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대한민국 부동산 사용설명서
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344쪽 | 양장
ISBN-10 : 1188754238
ISBN-13 : 9791188754236
대한민국 부동산 사용설명서 [양장] 중고
저자 김학렬 | 출판사 에프엔미디어
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2020년 1월 1일 출간
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4 좋은 책 좋은 가격에 빠른 배송 감사합니다 5점 만점에 5점 koki*** 2017.07.23
3 거의 새책을 완전 저렴한 가격에 구입할 수 있어서 좋았습니다. 아쉬운건 배송이 쬐끔 늦었어요~ 그치만 가격이 워낙 저렴해서 기다린 보람이 있습니다ㅎㅎ 5점 만점에 5점 maru1*** 2016.07.07
2 빠른 배송감사드리고, 양질의 책 보내주셔서 감사합니다 5점 만점에 5점 saile*** 2016.06.27
1 문의 글에 답글을 못 받은 것 같은데... 그것 말고는 괜찮았어요. 5점 만점에 4점 snsq*** 2016.06.18

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책 소개

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빠숑의 20년 연구 노하우를 한데 모은 결정판!
어떤 조건에서도 흔들리지 않는 절대 기준 제시

부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50
“이것도 모르고 투자하면 절대 안 된다” ‘빠숑’이라는 필명 하나로 더 이상 설명이 필요 없는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장이 지난 20년간 부동산 시장에서 갈고닦은 노하우를 집약한 책. 활황기든 조정기든 어떤 시장과 조건에서도 흔들리지 않고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 독자의 부동산 안목을 높이는 게 이 책의 목표다.

기존의 부동산 관련 책들이 대부분 어디가 오를지, 어떻게 사야 할지 등을 다룬 ‘각론’이라면 《대한민국 부동산 사용설명서》는 보다 근본적이고 전방위적으로 부동산 안목과 투자 실력을 키워 줄 총론이자 기본서다. 저자는 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책의 6개 키워드로 ‘대한민국 부동산’을 ‘부알못’도 이해할 수 있도록 쉽게 설명한다.

먼저 우리나라 부동산 ‘시장’만의 특징을 정리한 뒤 부동산에 가장 큰 영향을 주는 ‘수요’에 대한 정의를 다시 내린다. 그래야 부동산 ‘가격’과 ‘상품’에 대한 바른 기준을 세우고 핵심을 짚어 낼 수 있기 때문이다. 이어 부동산의 기본 중 기본인 ‘입지’를 분석하는 노하우를 제시하고, 정부의 부동산 시장 전략인 ‘정책’을 어떻게 판단해야 하는지 알려준다.

김학렬 소장은 “《대한민국 부동산 사용설명서》에는 실거주자인 소비자, 주택 공급자인 기업체, 그리고 정책 입안자까지 이해해야 하는 대한민국 부동산에 대한 인사이트를 담고자 노력했다”며 “책 내용을 모두 소화한다면 각자 여건에 맞게 해석하고 응용할 수 있을 것”이라고 설명했다.

저자소개

저자 : 김학렬
필명: 빠숑
더리서치그룹 부동산조사연구소장. 대한민국 최고의 입지 분석가이자, 대한민국 대표 부동산 채널인 “빠숑의 세상 답사기” 운영자로, 블로그 이웃 12만 명, 팟빵 청취자 주 평균 50만 명, 유튜브 구독자 6만 명이다.
국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산조사본부 팀장으로 일했다. 지난 20년간 국토교통부, LH공사 등 공공기관과 현대, 삼성, 대우, GS, 피데스 등 국내 대표 건설사들과 1천여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며 조선일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동했다.
지금까지 쓴 책으로 《대한민국 부동산 사용설명서》, 《수도권 알짜 부동산 답사기》, 《지금도 사야 할 아파트는 있다》, 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》, 《서울 부동산의 미래》, 《대한민국 부동산 투자》, 《부자의 지도, 다시 쓰는 택리지》, 《흔들리지 마라 집 살 기회 온다》 등이 있다.

목차

추천사 _ 심교언
프롤로그

제1장. 시장 _ 시장과 싸우지 마라
지금 가장 유리한 사람들은?
분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
각종 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
전문가 믿지 마라
부동산 시장에 ‘대세’는 없다

제2장. 수요 _ 하나만 꼽는다면 결국 수요다
집이 남는데 집값은 왜 오를까?
계속되는 재개발·재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유
수요와 공급을 측정하는 ‘빠숑의 노하우’
갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
시세 하락, 거래량 감소 시기 ‘급매물 선별법’
공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다
‘자가 점유율’에 숨어 있는 뜻

제3장. 가격 _ 싸니까 사는 게 아니다
거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
아파트의 적정 가격 파악하는 법
찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
‘평당 3,000’의 조건
언제 살까? 언제 팔까?
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라
다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라

제4장. 상품 _ 이제부터는 상품 경쟁력이다
‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
주차장부터 체크하라
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
하락한 적 없는 확실한 상품, 토지

제5장. 입지 _ 부동산의 최고 핵심은 입지다
서울도 모르면서 지방 투자?
투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라
‘5대 프리미엄’에 주목하라
교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
2기 신도시의 미래? ‘1기 신도시’를 보라

제6장. 정책 _ 정부가 집을 거저 주지는 않는다
부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?
보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
부동산 정책, 늦게 ‘대응’하지 말고 미리 ‘반응’하라
8·2 대책, 9·13 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?

에필로그

책 속으로

실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다. 특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지 마 투자 세력이 들어온 것이다. 호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그...

