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대법원 판례를 알면 부동산경매 성공한다
338쪽 | A5
ISBN-10 : 8959400084
ISBN-13 : 9788959400089
대법원 판례를 알면 부동산경매 성공한다 중고
저자 박용석 | 출판사 시대의창
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2005년 8월 16일 출간
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책 소개

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부동산 경매에서 가장 중요한 것은 권리 분석과 그에 기반한 부동산 매물 분석이다. 위험해 보여서 아무도 관심 갖지 않지만 사실은 알짜배기 물건을 골라낼 수 있는 것은 제대로 된 권리분석을 통해서만이 가능하다. 권리분석은 부동산 관련 법과 관련 판례를 통해서 하는데, 특히 경매 관련 대법원 판례는 매우 중요하다. 기존 이론을 뒤엎는 판례가 새로이 확립되는 경우에 과거의 투자전략은 전혀 쓸모가 없어진다. 이 책에서는 경매와 관련한 최근까지의 주된 판례 경향과 새롭게 변경된 중요 판례 등을 다뤘다.

저자소개

박용석

연세대학교 법학과를 졸업하고 현재는 외국계 투자자문 회사에 근무 하고 있다. 다년간 부동산 경매 업무에 종사하면서 최소 자본으로 최대의 수익을 낼 수 있는 경매 투자 모델을 정립하였다. 저서로는 『돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기』『부동산 경매로 큰 돈 벌어들인 알부자들의 숨은 노하우』『부동산 경매로 큰 돈 벌어들인 알부자들의 권리분석 노하우』『부동산 사고 팔 때 절세법 101』등이 있다.

목차

PART 01 건물 경매와 관련한 주요 판례
01. 저당권이 설정된 건물만이 매물로 나온 경우
02. 전세권이 설정된 건물만이 매물로 나온 경우
03. 대지권 미등기 집합건물이 매물로 나온 경우
04. 유치권 신고가 되어 있는 건물이 매물로 나온 경우

PART 02 토지 경매와 관련한 주요 판례
05. 저당권과 동시에 지상권까지 설정된 토지가 매물로 나온 경우
06. 종중 재산인 토지가 매물로 나온 경우
07. 환지등기가 있는 토지가 매물로 나온 경우
08. 농지가 매물로 나온 경우
09. 사립학교 기본재산인 토지가 매물로 나온 경우

PART 03 건물과 토지가 함께 문제 되는 경매와 관련한 주요 판례
10. 저당권이 설정된 나대지상에 신축된 건물이 매물로 나온 경우
11. 경매기록에 제시외 건물이 표시되어 있는 경우
12. ‘법정지상권 성립여지 있음’으로 표시된 부동산이 매물로 나온 경우
13. 유치권 신고가 되어 있는 토지가 매물로 나온 경우

PART 04 권리 분석과 관련한 주요 판례
14. 선순위 근저당권인데도 말소기준권리가 되지 않는 경우
15. 가처분이 설정된 부동산이 매물로 나온 경우
16. 소유권이전청구권 보전가등기가 설정된 부동산이 매물로 나온 경우
17. 예고등기가 설정된 부동산이 매물로 나온 경우

PART 05 세입자 분석과 관련한 주요 판례
18. 주택임차인이 전세권 등기까지 완료한 경우(임차권과 전세권을 겸유한 경우)
19. 주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유한 경우
20. 세입자의 전입신고가 저당권 설정일과 동일한 경우
21 확정일자부 후순위 세입자가 존재하는 주택인 경우

PART 06 배당 분석과 관련한 주요 판례
22. 근저당권의 확정과 배당분석
23. 가압류가 설정된 매물의 배당분석
24. 담보가등기가 설정된 매물의 배당분석
25. 세입자의 증액된 보증금이 있는 건물의 배당분석
26. 소액임차인 신고가 있는 건물의 배당분석

PART 07 기타 경매와 관련한 주요 판례
27. 기계․기구 등을 포함하는 공장이 매물로 나온 경우
28. 토지거래허가구역에 위치한 부동산이 매물로 나온 경우
29. 낙찰 부동산에 대한 낙찰잔금 완납 이전에 대위변제로 선순위 저당권이 말소된 경우
30. 낙찰 부동산에 대한 낙찰잔금 완납 이전에 채무자가 채무를 변제한 경우

책 속으로

출판사 서평

우리나라 부자들 대부분은 부동산 투자로 돈을 모았고 부동산 투자로 재산을 불리고 있다. 우리나라에서 부동산 투자는 가장 기본적이고 위험부담도 덜 하면서 수익률도 높은 그야말로 재테크 방법의 왕도다. 특히 이런 부동산 투자에서도 상대적으로 적은 돈으로 ...

