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만사오케이의 돈되는 천만원 소액토지
384쪽 | | 170*226*27mm
ISBN-10 : 1190877082
ISBN-13 : 9791190877084
만사오케이의 돈되는 천만원 소액토지 중고
저자 신동기 | 출판사 잇콘
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2020년 7월 26일 출간
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이제 대세는 소액토지!
투자금 적고, 규제 덜 받는 토지 투자로 눈을 돌리자 이제 부동산 투자는 투기꾼들의 전유물이 아닌 국민 재테크 수단이다. 그러나 이제 막 시작해보려는 초심자들은 좌절감이 크다. “천만 원으로 아파트 ??채 주인 됐다”는 이야기는 옛말, 이제 웬만한 아파트에 갭투자를 하려면 수억 원까지 필요한 시대이기 때문이다. 그렇다면 자본금이 천만 원밖에 없는 초심자들은 이대로 포기해야 할까?

이 책은 오를 대로 오른 아파트 대신 전혀 다른 투자 패러다임을 제시한다. 바로 토지, 그중에서도 실투자금이 1,000만 원 이하로 들어가는 소액토지 투자다. 10년간 수백 건의 물건을 분석하고 수십 건의 낙찰을 경험하며, 적게는 50%에서 많게는 2,000%의 수익률을 기록해온 저자의 실제 투자사례들이 생생하게 실려 있다.

저자소개

저자 : 신동기
만사오케이(신동기)
소액토지 전문 투자가, 투자법인 대표. 투자자들의 관심이 적은 1,000만 원 이하의 소액토지를 활용하여 최소 50%에서 최대 2,000%까지 높은 수익률을 올리는 소액토지 투자의 달인.
300억 원 규모의 요식업 프랜차이즈를 운영하며 승승장구했으나, 과도한 확장으로 실패의 쓴맛을 맛본 후 순식간에 건물주에서 셋방살이로 밀려나야 했다. 가족들을 지키기 위해 남은 돈을 끌어 모아 경·공매 투자를 시작하면서 최소의 투자금으로 최대의 수익을 낼 방법을 연구했다. 이를 통해 십수억 원의 빚을 모두 갚고 재기의 발판을 마련한 후 현재는 실전투자가 겸 투자멘토로 활동을 이어가고 있다.
그의 전략은 투자자들의 관심이 적은 과소토지, 농지, 묘지, 도로 등을 경·공매로 저렴하게 낙찰 받아 높은 수익을 올리는 것이다. 160건이 넘는 낙찰과 수십 건의 셀프소송 경험을 바탕으로 다양한 투자전략을 구사한다.
2019년 공매전문기관 온비드 및 경매정보지 굿옥션 전국투어 강사로 선정되었으며 김종율부동산아카데미, 더투자연구소, 수원마스터경매학원, 엠제이경매학원, 전꿈사, 재테크일번지, 탱크옥션, 해봄부동산아카데미 등(가나다순) 유수의 투자 커뮤니티에서 강의했다. 배움은 언제나 계속되어야 한다는 생각으로 지금도 여전히 다른 고수들의 투자 강의를 듣기 위해 서울과 대구를 왕복하는 열정파이다.

? 블로그 ‘만사오케이의 투자이야기’ https://blog.naver.com/sgn85
? 네이버밴드 ‘만사오케이의 경공매 이야기’ band.us/@10004ok22
? 유튜브 ‘온비드를 읽어주는 남자’ 검색

목차

프롤로그_ 규제의 시대, 똘똘한 한 채보다 자투리땅이 나을 수 있다

INTRO 남들이 안 보는 땅에 기회가 있다
- 소액 토지투자를 위해 갖춰야 할 것들 -
1. 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다
자랑할 만한 돈보다 돈 될 만한 땅
2. 땅의 가치를 따지는 세 가지 방법
땅 자체의 가격을 보자 I 주변 땅과의 관계를 보자 I
법적 권리의 가치를 보자 I 입지적 가치와 공법적 가치를 두루 살피자
3. 경매와 공매는 무조건 배워라
비슷한 듯 다른 경매와 공매 I 토지 투자에서 경·공매가 더 빛나는 이유
4. 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법 지식
공법 지식은 어떻게 투자에 도움이 되는가 I 경·공매에 공법에 소송과 협상이 더해진다면
5. 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다
소송은 다양한 전략으로 활용될 수 있다 I 소송을 두려워할 필요는 없다 I 할까 말까 싶을 때는 그냥 하라

[한 걸음 더] 경매와 공매의 진행 과정

CASE. 01 천만 원짜리 땅으로 19일 만에 천만 원 벌다
- 용도지역과 용적률 -
1. 작지만 계급장 높은 나폴레옹 같은 땅
용적률과 건폐율을 살펴라 I 주변 땅과의 관계를 생각하라
2. 절반 가격에 낙찰받아 19일 만에 매도
잔금도 치르기 전에 걸려온 매도 전화 I 보기에 좋은 땅 vs 계급장이 높은 땅
3. 땅의 가치를 알려주는 토지이용계획서
토지이용계획서는 어떻게 볼까 I 토지에서는 하위법률이 더 무섭다

[한 걸음 더] 반드시 함께 봐야 할 토지대장

CASE. 02 큰 땅의 목줄을 죄는 작은 땅의 위력
- 도심지 과소토지와 건축협정 -
1. 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀
구도심 자투리땅 투자에서는 건축협정을 눈여겨보자 I 온비드의 사진만 믿어선 안 된다 I
소액 투자는 조급해 할 필요가 없다
2. 건축협정을 알면 작은 땅의 가치가 보인다
맹지에도 건축이 가능하다 I 맞벽건축으로 토지 활용이 좋아진다
3. 소규모 정비사업과 건축협정의 시너지
건축협정형 자율주택정비사업에 주목하라 I 훗날 있을지도 모르는 분쟁을 방지하려면

[한 걸음 더] 보상금도 받고 남은 땅도 파는 일타쌍피 투자

CASE. 03 지목에 속으면 기회를 놓친다
- 도로부지 투자 & 부당이득청구소송 -
1. 토지의 지목은 왜 중요할까
지목은 ‘답’인데 현황은 ‘도로’인 땅 I 지목보다 누가 사갈 땅이냐가 중요하다
2. 지목을 바꾸면 땅의 가치가 달라진다
농지의 용도를 변경하는 법 I 농지를 공장용지로 바꾸기 위한 농지보전부담금 I
임야를 공장용지로 바꾸기 위한 대체산림자원조성비
3. 지료를 받거나 좋은 가격에 팔거나
부당이득반환청구소송을 진행하다 I 관할법원 선점의 중요성

[한 걸음 더] 도로인 듯 도로 아닌 ‘사도’의 반전매력

CASE. 04 어떻게 나누느냐에 따라 가치가 달라진다
- 토지분할청구소송 & 지적측량 -
1. 토지분할은 왜 돈이 될까
공유물 분할의 세 가지 방식 I 토지분할의 절차
2. 일부러 안 좋은 땅을 현물분할 받는 전략
대대로 얽히고설킨 자두밭의 사연 I 더 잘 팔기 위해 토지분할청구소송을 하다 I 공유물분할청구소송의 절차 I 작은 것을 내주고 큰 것을 얻는 양보 전략
3. 예의를 지키니 더 큰 수익이 돌아왔다
토지 거래를 위한 측량 I 저녁까지 얻어먹으며 매도에 성공

[한 걸음 더] 측량의 네 가지 종류

CASE. 05 수익률은 결국 협상으로 결정된다
- 협상과 대화의 기술 -
1. 굽혀야 이기는 싸움도 있다
남의 공장 앞마당에 ‘알박기’를 하다 I 토박이 중견기업의 뚝심을 우습게 본 대가 I
3년 만에 두 번째 협상을 시도하다
2. 지는 쪽은 항상 더 조급한 쪽
가까스로 농지취득자격증명을 받다 I 말을 바꾼 상대방 I 오기만으로는 협상에서 이길 수 없다
3. 협상에 임하는 투자자의 자세
협상력을 높이는 일곱 가지 기술