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실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다. 특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지 마 투자 세력이 들어온 것이다. 호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그렇다. (44쪽)

부동산 전문가와 언론 등은 전국적인 수치로 부동산 시장을 총평하는 일을 지양해야 한다. 대한민국 부동산 역사상 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내린 적은 없다. 지역마다 세부적으로 분석해야 하는 이유가 여기에 있다. 전체 수치, 전체 평균으로 부동산 시장을 분석하면 오히려 시장을 잘못 이해하고 잘못 대응하게 하는 악영향을 미칠 수 있다. 특정 목적을 가지고 호도하는 메시지를 전달하는 전문가가 없길 희망한다. (49쪽)

신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다. 신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는 단독, 다세대, 빌라는 물론이고 구축 아파트로도 이사하려 하지 않는다. 이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 않는다. 신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있다. 반면 자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요는 계속 증가하고 있다. 서울 부동산의 미래에는 이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것이다. (95쪽)

해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 것이다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다. (102쪽)

수요층이 있는지 없는지 판단하기 어렵다면 이것만 기억하자. 첫째, 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다. 둘째, 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵다. (111쪽)

풍선 효과가 발생하는 지역은 조심해야 한다. 단기 투자 수요가 몰리거나 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트를 살필 때는 신중해야 한다. 지금은 입지, 상품, 가격을 모두 따져야 하는 시기다. 2014~2016년 활용했던 소액 갭 투자 방법이 먹히는 때가 아니다. 부동산 요소들(입지·상품·가격)을 모두 확인해야 하는 시기가 되었다. 투자의 정석대로 미래 가치가 확실한 지역과 상품을 봐야 한다. 그래야 거품인지 아닌지 확인할 수 있다. (144쪽)

결국 매수·매도 타이밍을 정할 때는 조금 싼 듯, 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 그 기준은 두 가지다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다. 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가 발전 가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져 보면 된다. (174쪽)

인기가 하락하는 신도시라도 경쟁력 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있다. 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다. 그래서 입지가 상품보다 더 중요하다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 고민이 된다면 지불 가능한 경제력 내에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것이 현명하다. (210쪽)

재건축·재개발 투자도 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 2018년 하반기 이후 부동산 시장은 입지가 좋고 나쁨을 공부하기 좋은 시장이다. 분양이 잘되는 지역이 있고 미분양이 쌓이는 지역이 있을 것이다. 미분양이 발생하는 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 부동산 전문가가 될 수 있다. 수요가 어디를 향하는지가 향후 부동산을 이해하는 가장 중요한 키가 될 것이기 때문이다. (216쪽)

오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다. 교통, 상권, 주거 시설 등의 기반 시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역이다. (230쪽)

교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다. 교육에 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주할 가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대는 강서구와 금천구를 관심 있게 볼 것이다. 강남 근처에 머물러야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적 환경을 따진다면 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택 기준이 이렇게 다양해졌다. (264쪽)

부동산 정책 때문에 의사 결정하기가 너무 힘들다는 사람이 많다. 현재의 부동산 정책은 내 집 마련을 지금 하라는 것이다. 투자자들이 집을 사지 못하게 하고 있는 동안 내 집 마련을 하라는 것이다. 그런데 오히려 투자하는 사람들은 걱정이 없고 실수요 주택을 마련해야 하는 사람들이 걱정이 더 많다. (295쪽)

매매·임대 시세가 하락할 때까지 기다리지 않는 것이 좋다. 부자들의 입장을 대변해서가 아니라 그 반대다. 인기가 없는 특정 지역들은 가격이 하락할 수 있다. 하지만 내가 압구정동 현대아파트에 살고 싶은 이상 압구정 현대아파트는 폭락하지 않는다. 나 말고도 대기 수요가 많기 때문이다. 폭락할 아파트는 그 누구도 가기 싫은 곳이다. (332쪽)

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출판사 서평

부알못 이제 그만! 초보부터 고수까지 부동산 올킬 가이드 블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 기본서로 새로운 10년의 시작을 한발 먼저 준비한다. 《...

[출판사서평 더 보기]

부알못 이제 그만!
초보부터 고수까지 부동산 올킬 가이드

블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 기본서로 새로운 10년의 시작을 한발 먼저 준비한다.

《대한민국 부동산 사용설명서》는 저자의 이전 책들과는 달리 보다 근본적이고 기본적인 이야기로 부동산 안목을 높이는 토대를 닦는다. 부동산에 대한 그만의 속 시원한 통찰은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움을 준다. 부동산 시장에 어떻게 접근하고 어떻게 판단해야 할지 명쾌한 가이드도 제시한다.

부동산을 제대로 보기 위해 필요한 모든 것이 이 책 안에 있다. 먼저 대한민국 부동산 시장만이 가지고 있는 특징이 무엇인지를 알기 쉽게 설명한다. 그리고 시장을 움직이는 힘인 수요가 어떻게 형성되고 움직이는지 이야기한다. 수요가 몰리는 곳에 가격 상승이 나타나고 수요가 빠지면 가격도 떨어진다. 수요는 결국 사람이다. 수요를 제대로 이해해야 가격과 상품을 파악할 수 있다. 가격은 숫자가 아니다. 수요와 공급이 만나는 지점이고 시장의 결과물이다.

상품은 최근 그 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수요가 분화되고 시장이 양극화되면서 차별화된 상품성의 가치는 계속 높아지기 때문이다. 입지는 그 자체가 부동산이다. 특히 최근 정부가 입지를 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역의 4단계로 구분한 것을 놓고, 소비자들은 그 의미와 시장의 변화를 주시할 필요가 있다. 정책은 활용해야 할 대상이다. 정책을 제대로 분석할 줄 알면 실질적인 경제 생활에 도움을 받을 수 있다. 나의 눈으로 나의 상황에 맞게 정책을 판단해야 한다.