[출판사서평 더 보기]

우리나라 부자들 대부분은 부동산 투자로 돈을 모았고 부동산 투자로 재산을 불리고 있다. 우리나라에서 부동산 투자는 가장 기본적이고 위험부담도 덜 하면서 수익률도 높은 그야말로 재테크 방법의 왕도다. 특히 이런 부동산 투자에서도 상대적으로 적은 돈으로 큰 수익을 올릴 수 있는 대표적인 방법이 바로 부동산 경매이고 이런 이유 때문에 전문가뿐 아니라 많은 일반인들도 경매 시장에 뛰어들고 있다.
그러나 ‘경매는 머리로 돈을 버는 게임’이다. 얼마만큼 많은 공부를 했느냐에 경매 투자의 성공 여부가 달려 있다. 특히 지금처럼 경매 투자가 대중화되어 누구나 쉽게 입찰에 참여할 수 있는 상황에서는 큰 수익을 올리기가 힘든데 이때 심도 있는 권리분석에 기반을 두고 남들이 입찰하기 꺼려하는 위험물건의 수익성을 찾아내어 입찰하는 것이 보다 큰 수익으로 직결된다. 물론 이런 심도 깊은 권리분석은 관련 사안에 대한 꼼꼼한 법률적 지식을 동반하지 않으면 절대로 만들어 낼 수 없다.
권리분석은 부동산 경매 관련 법과 관련 판례를 통해서 하게 되는데 그 중에서 경매 관련 대법원 판례가 매우 중요하다. 특히 기존 이론을 뒤엎는 경매 관련 대법원 판례가 새로이 확립될 때 과거의 투자전략은 전혀 무용지물이 되기 때문에 새로운 판례 경향을 파악하는 것은 경매 투자 성공에 상당히 중요한 영향을 미치게 된다.
이러한 의미에서 이 책은 경매와 관련한 최근까지의 주된 판례 경향과 새로이 변경된 중요 판례 등을 중심으로 하여 경매에서 반드시 알아야 할 필수적인 사항들을 묶었다. 부동산이 경매에 나오게 되는 다양한 상황에 맞춰 그에 관련한 중요 핵심판례와 관련판례 등을 소개하여 독자들에게 기존의 경매책에서 언급된 내용 중 투자자가 반드시 알아야 할 핵심적인 투자 포인트들이 어떠한 근거를 통해 나오게 됐는지를 설명하고 이를 실전에 응용할 수 있도록 구성하였다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  •   책의 표지를 줄세우고 보니 부자 전도사나 홍보맨이 된 기분이다. 난 부자 전도사도 홍보맨도 아니다. 될 ...
     
    책의 표지를 줄세우고 보니 부자 전도사나 홍보맨이 된 기분이다. 난 부자 전도사도 홍보맨도 아니다. 될 능력도 없다고 하는 것이 맞겠다. 읽은 책도 없다. 불행인지 다행인지는 모르겠다. 업무상 관심으로 <대법원 판례를 보면 부동산 경매 성공한다>라는 긴 제목의 책을 보다가 저자의 이력을 보고자 한 것이다. 참 많은 책을 냈다.    
     
    <대법원 판례를 ~ >를 처음 봤을 때 판례를 나열하고 있어 이런 식으로 책을 만드는 방법도 있구나 싶기도 했다. 가려뽑은 판례들이 그 동안 경매 분석과정에서 주요하다고 생각했던 문제들을 쏙쏙 뽑아논 것이라 저자의 이력까지 볼 마음이 생겼던 것이다. 부동산 경매에서 주의하여야할 문제들에 대한 판례를 모아 엮은 것이다. 건물 경매, 토지 경매, 건물과 토지 경매, 권리 분석, 세입자 분석, 배당 분석, 기타 경매 등으로 장을 나누었고, 이슈에 대한 간단한 설명에 이어 핵심판례, 관련 판례 요약으로 구성하였다. 보통의 일반 경매 서적에서 한 두줄로 언급되던 사안들에 대한 판례를 보여줌으로써 확실한 경매 지식을 쌓기에 유용하다. 
     
     
    ■ [부동산인도명령] 대법원 2002.11.27.자 2002마3516 결정
     
    - 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타인에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항) 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고 유치권자로부터 유치권이 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다.
     