[한 걸음 더] 농지취득자격증명의 개념과 발급 방법

CASE. 06 창의력을 발휘하면 맹지도 돈이 된다
- 맹지 투자 & 분할매도 -
1. 건축허가의 기본은 도로
도시계획시설 도로와 도로법상 도로 I 누가 봐도 이상한 맹지를 낙찰받은 이유 I
자르고 붙이면 전혀 다른 땅이 된다
2. 생각을 조금만 바꾸면 가치는 두 배 오른다
위치가 나쁘다면 창의성을 발휘하라 I 돈 되는 맹지 vs 돈 안 되는 맹지 I 맹지에 도로 내는 법

[한 걸음 더] 도로의 다양한 종류

CASE. 07 개발계획을 살펴야 하는 이유
- 개발촉진지구 & 토지보상 -
1. 학원비 내는 값으로 소액투자를 해보자
개발촉진지구란 무엇인가 I 알고 보면 어마어마한 혜택
2. 개발사업자에게 높은 가격에 매도하다
토지를 수용당하지 않도록 타협점을 찾자 I 투자금 대비 3배 이상의 수익을 올리다

[한 걸음 더] 보상가 산정 시점을 알아두자

CASE. 08 그린벨트라고 우습게 보지 마라
- 개발제한구역 & 토지거래허가구역 -
1. 토지거래허가구역은 경·공매로 접근하라
개발지역 인근을 눈여겨봐야 하는 이유 I 토지거래허가구역의 땅 I 허가를 받은 뒤에 땅을 방치에선 안 된다
2. 특수물건의 종합선물세트 같은 물건
농지취득자격증명 받기 I 분묘기지권 해결하기 I 무단으로 지어진 비닐하우스
3. 시골 땅 잘 파는 방법은 따로 있다
지역 토박이의 힘을 빌려라 I 사기 전에 어떻게 팔지를 생각하자 I 연고 없는 지역의 땅을 파는 세 가지 팁

[한 걸음 더] 개발제한구역에 투자하려면 ‘이축권’을 노려라

CASE. 09 농지도 무피투자가 가능하다
- 농지 매입 & 농업경영제 등록 -
1. 제값을 인정받지 못한 땅을 찾아라
감정평가가 낮게 이뤄진 땅을 찾아라 I 개발지역 인근이라면 재감정을 활용하자 I 농협 조합원에 가입하는 이유
2. 농사꾼의 마음으로 땅의 가치를 키우자
방치된 땅을 살리기 위해 I 사람도 나무도 적당한 시련이 필요하다 I 달콤한 수확의 기쁨

[한 걸음 더] 농지를 매수했다면 경작에 신경 쓰자

CASE. 10 법정지상권은 반드시 깨야 할까?
- 법정지상권 & 지료청구소송 -
1. 법정지상권이 성립하는 미등기건물
강제이행금이 부과되고 있는 물건 I 법정지상권이 성립하는 땅의 특징
2. 법정지상권도 상황에 따라 다르게 적용된다
저당물의 경매로 인한 법정지상권 I 담보가등기 등에 관한 법률에 의한 법정지상권 I
입목의 경매 등으로 인한 법정지상권 I 관습법상의 법정지상권 I 미등기 건물의 법정지상권
3. 증여한 물건에도 법정지상권이 인정될까
지료청구와 건물철거 소송을 진행하다 I 소송에서 졌다고 투자에서도 진 건 아니다

[한 걸음 더] 셀프 소송의 일반적인 진행 과정

CASE. 11 분묘에 대해 사용료를 받을 수 있다
- 분묘기지권 & 분묘굴이청구소송 -
1. 첫 낙찰, 묘지가 있는 땅
계획 없이 받은 첫 낙찰 I 800만 원으로 300평 땅을 사다
2. 분묘굴이청구소송의 시작
협상 결렬, 소송이 시작되다 I 셀프로 진행한 분묘굴이청구소송 I 판례로 가능성을 확인하다 I
분묘기지권을 두려워할 필요가 없다

[한 걸음 더] 분묘 투자 시 꼭 알아둬야 할 핵심 판례들


CASE. 12 기부채납의 함정을 조심하라
- 공매중지신청 & 미불용지 투자 -
1. 보상의 틈새를 노리는 미불용지 투자
미불용지일 경우 지료청구의 기준 I 보상 기준의 틈새를 노리다
2. 미불용지인 듯 미불용지가 아닌 땅에 주의하자
낙찰받고 보니 기부채납된 도로 I 사(私)개발에서 발생하는 기부채납 I 기부채납된 땅을 알아보는 요령
3. 공공기관에 맞서 공매를 취하시키다
세 기관에 삼고초려, 행정소송까지 각오하다 I 포기하지 말고 할 수 있는 일은 다해보자

[한 걸음 더] 또 하나의 틈새시장, 신탁공매

에필로그 밥 먹듯이 투자하며 경험을 쌓아가자

부록
- 만사오케이의 추천 경매 도서
- 토지 거래에서 필요한 서류 양식 샘플
- 셀프소송에서 필요한 서류 양식 샘플

책 속으로

이 책에서 보여드릴 사례는 모두 제가 실제 투자했던 물건들로, 한 건당 적게는 300만 원에서 많게는 2,000만 원 미만의 소액으로 투자한 물건입니다. 이 중에는 대출이 가능해 천만 원 미만의 적은 실투자금이 소요된 경우도 많 고, 대출을 받지 않은...

[책 속으로 더 보기]

이 책에서 보여드릴 사례는 모두 제가 실제 투자했던 물건들로, 한 건당 적게는 300만 원에서 많게는 2,000만 원 미만의 소액으로 투자한 물건입니다. 이 중에는 대출이 가능해 천만 원 미만의 적은 실투자금이 소요된 경우도 많 고, 대출을 받지 않은 전체 토지금액이 천만 원 이하인 경우도 많습니다. 그러니 땅 투자를 하려면 돈이 많아야 한다는 편견은 접어두고, 제가 투자한 이 미운 오리새끼들이 어떻게 근사한 백조가 되어 날개를 폈는지 한번 지켜보기 바 랍니다. (p23_ 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다)

생각해보면 저도 처음에 공매에 대한 지식만 있었을 때에는 투자 결과가 별로 신통치 않았습니다. 그런데 여기에 공법 지식이 더해지고, 소송 지식과 입지 지식이 더해지고, 협상력이 더해지면서 천만 원짜리 땅으로 몇 배의 돈을 버 는 경우가 많아졌습니다.
부동산 공법에는 「국토의계획및이용에관한법률」, 「건축법」, 「산지관리법」, 「농지법」 등 많은 법률이 있는데 이것들을 공부하는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 너무 어렵게 생각할 일도 아닙니다. 법조문 하나하나를 외우려 하지 말고 먼저 내가 투자하려는 필지에 적용되는 행위제한을 중심으로 공법을 익혀나가면 좋습니다. 직접 투자할 토지에 왜 이런 제한이 걸려 있는지를 중심으로 공부하다 보면 더 확실하고 생생한 공부가 됩니다. (p40_ 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법지식)

몇 천만 원씩 투자해서 소송을 진행하는 것은 위험이 크지만 100만~200만 원 정도 투자해서 소송을 배운다면 사실 남 는 장사죠. 부동산 투자 학원에 내는 수강료도 그 정도는 할 텐데, 학원에서 배우지 못한 많은 실전 노하우를 배울 수 있으니 얼마나 좋습니까?
혹시 “에이, 100만 원짜리 물건이 어디 있어요?”라는 생각을 갖고 있습니까? 그런 물건 있습니다. 그것도 엄청 많습니다. 당장 경매정보사이트에서 입 찰최저가의 금액 범위를 100만 원 이하로 설정하고 검색해보십시오. 전국에 수백 개의 사건이 뜹니다. 물론 여러분이 일반적으로 봐왔던 부동산은 아닐 겁니다. 하지만 그 정도 금액이라면 잘돼서 수익을 얻으면 좋고, 안돼서 잃어도 살아가는 데 크게 지장이 없습니다. 대신 공부는 확실히 됩니다. 앞으로 평 생 사용할 무기를 만든다고 생각하고 한번 도전해보면 어떨까요? (p45_ 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다)