이 책은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 연구원 시절부터 더리서치그룹 부동산조사연구소장에 이르기까지 지난 20년간 저자의 조사와 분석 자료, 연구 결과를 모두 집약한 것이다. 대형 건설사, 국토교통부 등 공공기관과 1,000건 이상의 프로젝트를 진행한 경험과 노하우가 책 속에 녹아 있다. 전국 규모의 분양 물량, 시세 변동률, 시세 변화, 거래 동향, 미분양 현황, 입주 물량 등 전체적인 공급과 수요량을 확인할 수 있는 자료를 총동원했고, 그것을 바탕으로 부동산을 이해하는 데 필요한 인사이트를 제시했다.

부동산을 보는 절대 기준, 6개의 키워드

저자는 대한민국 부동산 시장을 제대로 보기 위해 6개의 키워드를 제안한다. 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책이다.

1. 시장과 싸우지 마라
개인도 정부도 시장을 이길 수는 없다. 시장은 이길 수 없는 존재고 이기려고 해서도 안 되며 그 안에서 어떻게 서로 조화를 이룰 수 있을까를 생각해야 한다. 시장은 냉정하다. 준비하고 대처하는 쪽이 승자가 된다.

2. 하나만 꼽는다면 결국 수요다
부동산의 시세 변동은 결국 수요와 공급으로 결정된다. 수요가 공급보다 많으면 가격은 오를 수밖에 없다. 수요가 모이는 곳, 수요 증가가 예상되는 곳을 찾아야 한다. 수요 파악 없는 의사결정은 무모함이며 ‘묻지 마’ 투자다. 부동산 의사결정에서는 수요 파악이 가장 중요하다.

3. 싸니까 사는 게 아니다
가격은 수요와 공급의 균형점에서 결정된다. 부동산 가격을 볼 때는 단순히 절대 가격의 높고 낮음으로만 판단해서는 안 된다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격이 있을 수 있다. 하지만 아무리 가격이 높아도 기꺼이 지불할 사람이 많다면 그건 거품이 아니다.

4. 이제부터는 상품 경쟁력이다
부동산 시장은 더 이상 양적 시장이 아니다. 질적 시장으로의 변모를 이미 시작했다. 아파트 소비자들은 상품에 대해 그동안 충분한 경험을 쌓았다. 좋고 나쁜 것을 구분하는 눈이 확실해졌다. 이런 시장을 선도하는 것은 상품 경쟁력이다.

5. 부동산의 최고 핵심은 입지다
입지에 대해서는 긴 말이 필요 없다. 20년 동안 저자가 강조해 온 것이다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있지만 상품성이 좋다고 해서 입지 조건이 따라서 좋아지지는 않는다. 감당할 수 있는 범위 안에서 최고의 입지 조건을 찾아야 한다.

6. 정부가 집을 거저 주지는 않는다
현 부동산 정책은 무주택자 혹은 실거주를 위해 아파트를 구매하려는 1주택 세대에게 가장 유리한 정책이다. 내 집 마련할 사람들은 지금 집을 사라는 얘기다. 딱 거기까지다. 정부가 집값을 하락시켜 줄 수는 없다. 개개인의 사정을 모두 고려해 줄 리도 만무하다. 내 집, 우리 가족의 보금자리를 찾는 일은 각자의 몫이다.

부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50

주택 보급률 100%의 숨은 의미, 갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법, 아파트의 거품 가격 확인하는 법, 적정 가격 파악하는 법, 적절한 매수와 매도 타이밍, 현재 중대형 아파트가 인기 있는 이유, 거래량 감소 시기의 ‘급매물 선별법’ 등 이번 책에는 부동산 투자를 위한 핵심 포인트가 50개 칼럼으로 정리되어 있다.

대세 상승 혹은 대세 하락만을 믿고 시장에 들어섰다가는 기다리고 있던 초기 투자자들에게 당하기 십상이다. 지역마다 입지마다 시기마다 시장 상황을 다르게 보고 분석할 수 있어야 한다. 같은 신도시라도 시장 전개 상황이 다른 이유가 다 있다. 같은 주상복합이지만 사도 좋은 곳이 있고 지켜봐야 할 곳이 있다.

저자가 가장 강조하는 것은 ‘묻지 마 투자 금지’다. 친한 중개업소의 말만 믿지도 말 것이며, 누가 샀다고 따라 사지도 말 것이며, 전문가가 추천한다고 무조건 좋은 물건인 것도 아니다. 스스로 공부해서 자신만의 부동산 인사이트를 가져야 한다. 이 책이 그 방법을 가르쳐 준다.

기업가도, 정책 입안자도 부동산을 이해해야

저자는 정부의 부동산 정책에 대해 적지 않은 부분을 할애했다. 소비자로서의 개인이 부동산 정책을 어떻게 이해하고 받아들여 시장에 적용할지도 중요하지만 정책 입안자들이 부동산 시장의 작동 원리를 제대로 받아들여 주기를 바라는 마음 또한 간절하기 때문이다.

부동산 시장도 하나의 시장이니만큼 소비자와 공급자가 있고 그 둘의 조화로운 관계가 안정적인 부동산 시장을 만든다. 정부의 정책 여하에 따라 부동산 시장이 출렁대는 현실 속에서 저자는 하나하나의 정책들이 시장에서 의미하는 바가 무엇이며 그것이 어떤 결과를 가져왔는지를 짚어 주는 동시에 앞으로의 정책은 어디를 향해야 할지를 제안한다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  • 여러 권의 부동산 책을 읽은 것 같습니다. 물론 저는 부알못(부동산을 알지 못하는 사람)이기에 제대로 부동산 책을 평가할 인사이트같은 거는 없습니다. 그럼에도 김학렬님의 <대한민국 부동산 사용설명서>는 두고 두고 옆에 두면서 이독 삼독을 하고 싶다는 마음이 들었어요. 무엇때문에 이 책이 좋은지는 정확하게 설명하지 못하겠어요. 읽은 내용을 간략하게 정리하면서 그 이유도 미약하나마 찾아보도록 하겠습니다. 헤헤~

    <p class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left" id="SE-76a5957c-8e34-469d-864c-b336c8c89821" style="line-height: 1.8;"> </p> 먼저 저자 김학렬님은 한국갤럽조사연구소에서 부동산조사 본부 연구원으로 일을 시작하여 지난 19년간 2,000개 가까운 부동산 프로젝트를 진행한 분입니다. 저자의 이력만으로도 그의 부동산 내공을 감히 짐작할 수가 있지요. <대한민국 부동산 사용설명서>는 "정부, 기업체, 소비자의 의사 결정을 20년 가까이 조사하고 분석"한 최대의 결과물이라고 할 수 있어요(13). 책은 다음과 같이 크게 6장으로 구분됩니다.