    ■ [공사중지가처분] 대법원 2004.3.29. 자2003마1753 결정
     
    - 토지에 관하여 저당권을 취득함과 아울러그 저당권의 담보가치를 확보하기 위하여 지상권을 취득하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 당해 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당부동산의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있다고 할 것이므로 그와 같은 경우 제3자가 비록 토지소유자로부터 신축중인 지상 건물에 관한 건축주 명의를 변경받았다하더라도 그 지상권자에게 대항할 수 있는 권원이 없는 한 지상권자로서는 제3자에 대하여 목적 토지 위에 건물을 축조하는 것을 중지하도록 구할 수 있다 할 것이다.
     
    ■ [토지소유권말소등기] 대법원 1997.12.23. 선고 97 다42991 판결 관련
     
     - 농지취득자격증명원과 관련하여 농지에 입찰할 때 염두에 두어야 할 점이 하나 있다. 농지를 소유한 적이 없어 농지원부가 없는 도시민이 최초로 농지를 낙찰받은 경우, 최소한 1000제곱미터(303평)이상 면적의 농지를 낙찰받아야 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다는 점이다. 그러나 1000제곱미터 이하의 '주말, 체험 영농 목적'의 농지취득인 경우에는 농지취득자격증명이 발급되며, 이 경우에는 농업경영계획서를 첨부하지 않아도 된다.
     
      그리고 앞서 본 것처럼 농지는 공부상의 지목보다는 토지의 사실상의 현상에 따라 가려지기 때문에 지목이 농지인 '전' 또는 '답' 등으로 되어 있더라도 사실상 농지로 사용되지 않고 있다면 낙찰자는 농지취득자격증명원을 제출하지 않아도 된다.
     
    ■ [지상권확인등·건물등철거및토지인도] 대법원 2003.2.14. 선고2002다62319,62326 판결 등
     
    - 건물이 없는 토지(나대지)에 저당권을 설정하고 그 후에 저당권설정자인 토지 소유자가 그 토지 위에 건물을 지은 때에는 그 건물을 위하여 법정지상권이 성립하지 않는다. 따라서 토지저당권자가 그 저당권의 실행으로 경매를 진행한다면 낙찰로 토지와 건물소유자가 달라진 경우 그 건물소유자는 토지소유자에 대하여 법정지상권을 주장할 수 없어 건물을 철거당하게 된다.
     
    ■ [부동산낙찰허가] 대법원 2003.10.6. 자 2003마 1438 결정 관련
     
    - 가등기권자가 채권계산서를 제출하여 배당요구를 한 사실이 있다면 그 가등기는 소유권이전청구권보전가등기가 아니라 담보가등기에 해당한다(대법원 1998.10.7. 자98다1333호 결정). 만일 선순위 가등기권자가 권리신고를 하지 않아 그 선순위 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기인지 알 수 없는 경우, 경매법원은 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행한다. 따라서 경매법원이 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야하는 것은 아니다.
     
    ■ [건물명도] 대법원 1999.5.25. 선고99다9981 판결 관련
     
    - 주택의 입주, 전입신고, 확정일자를 갖춘 다음날에 저당권이 설정되었다면 세입자가 저당권자보다 앞서 배당을 받을까?
     
       이 경우 임차인과 저당권자는 동 순위로서 평등배당관계에 있게 된다. 왜나햐면 우선변제권은 대항력을 갖춘 이후를 기준으로 하여 성립하는 것인데, 대항력은 주택의 입주와 전입신고를 한 다음날, 즉 저당구권을 설정한 날에 효력을 발생시키기 때문이다.
       이 때 세입자는 저당권보다는 앞서 대항력을 취득한 선순위 권리자이므로 임차인이 저당권자와 동순위로 채권액에 비례하여 평등배당을 받았으나 보증금을 전액 호수하지 못했다면, 대항력을 주장하여 낙찰자로부터 잔여 보증금 전액을 반환받을 수 있는 것이다.
     
    ■ 대법원 1998.11.10. 선고98다4344호 판결 관련
     
    - A 소유 부동산에 B가 압류를 하였는데, A가 이를 C에게 이전하고 C의 채권자인 D가 경매신청을 한 경우 가압류 채권자 B는 D의 경매 신청 이전에 가압류를 하였음에도 불구하고 배당에 참여할 수 없고 그 가압류는 낙찰자에게 인수되게 된다.
     
      가압류 등기가 전 소유자에 대한 것이라면 현 소유자를 채무자로 하는 경매에 있어서는 가압류는 배당에 참가할 수 없어 말소되지 않으며 말소기준권리도 되지 못한다.(98다4344) 그러나 현 소유자에 대한 선순위 가압류등기의 경우 '현 소유자를 채무자로 한 경매 사건인 경우'는 가압류 등기가 해당 사건의 말소기준권리가 되어 낙찰로 소멸한다(1996.12.23. 선고94다51819 판결)

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