일단 한 발 물러서서 여유를 가지고 그중 누군가가 주도적으로 건물을 지으려 할 때까지 기다리기로 했습니다. 어차피 410만 원밖에 들어가지 않은 물건이니 조급할 필요가 없습니다. 작은 땅은 큰돈이 들지 않아 여유롭게 관망 할 수 있다는 점이 투자의 큰 장점입니다. 그동안 공시지가는 꾸준히 오르고 있으니까요. 물가상승분과 화폐가치의 하락분만큼 땅의 가치는 올라간다고 봐도 무방합니다. (p90_ 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀)

투자자들은 ‘전’과 ‘답’ 중에서 주로 ‘전’을 선호합니다. 답(논)과 전(밭)의 차이는 물을 상시적으로 이용하느냐, 아니냐에 있습니다. 답은 물을 상시적으로 이용하는 토지이므로 물이 고여야 하겠죠. 그래서 땅의 높이가 주변보다 낮은 경우가 많습니다. 높이가 낮으면 지목을 변경해서 건축을 하더라도 흙을 부어서 높이를 높여야 하므로 돈이 더 들겠죠. 반면에 전은 물을 상시로 이용하지 않아 높이가 주변 토지와 비슷한 경우가 많습니다. (p109_ 토지의 지목은 왜 중요할까)

큰 땅은 농사나 임업에는 적합할지 모르지만 매매는 쉽지 않습니다. 금액도 문제지만 개발을 위한 인허가 받기가 쉽지 않아서 일반인들은 관심을 가지지 않기 때문입니다. 이러한 땅을 작게 나누어 용도 변경과 지목 변경을 해야 개 발을 할 수 있고, 땅의 가치가 올라가며, 매매도 쉽게 이루어집니다.
빈 땅이라고 무조건 건축을 할 수는 없습니다. 도로허가나 건축허가, 상수도 시설 허가, 전기선 인입 등 많은 개발행위허가를 받아야만 합니다. 그래서 개발에 용이한 상태라면 땅의 가치가 올라가게 되는 것입니다. (p135_ 토지분할은 왜 돈이 될까)

법정지상권이란 토지 등기부등본에 지상권을 설정하지 않았어도 법에서 인정한 요건을 갖추면 지상권을 인정해서 건물을 보호해주는 것입니다. 미등기건물이나 무허가건물, 위반건축물에도 법정지상권은 성립합니다.
법정지상권이 성립할 경우에는 30년 동안 건물의 존립을 위해 땅의 권리는 희생할 수밖에 없습니다. 토지 위에 새로운 건물을 지어야만 토지로서 최대의 수익을 낼 수 있는데, 타인의 건물을 위해 30년의 시간을 흘려보내야 합니다. 다만 그 대가로 법에서 정한 법정요율의 지료를 받을 수는 있지요. 법정지상권 하의 토지주는 지료증감청구권에 따라 매년 건물주와 지료 협상을 할 권리만 가지는 것입니다. 대신 발생된 지료가 2년 이상 연체되면 해당 건물을 철거할 수 있습니다. (p291_ 법정지상권이 성립하는 미등기건물)

이 사건을 겪으며 얻은 가장 큰 수확은 분묘기지권에 대한 두려움이 사라진 것입니다. 사람은 뭐든지 첫발을 잘 들여놔야 한다는데, 하필 첫 투자가 분묘기지권과 셀프 소송이었으니 그다음 투자부터는 물건을 분석하고 입찰하는 게 좀 수월해졌습니다. 이후에도 종종 묘지가 있는 토지를 낙찰받았습니다. 대부분 1,000만 원이 안 되는 금액으로 낙찰받을 수 있으면서도 나중에는 쏠쏠한 수익을 올리게 해주는, 참 매력적인 투자처입니다. (p329_ 분묘굴이청구소송의 시작)

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출판사 서평

Q. 정말 1,000만 원으로 땅을 살 수 있을까? 조금만 검색해보면 천만 원 이하, 심지어 백만 원 이하의 토지가 매우 많다는 사실에 놀랄지 모른다. 대부분 자투리땅, 농지, 도로, 묘지 등 활용도가 낮은 땅이지만, 어떻게 활용하고 협상하느냐에 따...

[출판사서평 더 보기]

Q. 정말 1,000만 원으로 땅을 살 수 있을까?
조금만 검색해보면 천만 원 이하, 심지어 백만 원 이하의 토지가 매우 많다는 사실에 놀랄지 모른다. 대부분 자투리땅, 농지, 도로, 묘지 등 활용도가 낮은 땅이지만, 어떻게 활용하고 협상하느냐에 따라 수백%에서 수천%까지의 높은 수익률을 안겨주는 흙 속의 진주가 될 수도 있다. 경매와 공매를 활용하면 더욱 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
단, 아무 토지나 마구 낙찰 받는 것은 금물. 반드시 ‘살 사람이 정해져 있는 땅’을 공략해야 한다. 어떤 땅들이 여기에 속하는지 책 속에 등장하는 실제 사례들을 통해 살펴보자.

Q. 왜 소액토지가 대세일까?
최근 정부 규제가 다주택자, 특히 아파트 투자자들을 정조준하면서 이제 아파트로 번 돈의 절반 이상은 세금으로 나가는 상황이 됐다. 게다가 5백만 원, 천만 원이면 아파트를 살 수 있다던 ‘갭투자’도 이제는 옛말, 웬만한 아파트를 한 채 매입하려면 최소 수천만 원에서 수억 원에 달하는 현금이 필요하다.
발 빠른 투자자들이 토지 투자, 특히 투자금이 적게 들어가는 소액토지에 눈을 돌리는 이유도 이것이다. 조금만 공부해 보면 무궁무진한 투자 전략이 펼쳐질 뿐 아니라, 대출 조건도 기존과 달라지지 않았다. 새로운 투자처를 찾고 있다면 남들보다 한 발 먼저 돈 되는 소액토지를 선점하자.

Q. 초보자도 도전할 수 있을까?
중개사가 알아서 처리해주는 아파트 갭투자와 비교해서 토지 투자는 공부가 좀 더 필요하지만, 지레 겁먹을 필요는 없다. 다양한 토지 투자를 모두 섭렵할 필요는 없고, 두루두루 살펴본 후 자신에게 맞는 분야에 집중하여, 필요한 공법 지식과 경ㆍ공매 지식을 차근차근 갖추면 되기 때문이다. 이 책은 저자가 경험했던 자투리땅, 지분권, 법정지상권, 농지는 물론 보통 투자자들이 꺼리는 분묘기지권, 도로, 보상투자까지 두루 넘나들며 다양한 투자 전략을 제시한다. 풍부한 투자 사례를 통해 간접체험을 하며 나에게 맞는 소액토지를 찾게 될 것이다.
게다가 리스크도 적다. 투입되는 투자금이 적은 만큼 실패의 위험도 적은 반면, 투자의 횟수는 늘어난다. 처음에는 자산의 증가속도가 빠르지 않은 것처럼 느껴지겠지만, 꾸준히 진행하기만 한다면 어느 순간 당신의 자산이 퀀텀점프를 하는 날이 오게 될 것이다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  • 1. 이 책의 핵심 키워드   1) 토지이용계획서 2) 맹지 ...

    1. 이 책의 핵심 키워드

     

    1) 토지이용계획서

    2) 맹지

    3) 분묘

     

     

     

    2. 이 책의 핵심 내용


    Page 64. 절반 가격에 낙찰받아 19일 만에 매도 



    DSC07654.JPG

     

    => 토지는 보통 무조건 10년은 보고 투자를 해야 한다고 생각했는데

    낙찰 받아 19일만에 매도가 가능하다니 그야말로 놀랬어요


    소위 도장값이라고 하던데 금액이 크지는 않지만

    짧은 시간에 수익을 낼 수 있어서 참으로 매력적이였어요




    Page 213. 학원비 내는 값으로 소액투자를 해보자

     

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    => 소액으로 투자를 했던 저자의 다양한 사례를 막상 해보고 싶은 생각이

    들지만 아무래도 어렵다는 생각에 직접 하기가 두려워지더군요


    그러던차에 발견한 이 단락...수업을 들으면서 이론을 탄탄하게 하는것도

    좋지만 실전을 통한 경험만큼 많은 도움이 되는건 없죠


    2013년도에 원치 않게 직접 진행한 명도소송을 통해서 그 당시에는

    참으로 힘들었지만 지나고 보니 제 인생에 있어서 많은 도움이 되었거든요


    저도 한번 소액으로 학원비라고 생각하고 편하게 소액 투자를

    시작해 볼 수 있는 물건을 찾아봐야겠다는 생각을 할 수 있었어요




    Page 268. 개발지역 인근이라면 재감정을 활용하자

     