    1장 시장 : 시장과 싸우지 말라

    2장 수요 : 하나만 꼽자면 결국 수요다

    3장 가격 : 싸니까 사는게 아니다

    4장 상품 : 이제부터는 상품 경쟁력이다

    5장 입지 : 부동산의 최고 핵심은 입지다

    6장 정책 : 정부가 집을 거저 주지는 않는다

    저자는 "냉철한 시장주의자"(8)라는 평가답게 자본주의 시장논리로 부동산을 바라봅니다. 집값이 더 떨어지기를 바란다던지, 모든(?) 국민의 선망의 대상인 강남의 아파트 값이 터무니없다느니, 정부의 정책이 잘못됐다든지 등의 평가를 하지 않습니다. 보수건 진보건 정부는 나름의 최선으로(?) 정책을 펼치고 있으니, 무주택자는 무주택자에게 제공되는 혜택을 잡으면 되고, 유주택자는 유주택자에게 유리한 정책을 활용하면 될 일이라고 충고합니다. 공급과잉도 걱정해야 할 문제가 아니라, 우리가 활용해야 할 부동산 현상임을 상기시켜 줍니다. 정부의 부동산 대책을 통해 시장과 상품에 대해 공부하라는 저자의 제안이 제겐 더 설득력있게 다가왔어요.

     

    개인적으로 6장 정책 파트가 제일로 흥미로웠습니다. 전 부동산에 대해 정부 입장에서 생각해 본 적이 전혀 없었거든요. 이래저래 비판하는 소리만 들었기에, 정부의 정책을 활용해야 한다는 태도가 더 현실적으로 다가왔습니다. "나의 보금자리는 나 스스로 마련해야 한다. 부동산 정책은 활용의 대상이지, 경쟁의 대상, 의지의 대상이 아니다. 정책에 대한 확실한 인사이트를 가져야 한다"(296). 저자의 충고대로 정부의 정책에 관심을 가지고 꾸준히 살펴봐야 겠어요. 알면 알수록 도움이 되는 부동산 시장을 공부해야 할 이유입니다. "셀프 전문가" 멋지지 않나요(315)? 하하~ 갈 길은 멀지만 충분히 도전할 만하지요. 공부해서 스스로 파단할 수 있는 수준이 된다면, 어떤 상황에서든지, 즉 위험한 상황속에서도 기회를 볼 수 있는 백만불짜리 안목을 갖게 되겠지요.

    부동산의 키워드는 '입지, 상품, 가격'입니다. 그리고 부동산 시장을 결정하는 가장 중요한 키워드는 '수요'지요. "수요를 파악하지 않고 선택하는 것처럼 무모한 도전은 없다. 부동산 의사 결정에서는 수요가 가장 중요하다. 절대 수요를 잊으면 안된다"(82). 입지에 수요가 있는지, 있다면 어떤 수요가 얼마나 있는지, 시세는 어느 정도인지를 파악하는 것이 중요합니다 "수요와 가격을 제외한 입지 분석은 의미가 없다"(283). 특히 소액 투자에 관심있는 분이라면 "수요가 많은 곳에서, 증가하는 곳"에 주목해야 해요. 저자는 수요층의 한계가 있는 지방 소도시 투자는 권하지 않는 것 같습니다. 그리고 입지 경쟁력과 상품 경쟁력이 계속 지속될지의 여부를 고려하는 것도 중요합니다. 저자가 반복해서 강조하는 것이 부동산 투자는 단기가 아니라 "5년 후, 10년 후를 상상하면서 투자해야 한다"는 것입니다(289). "내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지만 따져봐야 한다"(294). 

    물론 이해하지 못하는 내용도 있었지만, 부알못인 초보자도 큰 부담없이 읽을 수 있어요. 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 주상복합, 중대형 아파트, 그리고 토지 등의 투자에 대한 정보도 유용했습니다. 무엇보다 2020년 1월 1일에 출판되었다는 따뜻한 정보가 이 책의 강점을 더욱 부각시켜줘요. "2019년 말 현재, 시장에서 가장 유리한 층은 무주택자와, 1주택 세대 중 자가 실수요를 위해 신규 아파트를 구매하는 층이다"(32). 50년만에 처음 온 실수요자 시장을 제대로 활용하라는 저자의 충고를 무엇보다 귀담아 듣겠습니다.

  • "부동산' 지금 아니 시대를 불문하고 가장 확실한 재테크 수단이 부동산일 것이다.

    하지만 그 안전하고 완벽한 재테크 수단인 부동산도 요즘은 불안한 것이 사실이다.

    특히 대한민국은 돈을 모으거나 목돈이 생기면 가장 먼저 하는 일이 건물이나 아파트를 사는 등의 건물주가 되는 것일 것이다.

    "주님 위에 건물주" 예전에 드라마에선가 이 이야기를 듣고 참 현실적인 대사구나 했었다.

     

    하지만 건물주도 다 같은 건물주가 아니다.

    건물주가 되는 시기도 중요하다.