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    => 경락잔금대출 비율이 높은 경공매의 경우 낙찰가의 70~80% 정도를

    경락대출로 받으면 자기 자본은 20~30% 정도가 필요하다고 해요


    그러면 자기 자본금은 토지를 매매하기 전까지는 그야말로 묶이는 돈인데

    개발지역 인근 토지의 경우에는 6개월 후 재감정을 통해서 감정가가

    오르면 추가적인 대출이 가능하다고 해요


    그러면 자기 자본금을 줄이거나 운이 좋으면 무피 투자도 가능하다고 하는데

    작년에 토지를 산게 있는데 이게 개발지역 인근이라서 향후 재감정을 통해서

    대출을 추가로 받아서 자기 자본금 비율을 낮출수 있겠다는 생각에 이르니

    그야말로 어찌나 감사한 생각이 들던지요


     

     

    3. 깨닫은 점


    경공매 사실 말이 그렇지 아무래도 복잡한 사연으로 나온 물건이라

    이런것들의 경우 머리가 아프다는 이유로 피하고 싶었어요


    하지만 지금 하고 있는 직장 생활을 언제까지 할 수 있을지 고민하고

    있는 시점에 만난 책이라서 저자의 경험을 담은 이 책 참으로 와 닿더군요


    가족들을 지키기 위해서 남은 돈을 끌어모아 경공매를 시작했다고 하시던데

    저도 제가 책임을 져야 할 가족들이 있기 때문에 향후 미래를 위해서 

    소액 투자를 통해서 조금씩 경험을 쌓아야겠다는 생각이 들었어요


    요즘 들어 미래에 대해서 걱정이 많은 시기에 정말 새로운 방향을

    알려주신 저자분께 참으로 감사의 말씀 드립니다


    강의도 많이 하시는것으로 알고 있는데 앞으로 관련 강의 들으면서

    실전에서 우러나오는 귀중한 경험 배우려고 합니다


  •       2018년에 지금 사는곳에 있는 택지를 구매하고 2019년에 근처에 있는 계획...

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    2018년에 지금 사는곳에 있는 택지를 구매하고

    2019년에 근처에 있는 계획관리인 농지를 구매했어요

     

    그런 과정을 겪으면서 조금씩 땅에 대해서 관심을 가지게

    되었고 그러면서 토지는 많은 금액이 있어야만 구매가

    가능한 것이라는 생각을 하고 있었어요

     

    올해 있었던 6.17대책과 7.10 대책이 발표되면서

    더 이상 주택 투자는 어려워지게 되었고 그로 인해서

    상가나 토지에 대해서 많은분들이 관심을 가지게 되었죠

     

    하지만 토지는 많은 금액이 필요하다는 기존의 고정관념이

    있었는데 이번에 만사오케이의 된되는 천만원 소액토지를 

    보고 나서는 이게 가능한가 싶은 생각이 들어서 책을 읽게 되었어요

     

     

     

     

     

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    사실 시중에 토지에 대해서 강의를 하시는분들이 있으시지만

    직접 토지를 구매해서 매매까지 해보신분들은 많지 않더군요

     

    아무래도 토지의 경우 많은 돈이 필요하고 보통 토지는

    구매 후 10년은 있어야 매매하는 장기투자가 필요한

    것이라고 생각을 하고 다들 그렇게 하시기 때문인듯해요

     

    하지만 저자의 경우 소액토지 전문 투자자로써 

     진짜 투자율이 어마어마하신분이시더군요

     

    160건이 넘는 낙찰을 받아 보셨고 수십건의 셀프 소송을

    통해서 다양한 투자전략 구사하시는분이셨어요

     

     

     

     

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    보통 토지는 공인중개사를 통해서 구매를 하는게 보통인데

    그런 땅의 경우에는 그 값을 그대로 다 줘야 하기에

     그만큼 많은 돈이 필요하다고 할 수 있어요

     

    대신 법적으로 문제가 없는 땅을 구매하게 되지만

     제값을 다 지불했기에 내가 수익을 보려면

    그만큼 오랜기간을 가지고 있어야 하는거죠

     


     

     

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    하지만 경매나 공매를 토대로 토지를 감정평가액보다

     훨씬 더 낮은 금액으로 낙찰을 받은 다음에

      소송이나 협상을 통해서 토지에 얽힌 문제를 풀어나가면

     소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있다고 해요

     

    평소에 경매나 공매는 어려워서 이런 물건은 아예

     생각지도 않았는데 토지의 경우 과소 토지는 아무래도

    감평가가 그만큼 낮다고 해요

     

    게다가 주택의 경우 체납자나 임차인이 있기 때문에

    인도명령이나 명도소송을 거쳐야 소유가 가능하지만

     토지의 경우 아무래도 점유자가 없는 경우가 대부분이기 

     때문에 그만큼 쉽다고 할 수 있어요

     

    게다가 주택은 주택임대차보호법이 있어서 권리 분석이 어려우나

     토지는 이런게 없어서 권리 분석이 쉽다는 것이에요

     

    이런것을 책을 통해서 배우게 되니 토지의 경우

    경매나 공매를 통해서 왜 취득을 해야 하는지 그 

    필요성에 대해서 바로 이해가 되었어요

     

     

     

     

     

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    이러한 문제들이 있는 토지이기 때문에 원래의 금액보다

    싸게 구매가 가능한것인데 이런 토지를 바로 등기치자마자

     한달도 안되는 시간에 바로 매매를 하시더군요

     

    보통 토지 투자는 10년은 봐야한다는 생각이 많고

    저도 기존에는 그런 생각을 가지고 접근했었는데

    만사오케이님의 책을 보니 한달도 안되서 매매를 하셨어요

     


     


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    낙찰 받은 토지의 경우 무조건 소송보다는

    아무래도 협상을 통하면 훨씬 더 쉽게

    그리고 결과도 더욱 만족스러울수 있다고 해요

     

    게다가 더 조급할쪽일수록 지게 된다면서

     어떻게 협상에 임해야 하는지도 설명해주셨어요

     

     

     

     

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    아무리 열심히 책을 읽고 공부를 해도 사실

    직접 스스로 토지를 구매해보지 않으면 헛일이라고 생각해요

     

    학원비 내는 값으로 소액투자를 해보자는 말씀

     정말 가슴에 와 닿던데 꼭 참여해보고 싶더군요


     



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    책을 읽고 정말 대단하신 분이구나 싶은 생각이 들었는데

    마침 가까운곳에서 4주짜리 정규강의가 개설되어서

    바로 등록을 하고 열심히 9월에 수업을 들었어요

     

    이론과 실전 경험을 설명해주시고 그것에 해당되는

    물건도 몇개 말씀해주시면서 한번 관심을 갖어 보라고

     해주셔서 처음으로 공매 사이트인 온비드에 가입해서

     남편과 함께 물건에 대해서 어떻게 접근하면 좋을지

    이야기도 하면서 추이를 살펴보고 있어요

     

     

     

     

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    강의 마지막날 기존에 제가 구매해서 읽고 있던 책에

     싸인도 받았는데 써주신 말씀처럼 천만원 소액투자로 시작해서

    천억원에 이르는 자산가로 바뀌고 싶네요

     

    주변에 같이 있는 지인분들과 같이 공부하기로 했는데

     이번 명절에 선물로 드릴려고 책도 더 구매했어요

     

    이제는 정부 정책으로 인해서 토지에 대해서 무조건

     관심을 갖을 수 밖에 없는 시기인데 어려운 토지 투자

    어떻게 시작하면 좋은지 실제 투자 사례를 통해서

     설명해주시는 이 책 그야말로 요즘에 꼭 필요한

    그런 귀한 책이지 않나 싶어요

  •  이 리뷰를 작성하는 본인은 20대 후반이다. 직장을 다니는 회사원으로서 단순 근로소득은 더 이상 나의 영원...

     이 리뷰를 작성하는 본인은 20대 후반이다. 직장을 다니는 회사원으로서 단순 근로소득은 더 이상 나의 영원한 안전장치가 될 수 없다는 것을 깨달은지 오래다. 하지만 아직 시드탱크에 조금씩이나마 모이고 있는 저축액은 부동산을 구매하기에는 한없이 부족하다고만 생각했었다. 

     

    특히 처음 부동산 투자에 대해 생각했던 방법은 ' 아파트갭투자'인데 이미 괜찮은 입지의 아파트들은 현재 시점으로 적어도 5~6천만원은 기본 투입되어야만 했다. 그럴만한 자금은 없었기에 또 다른 방법은 없을까라고 고민하던 찰나에 이 책의 출간을 우연찮게 보게 되었다. 궁금함에 저자께서 쓰신 카페, 블로그의 글들을 몇개 읽어보았고, 이거다 싶어 저자께서 직접 진행하는 특강에 참석도 하고, 책도 수령하여 읽어 보았다.

     

     우선, 책 제목에서 보듯 내가 알아보았던 투자금액들보다 훨씬 소액으로 접근이 가능한 투자 방법들을 책에서 소개하고 있다.  작가님의 실전 투자사례들을 바탕으로 설명되어 있기에 책을 읽으면 마치 내가 직접 입찰하는 듯한 기분이 들 정도였다.

     

    책은 12가지의 각각 다른 케이스들의 투자 사례들을 보여주고 있다.  각각의 사례들마다 기본적인 용어 뿐만아니라 자칫 어려울 뻔한 공법적인 용어들이 나온다. 하지만 이러한 부분들은 그림과 각종 사진 자료들을 함께 보여주기에 독자입장에서는 굉장히 이해하기가 용이했다. 그렇기에 토지투자를 처음 하는 초보자들에게 '입문서'와 같은 존재가 아닐까 생각한다. 

     

    12가지 케이스 중 가장  인상 깊었던 부분은 '토지분할' 관련 사례였다. 분할을 통하여 상대방에게 더 좋은 것을 내어주되, 최종적으로는 더 큰 수익을 얻어내는 저자의 협상력과 전략은 굉장한 울림이었다. 또한, 사례를 읽고나서 공유물 분할에 대해 자세히 알게 되었으며 지분으로 나오는 소액 경매,공매 건들이 나에게 기회의 땅이 될 수 있겠다고 판단하였다. 

     

    무엇보다 이 책을 읽음으로써, 소액으로 나도 또한 부동산 투자를 시작할 수 있겠다라는 확신이 들었고 그 방향성을 알게 된 것 같다. 그러므로 나는 20,30대가 돈이 없다고 부동산 투자영역을 미래의 일로 미루지말고, 이 책을 필두로 삼아 한번 시도해보면 좋을 것 같다. 

     

    " 작은 실수를 하거나 손해를 봤다고해서 창피한 일도 아닙니다. 실수를 했다는 것은 경험을 늘렸다는 뜻입니다. 그 경험들이 모여서 더 큰 성공으로 가게 해줄 것입니다."라는 에필로그의 한 구절이 깊은 깨우침을 주는 책이다.

     

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  • 경매/공매를 통하여 저렴한 가격의 부동산을 취득하여 취득 원가를 낮추고 높은 가격에 팔 수만 있다면, 굉장히 이익이 ...

    경매/공매를 통하여 저렴한 가격의 부동산을 취득하여 취득 원가를 낮추고 높은 가격에 팔 수만 있다면, 굉장히 이익이 많이 발생할 것 같다.

    하지만, 권리분석의 어려움 또는 본의아니게 다른 이해 관계 등에 얽혀야만 한다면... 상상만 해 봐도 지끈지끈 머리가 아파오는게 현실이다.

    만사오케이님의 "돈되는 천만원 소액토지"의 책은 토지를 경매/공매를 하면서 고려해야할 모든 사항을 총망라하고 있다고 생각이 된다.

    이제껏 이런 책은 보지를 못한것 같았다.

    책 속에 담고 있는 12개의 Case 및 이를 헤쳐나가는 방법이 자세히 기술 되어 있다. 책을 읽는 내내 땅에 대해서 도전해보고 싶은 욕망과 자신감이 충만해 지는 것을 느낄 수 있었다.

    INTRO 남들이 안 보는 땅에 기회가 있다

    굳이 큰 돈이 아니지만, 소액으로 할 수 있는 땅을 얻기 위해 갖추어야 할 내용을 간략하게 소개하고 있다.

    특히, 땅의 가치를 따지는 세가지 방법

    첫째는 땅 자체의 가격, 둘째는 주변 땅과의 관계로 인한 가치, 셋째는 정당한 법적 권리에 대한 값

    위의 땅의 가치를 따지는 세가지 방법 이외에 입지적 가치와 공법적 가치는 땅에 관심있는 사람이라면 무조건 알고 있어야 될 기본 지식이고, 많이 공부하면 할 수록 땅에 대한 재테크의 지식을 자신의 것으로 만들 수 있다고 생각된다.

    그리고, "소송"...

    "소송"이라고 생각하면 막연히 어려울 것이고 비용이 많이 들 것이라고 생각되었는데, 이 책을 읽어보면서 완전히 생각을 바뀌게 한 것 같다.

    나중에 기회가 된다면, 소송에도 도전을 해 보고 싶다.

    P56

    "천만원짜리 땅으로 19일만에 천만원 벌다."

    일반상업지역에서 천만원짜리 토지를 낙찰받을려고 토지의 가치를 볼 수 있는 눈이 정말로 날카로운 것 같았다.

    일반사람들은 생각하지도 못하는 땅의 용도를 활용하여 낙찰이후에 매도까지 계산하여 수익률을 계산하다니... 세상에 공부할 것도 많고, 재테크를 통하여 적은 돈으로도 이익을 극대화할 수 있을 것 같은 자신감이 생겼다.

    밸류맵( https://www.valueupmap.com/ )와

    토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp) 의 토지이용계획서 및 토지대장을 꼭 활용할 것!!!


    P93

    "건축협정" 이라는 용어를 처음으로 접하게 되었다.

    건축법 제59조를 보면 대지경계선으로부터 50Cm 이내에 건축물이 위치해 있는 땅이 대상이 될 수 있다.

    건축협정에는 강제적 건축협정과 권고적 건축협정으로 나뉘는데, 이를 활용하여 소규모 정비사업에서 건축협정을 활용한 시너지를 발휘할 수 있다.

    이런 방법도 있었다니, 책을 읽어면 읽을수록 새로운 신세계를 발견할 수 있는 다양한 토지 활용 방법이 담겨 져 있다.

     

    P117

    "농지의 용도를 변경하는 법" 은 평소에 궁금하게 생각하는 용도 변경에 대한 자세한 설명이 기술되어 있다.

    농지를 집이나 창고, 공장용지로 바꾸어 해당 용도로 사용하려면 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 "농지전용허가 신청서"를 시,군,구청에 제출하여 허가를 받아야 한다. 또한, 임야에 주택, 창고, 공장을 지으려면 "산지전용허가"를 받아야 하는데, 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 제출하여야 한다.

    용도 변경만 되면, 땅의 가치는 굉장히 높아질 것이다.

    고수들만 하는 방법들을 담고 있어 많은 도움이 될 것이다.

     

    P123

    "부당이득반환청구소송"을 진행하다.

    소송이라고 생각하면 전문적이고 법률적인 내용이 많이 포함되어서, 변호사를 선임하고 법정에 가서 치열한 공방을 할 것이라고 상상을 하고 있어지만, 이 책을 읽고 나서는 생각이 완전히 바뀌게 되었다.

    나혼자서도 진행을 할 수 있구나. 나도 한번 기회가 되면 소송 준비를 해서, 셀프 소송을 해 봐야 겠다는 막연한 자신감이 생기기 시작하였다.

    왜냐하면, 많은 비용을 절감하면서, 땅의 가치를 높일 수 있는 기회이기 때문이다.

    "더 잘 팔기 위해 토지분할청구소송을 하다"

    "공유물분할청구소송"을 통한 또다른 신규 지식이 담겨져 있다. 소송을 통해서 땅의 가치를 높이고, 재산을 증식할 수 있는 방법론이 사례와 함께 담겨져 있다.

    지적측량바로처리센터(https://baro.lx.or.kr/main.do) 를 통한 지적측량도 수행할 수 있다.