    대한민국의 정치인들은 부동산 정책을 장기적인 나라의 안정을 위해서가 아니라 단숨에 민심을 얻으려는 수단으로 많이 사용하고 있는 것이 사실이다.

    특히 현 정부의 이런 단기적인 부동산 정책들은 저자의 말대로 경제를 몰라도 너무 모르는 처사라는 생각도 들었다.

        

     

    '부동산 규제 정책' 사실 부동산은 어느 정도 자산이 되는 사람들만의 시장이다.

    그래서 이런 정책들은 이름만 들어도 '그들만의 리그' 라는 느낌이 들며 너무나 자주 듣고 자주 바뀌는 것들이라 사실 짜증부터 나는 것도 현실일 것이다.

    현재 대한민국의 부동산에 대한 주요 정책들은 투자수요를 억제해서 부동산 시장을 잡겠다는 것이 주요 내용이다.

    실수요의 향방을 알 수 없으며, 투자 수요가 줄어듦으로 임차 공급이 줄어든다는 부작용에 대해서는 생각도 하지 않은 거 같다.

     

    하지만 정부의 정책들에 대해 비판하기 보다 활용하는 것이 승자가 되는 자세일 것이다.

    기업이 선행을 하는 이유는 사회적으로 칭찬을 받기 위해서가 아닌 인지도, 선호도를 높이려는 마케팅 활동일 뿐이다.

    땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없다는 말은 언제 들어도 인상적이다.

    단독주택은 건물의 가치가 아닌 땅의 가치이다.

     

    역전세를 활용할 수 있는 지역과 대비해야 하는 지역에 대해 개별 입지에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요하다.

    전문가라는 집단은 불확실성을 즐기는 집단이며 이들이 가장 왕성하게 활동하는 시기야말로 불확실성이 팽배한 시기라고 하니 주의가 필요하다고 한다.

    부동산에 대한 부정적인 분석이 대부분 금융권 연구소의 제공이라고 점은 금융시장과 부동산 시장의 관계를 알 수 있을 거 같다.

    내가 불안해할 때 웃고 있는 집단을 조심하라는 저자의 글이 인상적이었다.

     

    부동산을 선택할 때는 입지가 제일이고 그다음이 상품이다.

    특히 아파트를 선택할 때는 옵션 비용이 주변의 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다고 한다.

    입지, 가격을 모두 객관적으로 따져보고 돈이 아닌 리스크가 적은 물건을 선택하는 것이 가장 중요한 포인트라고 한다.

    거래가 많지 않은 시기에 나오는 급매물은 진짜 급매물이 아닐 가능성이 높다고 하니 주의해야 한다.

    저렴한 가격의 급매물을 찾기 보다 좋은 매물인지를 평가하는 것이 우선일 것이다.

        

     

    이 책을 통해서 부동산 용어들에 대해서도 어느 정도 공부할 수 있었고, 대한민국에서 가장 비싼 아파트에 대해서도 알 수 있었다.

    그리고 무엇보다 현재 정부가 하고 부동산 정책들에 대해서도 제대로 이해할 수 있었던 거 같다.

    실수요가 가진 잠재력을 어떻게 찾고 활용할 수 있는지도 공부할 수 있었고, 신도시가 지닌 허와 실에 대해서도 알 수 있었다.

    현재를 살면서 알아야 하는 대한민국 부동산에 대한 처음 공부로는 괜찮은 교재였던 거 같다.

     

     

  • '빠숑' 재테크를 아는 사람이라면 이 이름만 들어도 누구인지 알 것이다. 그는 몇 년전부터 부동산 분야에 인지도가 있는 전문가로 자리매김했다. 그가 쓴 책은 재테크 분야 뿐만아니라 종합분야에서도 베스트셀러에 선정될 정도로 부동산 분야의 전문가이다. 그래서 였을까. 이번에 신간으로 발간된 그의 책에 더욱 눈길이 갔다.   ...

    '빠숑'

    재테크를 아는 사람이라면 이 이름만 들어도 누구인지 알 것이다. 그는 몇 년전부터 부동산 분야에 인지도가 있는 전문가로 자리매김했다. 그가 쓴 책은 재테크 분야 뿐만아니라 종합분야에서도 베스트셀러에 선정될 정도로 부동산 분야의 전문가이다. 그래서 였을까. 이번에 신간으로 발간된 그의 책에 더욱 눈길이 갔다.

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    '<대한민국 부동산 사용설명서>(2019. 에프앤미디어)'

    빠숑이 쓴 그의 신간 제목이다. 제목만으로도 구매욕구를 충분히 올릴만하다. 그가 쓴 책들을 보면 무엇보다 제목이 가장 큰 몫을 하는 것 같다. 제목이 좋아도 내용이 허접하다면 더이상 눈길을 주지 않겠지만 지금까지 계속 꾸준한 사랑을 받는 것을 보면 제목과 내용이 함께 좋다는 것을 알려주는 셈이다.

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    나는 지금까지 관심분야가 부동산보다는 주식이어서 그의 책을 보지 못했다. 읽고 싶다는 생각도 들었지만 읽어야 할 책들이 쌓여있기 때문에 계속 후순위로 밀렸다. 그런데 이번에 빠숑이 쓴 <대한민국 부동산 사용설명서>는 느낌이 달랐다. 그래서 과감한 선택을 했다.

    빠숑의 책을 보는 동안 다른 부동산 책과는 많이 다르다는 생각을 했다. 무엇보다도 자랑을 한다거나 물건을 팔기위한 장사를 한다는 느낌이 아닌 독자에게 호갱이 되지 않고 제대로 된 부동산 안목을 키워주기 위해 노력하는 느낌이 들었다.

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    <대한민국 부동산 사용설명서>를 통해 가장 크게 공감했던 세 가지를 택하면 다음과 같다.