    적극적인 자세로 땅의 가치를 높일 수 있는 방법을 끊임없이 고민하면 고민할 수록 다양한 방법을 통하여 해결할 수 있는 것 같았다.

     

    P196

    "자르고 붙이면 전혀 다른 땅이 된다." 땅을 자르고 붙이면 새로운 가치를 얻을 수 있다. 새로운 개념의 땅을 다루는 방식이었다.

    또한, 땅을 낙찰받기 전에 인근 땅의 토지등기부까지 모두 떼어보고 검토하는 방식에서 상당히 인상적이었다.

    땅을 낙찰받으려면 주변의 땅의 가치나 주변 상황을 파악하고 면밀히 준비를 하고 낙찰에 임해야 될 것 같다는 생각을 또 한번 하게 되었다.

    "생각을 조금만 바꾸면 가치는 두 배 오른다."

    책에서는 낙찰받은 토지가 맹지이지만, 맹지를 활용하여 수익률을 높일 수 있는 방법을 담고 있다.

    이런 방법도 다 있구나 할 정도로 저자의 사례와 함께 다양한 방법이 자세히 기술되어 있어서, 또다시 땅의 사용법에 대해서 배울 수 있었다.

     

    P257

    개발제한구역에 투자하려면 "이축권"을 노려라.

    개발제한구역내에서도 투자를 하고 수익을 창출할 수 있다니...정말로 내가 알고 있는 보잘것 없는 지식이 부끄럽기 짝이 없는 상황을 느낄 수 있었다.

    책에서는 어떠한 환경에서 땅의 가치를 높이거나 다양한 협상 방법을 통하여 매도를 하여서 수익률을 높일 수 있는 방법이 자세하게 기술되어 있어서, 너무 좋았다.

    원칙적으로 개발제한구역 안에서 건축이 불가능하지만 예외적으로 이축권을 이용할 수 있다. 이축권이란 개발제한구역 내의 부동산 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내에 건축허가를 받아 옮겨 지울 수 있는 권리이다. 합법적으로 건축할 수 있는 이축권은 워낙 물량이 소규모라서 수억원의 프리미엄을 받고 거래될 정도라고 소개되어 있다.

    어떠한 환경에서 솟아날 구멍이 있는 것 같았다. 절대 포기하지 말고 내 땅과 내 돈을 지킬 수 있는 방법을 알 수 있었다.

     

    P279

    "농지를 매수했다면 경작에 신경 쓰자"

    농지를 매수하거나 경매로 낙찰을 받고, 농업취득자격증명을 취득한 후 농지를 그냥 내버려 두면 안 된다. 농지 소융자가 되었다면 경작에 특히 신경을 써야 한다. 시,군,구에서는 매년 9월 1일 ~ 11월 30일 사이에 농지조사를 하는데, 경작하지 않는다고 판단되면 처분통지서를 발송하여 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다. 이 시기에 처분이 이행되지 않으면 다시 처분명령을 하는데, 이 명령을 받고도 6개월이 후에도 처분하지 않으면 농지가액의 20%에 해당하는 이행강제금이 부과된다니...

    전, 답을 매수 또는 경매로 취득을 한 것으로 나의 땅이 계속 유지되지 않는 것이라는 것을 이 책을 통하여 또 한번 깨달았다.

    농지를 매수할 때부터 어떻게 경작을 하여 농지를 유지해야 될 지도 계획을 세우고 있어야 될 것 같다.

    정말 이 책만 보면 다른 책의 엑기스만 다 모아 놓은 것 같아서, 읽는 내내 너무 너무 좋았다.

     

    P307

    "셀프 소송의 일반적인 진행 과정"

    소송도 셀프로 할 수 있다니...책을 읽는 내내 정말로 신박하였다.

    일반인들은 내용증명만 받아도 어떻게 해야 될지 몰라서, 잠을 못 이루는데...

    심지어 소송도 변호사를 통하지 않고, 셀프로 진행을 한다는 것은 꿈에서도 생각하지 못한 내용이었다.

    아직까지 해 보지는 않았지만, 책을 읽는 내내 벌써 직접 소송을 해 본 것 같은 설레임을 느낄 수 있는 것은 왜 일까..?

    그만큼 책이 너무 자세하게 기술되어 있어서, 나도 할 수 있다는 자신감이 생긴 것이 아닐까...

    이 책에서는 정말로 많은 노하우를 사례별로 담고 있어서, 일반인들이 접근하기 어렵고, 생각하지도 못하고, 법률적인 지식이 없어서 시도도 해보지 못한 내용들이 알차게 구성되어 있다.

    마지막으로 본 저서를 읽고 나서, 내면에 숨겨진 자신감을 하나 얻은 것 같았다.

    적은 돈으로도 내 땅을 만들 수도 있고, 수익률도 향상 시킬 수 있는 노하우를 모두 얻은 것 같아서, 천군만마를 내 손에 꼭 쥐고 전장에 나가는 장수처럼, 앞으로 유용하게 활용할 만한 지식이 정말로 많이 담겨져 있다.

    이런 지식을 나의 재테크에도 미친듯이 활용해 보고 싶다.

    우선적으로 책을 보고, 또 보고 해서 내 것으로 만들어야 될 것 같다.

    나중에 시간이 되면, 저자님의 강의도 듣고 싶다.

    이 책을 접하게 되어서, 너무 너무 행복하였다.~~~

     

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  • 이제 주택의 시대는 지났다며 상가나 토지 투자로 눈을 돌리고 있습니다. 정부의 규제는 서민 주거안정이라는 목표에 따라 철저히 ...

    이제 주택의 시대는 지났다며 상가나 토지 투자로 눈을 돌리고 있습니다. 정부의 규제는 서민 주거안정이라는 목표에 따라 철저히 주택에만 초점이 맞춰져 있기 때문이죠. 이제는 토지, 그것도 소액 토지 투자의 시대라고 생각합니다.

    경. 공매로 나오는 모든 물건들이 낙찰 후 어떤 방식으로 정리되며 수익으로 연결되는지 알려면 직접 부딪히는 방법밖에 없습니다. 그 경험이 큰 수익으로 연결되는 지름길이니까요. 성공한 경험뿐 아니라 초기에 실수와 시행착오까지 공개했습니다.

    돈으로 큰돈을 버는 데에는 오히려 작고 못생긴 땅들이 진짜 효자 노릇을 합니다. 작고 못생긴 땅들이 천만 원이면 충분히 매입 가능합니다. 작고 지저분하고 못생겨서 저런 땅을 누가 사?라고 하는 그런 땅에 저는 주로 투자합니다.

    땅 자체의 가격을 보자

    1. 땅 자체의 가격, 2. 주변 땅과 관계로 인한 가치 3. 정당한 법적 권리에 대한 값

    공시지가 - 국토교통부 장관이 조사하고 평가한 토지의 단위면적당 가격이며, 부동산가격 공시 및 감정 평가에 관한 법률에 따라 매년 선정됩니다. 공시지가를 기준으로 건강보험료는 물론 재산세, 보유세 등 각종 세금을 산정합니다.

    감정평가액 - 감정평가사 부동산의 경제적 가치 화폐 단위로 측정한 것입니다. 법원은 경매 물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰합니다. 경매 진행 중인 감정평가서는 매각 기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능합니다.

    건축법상 이 땅이 꼭 필요하거나 합쳐서 지을 때 휠씬 더 큰 수익이 기대될 때입니다. 경우에 따라서는 낙찰자가 잔금을 치를 수 있도록 돈을 빌려주고, 등기가 낙찰가 앞으로 넘어오는 즉시 소유권을 넘겨박게 해달라고 제안을 하기도 합니다. 공법을 잘 아는 투자자들은 이것이 가능한 토지를 일부러 골라서 낙찰받기도 합니다.

    통찰력 있는 투자자는 주변 땅과 관계와 이해관계자들의 상황을 보고 땅의 가치를 더욱 높입니다. 관점을 바꾸는 것만으로 투자의 방향이 완전히 달라질 수 있습니다. ( 입지적 가치, 공법적 가치 )

    입지적 가치 - 그 땅이 속해 있는 지역의 가치, 어디에 있는가? 앞으로 뜰 곳인가? 입지적인 특성을 면밀히 분석한 후 그 지역의 성장 가능성까지 고려해야 합니다.

    공법적 가치 - 공법은 개인과 국가 간 또는 국가기관 간의 공적인 생활관계를 규율하는 법입니다. 부동산에 대해 이해관계{자들이 지켜야 할 규제사항과 절차 등을 국가가 정해놓은 것입니다. 건축물의 종류, 형태, 크기, 모양 등이 각각 다릅니다. 모든 공법을 전무가 수준으로 달달 외울 수는 없겠지만 더 높은 수익을 위해서는 공법 지식을 어느 정도 아는 것이 좋습니다.

    수익은 살 때가 아니라 팔 때가 생기는 것이기 때문이죠. 아무리 싸게 낙찰받았더라도 팔리지 않는다면 결과적으로 실패한 투자입니다.

    토지 투자에서 경, 공매가 더 빛나는 이유

    1. 과소지 (자투리땅)의 경우 감정가가 비교적 저렴하다는 것입니다.

    2. 주택에 비해 낙찰 후 온전히 소유하는 데까지 어려움이 덜하다는 것입니다.

    3. 토지는 주택과 달리 주택임대 보호법(주임법)의 적용을 받지 않아서 권리 분석이 쉽다는 것입니다.

    행위 제한 - 관계 법령에 의하여 토지이용행위 등을 제한하는 것을 말합니다. 국토교통부에서 운영 중인 토지이용 규제정보 서비스를 보면 해당 지역 지구 등의 토지 이용 행위에 대해 가능 또는 불가능 등의 행위 제한 사항이 명시되어 있습니다.

    땅의 부증성이 있습니다. 개발이 활발하게 일어나는 도심에서는 언제나 땅이 모자랍니다. 도심지에 있는 맹지도 당장은 건축 허가를 받을 수 없겠지만 언젠가 개발될 가능성이 크니 이를 보고 저렴하게 투자해 놓는 것입니다. ( 맹지 투자 )

    건폐율은 토지를 사용하는 제한 면적으로, 건폐율이 60%라고 하면 건물을 지을 수 있는 면적이 60%라는 것이고 나머지 40%는 보전해야 한다는 뜻입니다. 건폐율이 클수록 더 넓게 건축이 가능합니다. 토지의 용적률과 건폐율을 확인해야 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 계산을 할 수 있습니다. 다만 연면적에 들어가지 않는 건물의 지하층, 지상의 주차장, 피난안전 구역과 경사지붕 아래의 대피공간을 잘 감안해야 합니다.

    소송 지식 역시 지번 소송을 진행해보는 게 가장 빠르고 확실한 공부법입니다. 소송이라고 하면 많은 분이 겁부터 내지만 천만 원짜리 소액 토지에 투자해서 큰돈을 벌려면 소송은 피할 수 없는 중요한 과정입니다.

    소액 투자에는 몸으로 부딪히며 배우는 것만큼 좋은 공부가 없습니다. 세상에 공짜는 없는 법이죠. 적은 돈으로 큰 수익을 내려면 머리와 몸이 좀 더 부지런해지는 수밖에 없습니다. 한 번 배워두면 평생 두루두루 써먹을 수 있으니 이런 노력을 수고라고 생각하지 말고, 부자의 길에 한걸음 더 가까워지는 길이라고 생각하기 바랍니다.

      

    농지의 용도를 변경하는 법 <div style="opacity: 1;">

    사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 토지 소유자가 지적소관청에서 신청하면 됩니다.

    1. 구토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계법령에 의해서 토지의 형질 변경 등의 공사가 준공된 경우

    2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우

    3. 도시개발사업 등의 원활한 사업 추진을 위하여 사업시행자 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우

    농지전용 (산지전용) 허가 -> 형질 변경 (토목공사나 부지조성 ) -> 건축물 건축 -> 지목변경

    농지를 공장 용지로 바꾸기 위한 농지보전부담금

    식량 자급의 기반을 유지하려면 농지를 지켜야 한다. 논리에 따라 농지를 다른 용도로 전용하려는 사람에게 비용을 부과합니다. ( 농지보전 부담금 )

    농지보전 부담금 = 개별공시지가 X 30% X 전용면적 X 감면율 ( 해당되는 경우에만 )

    감면율은 모두에게 적용되는 경우

    1. 도로, 철도 등 공공시설, 산업단지 등 중요 산업시설, 농. 어업용 시설을 설치하는 경우

    2. 농업인 주택, 농. 축산업용 시설, 농. 수산물 유통. 가공 시설, 어린이 놀이터, 마을 회관 등 농업인의 공동생활 편의시설, 농. 수산 관련 연구시설과 양어장, 양식장 등 어업용 시설 설치하기 위해 농지를 전용 받는 경우

    임야를 공장 용지로 바꾸기 위한 대처 산업 자원조성비

    임야를 전용할 때도 다른 사림을 조성하기 위한 비용

    대체 산업 자원 조성비 = 산지전용 또는 일시사용 허가면적 X 제곱미터당 부과금액 + 개별공시지가의 1%

    공유물 분할의 세 가지 방식

    1. 현물 분할의 경우 공유물을 실제로 지분의 크기에 맞게 나눠 가지는 것을 말합니다.

    2. 대금 분할은 공유물을 매각하고, 대금을 지분에 따라 분해하는 방식입니다.

    3. 가액배상은 공유물 공유자 일부의 소유로 전환, 소유자가 다른 지분관계자들에게 지분 상당의 가액을 지급하는 것을 말합니다.

     

    공부를 깊이 할수록 투자하기 유리해지는 건 사실입니다. 그런데 그 못지않게 중요한 것이 또 있는데, 바로 협상력입니다. 어떤 식으로 상대방과 대화하느냐에 따라 수익률이 크게 달라졌습니다.

    땅은 내가 파는 게 아니라 상대방이 사도록 하는 것

    1. 상대방이 살 수밖에 없는 땅을 매입해야 한다.

    2. 상대방이 살 수밖에 없도록 압박하거나 설득해야 합니다. 공법을 활용하든 아니면 상대방에게 매달려서 통사정을 하는 방법은 각자 영략에 달렸습니다.

    협상력을 높이는 일곱 가지 기술

    1. 긴장을 기대감이라고 생각을 전화하면 좋습니다.

    2. 어떠한 경우라도 공격하려 들지 마세요. (평정심 - 감정에 휘둘리지 말 것 )

    3. 주어진 시간이 단 5초밖에 없다고 하더라도 반드시 준비를 하고 말하는 자세가 필요합니다.

    4. 침묵의 효과를 활용하십시오.

    5. 시간을 제대로 이용하고 때를 기다릴 줄 알아야 합니다. 협상 테이블에서는 자신의 협상 시한을 절대로 노출해서는 안 됩니다.

    6. 무조건 양보하는 협상은 만들지 말아야 합니다.

    7. 협상이 결렬될 경우에 선택할 수 있는 차선책을 미리 준비하면 좋습니다.

    알박기라는 말은 내 땅을 매입하지 않으면 정상적인 건축이 어렵다는 점을 이용해서 매매가격을 높이는 전략입니다. 알박가는 기에 접해 있는 등 좋은 위치를 선점한 자투리땅을 활용해서 하죠. 상대방의 땅은 이 땅이 있느냐, 없느냐에 따라 가격에 극명한 차이가 생깁니다. 돈에 대한 감각이 있는 사람이라면 이런 기회를 포기하기가 쉽지 않습니다. 기회는 경험을 통해 충분한 시간과 노력을 투자한 사람에게 찾아오는 법이니까요.

    맹지에는 건축이 허용되지 않으므로 건축을 하려면 당연히 도로를 개설해야 하는데 여기에 세 가지 방법이 있습니다.

    1. 도로에 접한 인접 토지를 매입해 도로를 개설하는 방법

    2. 맹지의 일부와 인접한 토지의 일부 (진입로 개설 면적)를 교환해 집입로를 만드는 방법

    3. 인접 토지를 영구히 사용할 수 있도록 빌려서 도로를 개설하는 방법

    도로의 다양한 종류

    도시계획도로 - 도시의 계획에 필요한 시설이 되는 도로

    도로법상 도로 - 주인공의 도로를 보호하기 위해 도시계획시설 도로에 비해 건축 행위 등의 제한이 있음.