    첫째는 '전문가 믿지 마라.'이다. 부동산 분야에 전문가라고 자칭하지만 결국 물건 팔고 책이나 강의를 통한 수입으로 돈을 버는 가짜 전문가들이 얼마나 많은가! 그런 사람들에게 속지 말라는 이야기다. 저자의 말을 들어 보자.

    "전문가들은 참 빠르다. 경기가 조금이라도 풀리는 것 같으면 바로 각종 투자 설명회가 늘어나고, 경기가 위축되어 있으면 부동산 대세 하락과 관련된 강의도 꽤 인기를 얻는다. 남들이 어려워하는 이 위기의 순간을 기회로 잘 살리는 것을 보면 확실히 경제 전문가가 맞나 보다.

    결국 전문가들은 이러한 논쟁을 즐기는 계층이며, 경제적으로 활용한다. 때론 이런 논쟁에 먼저 화두를 던지기도 한다. 논쟁으로 불확실성을 다시 한번 상기시키고 이런 때는 전문가가 필요하다고 강조한다. 결국 불확실성으로 전문가 계층만 이익을 본다고 할 수 있다."

    결국 전문가들은 시장 상황을 활용하여 돈을 버는 것일뿐 일반인들에게 도움을 주기 위한 사람은 아니란 말이다.

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    둘째는 '정책만 분석해도 셀프 전문가 된다.'이다. 투자의 세계에서 시장과 싸우지 마라는 이야기는 진리이다. 부동산 뿐만 아니라 주식 시장도 마찬가지다. 자신의 능력을 과신하며 시장과 싸우는 사람치고 오랜 시간 머무는 경우를 본 적이 없다. 시장은 예측이 아닌 주어진 상황을 정확히 판단하고 어떻게 대응해야할지 결정하며 순응을 하는 것이 오랫동안 버틸 수 있는 힘이기 때문이다. 올바른 상황 판단을 위해 가장 큰 도움이 되는 것이 '정부 정책'이다. 저자는 책에서 이렇게 말한다.

    "정부 정책을 어떻게 활용해야 할까? 가장 먼저 할 일은 정부가 발표하는 정책을 꾸준히 살펴보는 것이다. 정부의 정책과 자신이 아무런 관계가 없다고 단정 짓지 말자. 대강이라도 어떤 정책이 있는지 알아야 필요한 시기에 조금이라도 활용 할 수 있다.

    정책을 꾸준히 보면 저절로 정책을 판단하는 시각이 생긴다. 처음 정책을 접하면 법전을 보는 것만큼 어려울 수 있다. 그럴 땐 두 가지만 보자. 하나는 정책으로 혜택을 보는 대상이 누구인가. 둘째는 그 대상이 어떤 혜택을 보는가다.“

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    셋째는 '스스로 공부하라'이다. 전쟁터와 같은 투자의 세계에서 당신이 돈 벌길 원하는 사람은 극히 소수이다. 나와 관련없는 사람이 내가 돈 번길 원하는 사람은 단 하나도 없다. 이런 이치는 상식인데 눈길이 가는 문구나 광고에 넘어가는 경우가 많다. 그 이유는 돈에 대한 욕심때문에 상식을 버리고 기회라고 착각하며 묻지마 투자를 하게 된다. 결국 크기와 상관없이 원금을 잃게 되고 심하면 빚까지 생기게 마련이다. 저자의 조언을 참고하자.

    "문제는 말 그래도 순수 투자 목적으로 갭 투자 시장에 멋모르고 진입하신 분들입니다. 과거 조정이 심했다는 이유만으로 수요가 없는 지역 또는 수요가 축소되는 지역을 매수하면 이미 매수해 놓고 기다리고 있던 초기 투자자에게 여지없이 당할 겁니다.

    공부하셔야 합니다. 스스로 판단하실 수 있어야 합니다. 단톡방이나 찍어 주기 강의에서 아무 이유 없이 추천하는 지방 갭 투자 물건들 중에는 투자하면 안 되는 것들이 투자 가능한 상품보다 훨씬 더 많습니다.“

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    호갱이 되는 가장 큰 이유는 '쉽게 돈 벌 수 있다'라는 착각 때문이다. 쉽게 돈을 버는 사람들이 분명 있다. 하지만 그 사람이 그런 능력을 갖기 까지 얼마나 많은 노력을 했는지 생각하지 않고 현재의 모습만 보면 나도 그렇게 벌 수 있다는 착각을 하게 된다. 결국 쉽게 돈벌려는 욕심으로 인해 허무할 정도로 쉽게 돈을 잃게 된다.

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    투자의 세계는 냉혹하다. 세상에 쉽게 이루어지는 일은 없다. 노력한 만큼 얻을 수 있다. 부동산이나 주식을 통해 큰 돈을 벌 수 있다. 다만, 지금까지 시장에서 생존하며 수익을 내는 사람들은 엄청난 전투경험이 많은 고수라는 것을 잊지 말아야 한다. 부동산 분야에서 오랜 경험을 쌓은 빠숑은 그의 저서에서 결국 계속 공부하라는 것을 강조한다. 그의 말처럼 따라하며 스스로 선택할 수 있는 안목을 키운다면 당연히 돈을 벌 수 있는 기회도 얻게 될 것이다.

  •         저자는 더리서치그룹 부동산 조사연구소장이며 최고의 입...

     

     

     

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    저자는 더리서치그룹 부동산 조사연구소장이며 최고의 입지분석가이자 

    대표 부동산 채널인 "빠숑의 세상 답사기" 운영자로 

    블로그와 팟빵, 유튜브에서 부동산에 대한 지식을 나누고 있습니다. 