    ( 고속도로, 일반국도, 특별시도.광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 )

    농어촌도로정비법상 도로 - 농어촌 지역 주민의 교통 편익을 위한 도로 ( 면도, 이도, 농도 )

    사도법상 도로 - 도로법상 도로 또는 농어촌도로로부터 인접하지 않았을 때 별도의 사도 개설 허가를 받아 건축 허가를 받을 수 없음

    1. 맹지나 폭이 좁은 도로에 접한 토지를 개발하고 건축하고자 할 때

    2. 농로나 임도를 전용하여 건축. 개발하고자 할 때

    3. 6호 이상 가옥이 사용되는 현황도로가 규모 미달하여 도로로 인정받지 못할 때

    개발행위허가를 받는 도로 - 필지를 분할하여 분양하는 경우 도시지역, 동. 읍인 경우에 개발행위허가와 사도법상 사도개설이 의무.

    개발촉진지구로 지정 효과 5가지

    1. 지역개발사업을 하고자 하는 시행자에게 토지수용권을 부여

    2. 실시 계획을 승인받은 뒤에는 도로점용과 보전입지전용허가 등 수많은 인허가를 받은 것으로 간주

    3. 사업시행으로 취득하는 토지에 대해서는 취득세. 등록세 면제

    4. 재산세. 종합토지세의 50% 감면 세제 지원

    5. 낙후 지역에는 500억 원의 국고를 별도로 지원 지역의 필요한 기반 시설 설치

    개발촉진지구라는 이름이 어렵다고 그냥 흘려듣고 말았다면 기회를 놓친다. 투자를 할 때 법률적 단어가 어렵다고 해서 대충 넘기지 말고 정확한 의미를 파악하기 바랍니다. 단어 하나의 의미가 투자의 향방을 크게 바꿔 놓을 수 있습니다.

    개발사업을 진행하면 인근 땅값을 상승시키는 원인이 되고, 이는 공시지가 상승을 가져오며, 높아진 보상금으로 인한 비용의 낭비를 초래, 사업으로 인해 보상금이 남용되는 꼴을 가져오므로 보상이 이루어질 때의 현 시세가 아닌 사업인정고시일을 기준으로 보상금을 책정하게 됩니다.

    많은 예산과 장시간이 소요되는 사업일수록 초기에 한 번에 진행하지 못하고 단계별로 계획을 세워 진행하는데 단계별 실시 계획임을 보상 기준으로 삼는 경우가 많기 때문이다. 즉 사업인정고시일의 기분을 어는 시점에 두느냐는 해당 사업마다 다를 수 있으므로 이를 담당자에게 정확히 확인해야 합니다.

    수용이란 내 의사로 파는 게 아니라 강제로 팔리는 것이기 때문에 경매 감정가 만 생각하고 낙찰을 받기 보다는 해당 사업의 사업인정고시일이 언제인지 조사하여 보상금이 얼마 나올지 판단하여 입찰에 임해야 합니다. 사업이 최근에 고시되고 바로 수용이 발생한다면 현 시세와 비슷한 금액으로 보상되겠지만 이런 경우가 흔하지 않습니다.

    일단 저지르세요. 수업료 내도 좋을 금액만큼만 우선 저지르고 보면 그땐 해결 방법이 보입니다.

    대토

    1. 토지를 수용당한 사람이 수용토지 인근 허가 구역 안에서 같은 종류의 토지를 구입하는 것을 말합니다. 이때는 취득세를 면제해 줍니다.

    2. 거주하면서 직접 농사를 짓는 농민 (재촌자경)이 4년 이상 경작하던 농지를 양도하고 양도일로부터 1년 이내에 다른 농지를 취득하는 것을 말합니다.

    재촌자경 농민이 4년 이상 농사를 지은 땅을 팔고 다시 농지를 사서 농사지은 기간의 합이 8년이 넘으면 같은 원리로 양도소득세를 감면해 준다는 뜻입니다. 결론적으로 4년 이상 농사지은 땅을 매도하는 경우 양도소득세를 납부해야 하지만 대토를 통해 얻는 땅에 남은 기간에 농사를 지으면 기존에 팔았던 농지에 대해 양도소득세를 감면받을 수 있었습니다 그래서 인근 토지를 태토 하는 경우가 많습니다.

    시골 땅을 내놓을 때는 예전부터 중개를 해온 원주민 부동산 사무실을 이용하는 것이 좋습니다. 더불어 이장님, 부녀회장님, 지역 유지 등 동네의 영향력 있는 인물과 친해지면 좋습니다. 이분들을 통해 내 땅뿐 아니라 누구네 집 땅이 얼마에 나왔다든지, 어느 조건이면 사다는 사람이 있다든지 하는 정보를 알 수 있습니다.

    특히 시골의 토지는 이장을 통해 거래가 이뤄지는 경우가 많아서 이장은 최근 거래 사례부터 현재 누가, 얼마에 토지를 팔고 싶어 하는지 등을 두루 꿰고 있기도 합니다.

    연고 없는 지역의 땅을 파는 세 가지 팁

    1. 이해관계인이 설정될 수 있는 물건 - 매수인이 매수 필요를 느끼거나 부당이득의 대상이 되는 물건이면 그나마 수월할게 처리할 수 있습니다.

    2. 개발지 인근의 땅을 보라고 조언 - 많은 사람이 관심을 가지는 따라 아무래도 매도가 수월하겠죠. 농지를 농지로만 쓸 수 있는 땅이라면 본인이 직접 농사를 짓지 않는 한 협상이 아주 지루하게 흘러갈 것입니다.

    3. 인허가 사항에 관여할 수 있는 땅 - 도로의 집입로에 놓인 땅이라든지, 도로에 접한 작은 땅으로 뒤쪽 땅의 개발 흐름을 막을 수 있는 땅이라면 쉽게 처리될 것입니다.

     

    땅을 살 사람이 보이는 물건에 투자하라는 것입니다.

    어떤 일을 해나가는 과정에서 늘 여러 가지 핑계를 대곤 하지요. 시간이 없다는 식으로 핑계를 대며 내일부터를 외치는 데 익숙합니다. 핑계를 대서 일시적으로 책임을 회피하고 마음의 위안을 얻을 수는 있겠지만 핑계를 대는 것이 습관이 되면 소극적이고 수동적이 됩니다. 뭉그적거리며 일을 처리하니 효율 역시 떨어질 수밖에 없습니다. 핑계거리를 찾을 때 이미 성공에서 멀어집니다.

    재테크에서 무엇보다 행동이 중요합니다. 동기부여 전문가인 저그 지글러는 행동가가 돼라, 목표를 정하고 행동하지 않으면 목표는 이뤄지지 않는다고 했습니다. 지식은 좀 부족해도 실행력이 뛰어나면 어떻게든 결과가 나오지만. 지식이 풍부해도 실행력이 부족하면 어떤 결과도 나오지 않습니다. 목표는 오직 실행하는 사람만이 달성할 수 있습니다.

     

    정말 책을 보면서 나는 이렇게까지 할 수 있었을까 하는 생각이 들었어요. 공부도 중요하지만 실행력이 있어야 성공할 수 있다는 생각이 들었어요. 이 책을 보고서도 부동산 투자가 불로소득이라고 말할 수 있을까요? 버려진 땅을 가꾸고 농사를 짓고 수확까지 하고 아장님께서 땅투기꾼이라는 소리를 들으면 농사하고 참여하고 하면서 나중에는 이장님께 땅을 매도해서 수익까지 얻고 문제가 있을 때마다 관련 법을 찾아보고 담당자 찾아가서 물어보고 전자소송을 하면서 그동안 마음고생과 노력이 과연 쉽게 얻은 수익이라고 말할 수 없다는 생각이 들었어요. 책을 보면서 못난이 미운 오리 땅이 우아한 백조가 되기까지의 노력이 수익을 주었다는 생각이 들었어요. 토지 공부를 해보지 못해서 이해를 다하지는 못했지만 토지에 대한 맥락을 보는 시간이었어요. 땅을 필요로 하는 사람에게 팔 생각을 먼저 하자는 글이 가장 공감이 되었습니다.

    책 속에 부록으로 행정 관련 서류 샘플까지 정말 꼼꼼하게 정리가 되어있어서 토지 공부하시는데 지침이 되겠다는 생각이 들었어요.

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