    국내 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 20년간 부동산 조사본부 팀장으로 

    일한 노하우와 국토교통부, LH 공사 등 공공기관과 현대, 삼성, 대우, GS, 피데스 등 

    국내 대표 건설사들과 천여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 

    신문 칼럼니스트와 부동산 자문 위원으로 활동한 찐 부동산 전문가입니다. 

    빠숑이 알려주는 <대한민국 부동산 사용설명서> 살펴볼게요.


    <대한민국 부동산 사용설명서>에는 대한민국 부동산을 보는 데 필요한 

    6가지(시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책)를 담았습니다. 

    기존의 부동산 시장 참여자뿐만 아니라 실거주자인 소비자, 

    주택 공금자인 기업체, 정책 입안자까지 모두 알고 이해해야 하는 

    대한민국 부동산에 대한 인사이트가 담겨 있어요.

     

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    지금 가장 유리한 사람은 바로 무주택자와 1주택 세대 중 

    자가 실수요를 위해 신규 아파트를 구매하는 층입니다. 

    그런데 이들이 가장 불안해하고 있어요. 

    <대한민국 부동산 사용설명서>를 읽고 실수요자 시장을 제대로 활용하길 바랍니다. 

    부동산 전문가, 정부, 기업이 내놓은 단기적인 전망이나 의견에 

    스스로 판단하고 결정하는 힘을 길러야 합니다. 

    분양가 상한제는 논리적으로 완벽하지만 수요가 그대로면 

    프리미엄이 오르기 때문에 크게 효과가 있지 않습니다. 

    부동산 전체의 대세보다 지역별·유형별로 세분화된 개별 시장으로 바뀔 것입니다. 

    그러므로 자신이 관심 있는 지역의 부동산을 계속 주시해야 합니다.


    집은 계속 짓지만 집값은 계속 오릅니다. 주택보급률이 100%가 넘었다고 하지만 

    입지 좋은 새 아파트에 가고자 하는 수요자들의 요구가 없어지지 않기 때문이죠. 

    재개발과 재건축을 많이 해도 일반분양은 턱없이 적고, 

    일반 분양분에는 신규 아파트를 분양받지 않는 청산 세대로 포함되어 있으며 

    임대 세대도 의무적으로 들어가기 때문에 실제 주택수가 많이 늘어나지 않습니다. 

    결국 가격 결정은 공급과 수요입니다. 

    실수요층이 없으면 가격은 떨어지기 때문에 묻지마 캡 투자를 하면 안 되는 이유입니다.


    대기 수요가 존재하는 그 지역의 랜드마크 아파트의 시세는 

    외부 영향에도 크게 조정되지 않습니다. 

    또한 아파트 시세가 늘 노출되어 있기 때문에 거품 가격이 발생하기 어렵죠. 

    랜드마크 아파트와의 가격 격차를 보고 거품 가격 여부를 판단하면 됩니다. 

    평당 1천만, 2천만, 3천만 원대마다 그 부동산 상품을 대하는 시장의 태도는 달라집니다.

    그 가격까지 지불할 만한 그 지역 입주민들의 공감대가 형성되어야 

    가격이 떨어지지 않습니다. 때론 시세가 하락할 수도 있어요. 

    그렇게 되면 조정 받는 시기이며 투자자 또는 실수요자는 이때를 활용하면 됩니다.

     

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    높은 가격의 부동산 상품이 되려면 질적으로 우수해야 합니다. 

    먼저 지하 주차장 여부와 주차 가능 대수를 체크해야 합니다. 

    실거주든 투자든 부동산 구입을 고려한다면 '입지 경쟁력'과 '상품 경쟁력'이 됩니다. 

    예전엔 입지 경쟁력에 더 큰 비중을 두었다면 요즘은 많은 세대가 

    집을 구입하려 하지 않기 때문에 상품 경쟁력에 더 큰 비중을 둡니다. 

    20년 이상 된 구축 아파트는 입지를 최우선으로 두고, 

    상품성은 준공 연차별로 달라집니다. 주변의 대규모 공급도 알아봐야 합니다. 

    오피스텔은 공실 가능성을 최우선으로 살펴야 하며, 

    월세 수익률과 매매 시세 차익 중 투자 목적을 명확히 하고 시작해야 합니다.


    투기지역은 '정부 공인' 최고의 인기 입지임을 의미합니다. 

    수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단된 곳이죠. 

    이곳의 적정 가격은 소비자가 정할 수밖에 없습니다. 

    가격은 상품 경쟁력에 좌우되며, 입지가 좋고 새 아파트일수록 비싼 건 당연합니다. 

    실수요자라면 현재의 규제 정책 및 조정 시장이 좋은 진입 타이밍이 될 것입니다. 

    그리고 시세 차익을 기대하려면 교통·교육·상권·자연환경·상품성을 

    꼼꼼히 따져야 합니다.


    부동산은 수요·공급의 문제인데 이런 경제 문제를 정치로 풀려니 

    항상 생각했던 것과는 다른 정책 효과가 나오게 됩니다. 

    대한민국에서 제일 비싼 강남 집값을 잡는다고 정부에서 여러 정책을 내놨지만 

    강남 집값이 정말 떨어질까요? 

    강남은 대한민국 학부모가 모두 선호하는 입지이기 때문에 수요를 억제하는 정책 대신 

    좋은 입지를 가진 공급을 늘리는 게 효과적이라고 저자는 말합니다.




    몇 년 동안 부동산 이야기가 하루도 빠지지 않게 TV에 나왔습니다. 

    그만큼 사람들의 관심이 많다는 이야기겠죠. 

    하지만 TV에 나온 부동산 전문가들과 언론은 해석만 하고, 

    어떻게 하라는 행동 지침을 주지 않아요. 

    언론과 전문가의 역할이 거기까지라는 뜻이며 실행은 개인이 하는 것입니다. 

    정보를 보는 인사이트가 있으면 스스로 방향 설정이 가능합니다. 

    보통 정책은 부동산 경기에 선행합니다. 지금 문재인 정부의 정책 방향은 규제 쪽이죠.

    규제 정책이 지속되면 시세는 조정 받고, 

    수요가 없는 비인기 입지의 시세는 조정 폭이 크게 됩니다. 

    일반 매매 물량은 지속적으로 줄어들기에 실거주 매수든 임차 거주든 

    현실에 맞게 구입 여부나 임차 여부를 선택해야 할 시점이라고 저자는 말합니다.


    <대한민국 부동산 사용설명서>를 읽으며 

    시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책의 인사이트를 기르길 바랍니다.




     

     

  • 대한민국 부동산 | c3**6c | 2019.12.28 | 5점 만점에 5점 | 추천:0
    블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 ...

    블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 기본서로 새로운 10년의 시작을 한발 먼저 준비한다.

    《대한민국 부동산 사용설명서》는 저자의 이전 책들과는 달리 보다 근본적이고 기본적인 이야기로 부동산 안목을 높이는 토대를 닦는다. 부동산에 대한 그만의 속 시원한 통찰은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움을 준다. 부동산 시장에 어떻게 접근하고 어떻게 판단해야 할지 명쾌한 가이드도 제시한다.

    부동산을 제대로 보기 위해 필요한 모든 것이 이 책 안에 있다. 먼저 대한민국 부동산 시장만이 가지고 있는 특징이 무엇인지를 알기 쉽게 설명한다. 그리고 시장을 움직이는 힘인 수요가 어떻게 형성되고 움직이는지 이야기한다. 수요가 몰리는 곳에 가격 상승이 나타나고 수요가 빠지면 가격도 떨어진다. 수요는 결국 사람이다. 수요를 제대로 이해해야 가격과 상품을 파악할 수 있다. 가격은 숫자가 아니다. 수요와 공급이 만나는 지점이고 시장의 결과물이다.

    상품은 최근 그 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수요가 분화되고 시장이 양극화되면서 차별화된 상품성의 가치는 계속 높아지기 때문이다. 입지는 그 자체가 부동산이다. 특히 최근 정부가 입지를 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역의 4단계로 구분한 것을 놓고, 소비자들은 그 의미와 시장의 변화를 주시할 필요가 있다. 정책은 활용해야 할 대상이다. 정책을 제대로 분석할 줄 알면 실질적인 경제 생활에 도움을 받을 수 있다. 나의 눈으로 나의 상황에 맞게 정책을 판단해야 한다.

    이 책은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 연구원 시절부터 더리서치그룹 부동산조사연구소장에 이르기까지 지난 20년간 저자의 조사와 분석 자료, 연구 결과를 모두 집약한 것이다. 대형 건설사, 국토교통부 등 공공기관과 1,000건 이상의 프로젝트를 진행한 경험과 노하우가 책 속에 녹아 있다. 전국 규모의 분양 물량, 시세 변동률, 시세 변화, 거래 동향, 미분양 현황, 입주 물량 등 전체적인 공급과 수요량을 확인할 수 있는 자료를 총동원했고, 그것을 바탕으로 부동산을 이해하는 데 필요한 인사이트를 제시했다.

    부동산을 보는 절대 기준, 6개의 키워드

    저자는 대한민국 부동산 시장을 제대로 보기 위해 6개의 키워드를 제안한다. 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책이다.

    1. 시장과 싸우지 마라
    개인도 정부도 시장을 이길 수는 없다. 시장은 이길 수 없는 존재고 이기려고 해서도 안 되며 그 안에서 어떻게 서로 조화를 이룰 수 있을까를 생각해야 한다. 시장은 냉정하다. 준비하고 대처하는 쪽이 승자가 된다.

    2. 하나만 꼽는다면 결국 수요다
    부동산의 시세 변동은 결국 수요와 공급으로 결정된다. 수요가 공급보다 많으면 가격은 오를 수밖에 없다. 수요가 모이는 곳, 수요 증가가 예상되는 곳을 찾아야 한다. 수요 파악 없는 의사결정은 무모함이며 ‘묻지 마’ 투자다. 부동산 의사결정에서는 수요 파악이 가장 중요하다.

    3. 싸니까 사는 게 아니다
    가격은 수요와 공급의 균형점에서 결정된다. 부동산 가격을 볼 때는 단순히 절대 가격의 높고 낮음으로만 판단해서는 안 된다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격이 있을 수 있다. 하지만 아무리 가격이 높아도 기꺼이 지불할 사람이 많다면 그건 거품이 아니다.

    4. 이제부터는 상품 경쟁력이다
    부동산 시장은 더 이상 양적 시장이 아니다. 질적 시장으로의 변모를 이미 시작했다. 아파트 소비자들은 상품에 대해 그동안 충분한 경험을 쌓았다. 좋고 나쁜 것을 구분하는 눈이 확실해졌다. 이런 시장을 선도하는 것은 상품 경쟁력이다.

    5. 부동산의 최고 핵심은 입지다
    입지에 대해서는 긴 말이 필요 없다. 20년 동안 저자가 강조해 온 것이다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있지만 상품성이 좋다고 해서 입지 조건이 따라서 좋아지지는 않는다. 감당할 수 있는 범위 안에서 최고의 입지 조건을 찾아야 한다.

    6. 정부가 집을 거저 주지는 않는다
    현 부동산 정책은 무주택자 혹은 실거주를 위해 아파트를 구매하려는 1주택 세대에게 가장 유리한 정책이다. 내 집 마련할 사람들은 지금 집을 사라는 얘기다. 딱 거기까지다. 정부가 집값을 하락시켜 줄 수는 없다. 개개인의 사정을 모두 고려해 줄 리도 만무하다. 내 집, 우리 가족의 보금자리를 찾는 일은 각자의 몫이다.

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