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서울의 부동산만 오를 것이다
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| | 154*225*22mm
ISBN-10 : 1160022615
ISBN-13 : 9791160022612
서울의 부동산만 오를 것이다 중고
저자 김형근
정가
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2019년 12월 3일 출간
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NO 구매후기 구매만족도 ID 등록일
7 잘 받았습니다. 좋네요. 5점 만점에 5점 leegwa*** 2020.03.31
6 깨끗한 책 잘 받았습니다. 가격과 품질 모두 만족해요. 5점 만점에 5점 yojo*** 2018.12.10
5 만족합니다. 책 잘 보겠습니다. 5점 만점에 5점 os120*** 2018.05.25
4 고맙습니다! 좋은 책 잘 받았어요 ! 5점 만점에 5점 kg523*** 2018.03.23
3 도서상태 아주 만족합니다. 언제나 좋은책은 만나기 쉽지 않음을 느낍니다.^^ 5점 만점에 5점 spoon3*** 2018.03.17

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책 소개

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인서울 부동산이 답이다! 추상적 논리가 아닌 주관적 분석 틀로 서울부동산이 앞으로도 계속 오를 수밖에 없는 이유를 들려주고, 나아가 서울에서도 미래가치가 높은 투자 유망지역을 알려주는 책이다. 이 책의 글들은 부동산 정책에 대한 비판이 아닌 주관적 분석 틀을 가지고 작성되었다. 주관적 분석 틀은 경제이론과 도시공학을 바탕으로 선진국가의 도시비교를 통해 국내 부동산 시장을 살펴보고, 부동산의 가치가 꾸준히 높아질 수 있는 유망지역을 선정하는 것이다. 그 결과 저자는 우리나라에서는 지방도시보다는 서울에 주택을 갖는 것이 투자가치를 더 높일 수 있다는 결론을 얻었다. 저자는 서울지역 중에서도 유망지역에 사는 것이 거주를 목적으로 집테크할 수 있는 최고의 방법이라고 말한다. 앞으로 주택을 어디에 보유하느냐에 따라 노후의 행복이 달려 있다고 해도 과언이 아닌 것이다. 비싼 서울 집값은 결국 앞으로도 그 가치가 계속 상승할 것이다. 서울에 집을 보유하는 것은 선택이 아닌 필수다.
NH투자증권 대체투자분석 팀장(부동산?리츠) 및 전문연구위원으로 활동 중이며, 그간 메리츠종금증권 건설?부동산 연구위원, GS건설 재무회계?UAE?IR로 오랫동안 일해온 저자의 시장 분석과 통찰력이 내집 마련을 앞둔 무주택자들과 갈아타기를 고민하는 1주택자들의 의사결정에 큰 도움이 될 것이다. 무주택자라면 주택을 언제 구매해야 하는지, 구매하는 주택가격이 적당한지, 투자한 후에 주택가치가 상승할 수 있는지, 그러면 어느 지역에 어떤 주택을 어떤 규모로 마련해야 하는지 등 궁금한 점들이 한두 가지가 아닐 것이다. 이 책은 부동산 투기를 부추기는 책이 아니다. 무주택자들 혹은 이사를 고려중인 1주택자들의 궁금증을 풀어주고, 나아가 서울의 유망지역에 든든한 자기 집을 가질 수 있도록 하기 위해 집필했다. 최선의 내집 마련을 위해, 나아가 안락한 노후를 위해 우리나라에 오르는 부동산은 서울에 있을 수밖에 없다는, 반드시 ‘in 서울’ 하라는 저자의 주장에 귀를 기울여보자.

저자소개

저자 : 김형근
지은이: 김형근
연세대학교 행정대학원 공공정책 석사, 인디애나대학교 블루밍턴 캠퍼스에서 공공재무로 학사학위를 받았으며, 호주 울런공대학교에서 국제학을 수료했다. 현재 NH투자증권 대체투자분석 팀장(부동산?리츠) 및 전문연구위원으로 활동 중이며, 메리츠종금증권 건설?부동산 연구위원, GS건설 재무회계?UAE?IR로 일했다. 매경 및 한경베스트의 애널리스트로 선정된 바 있으며 전경련, 포항공대, 매경TV, 한경 TV 등 다양한 채널을 통해 강의와 방송활동을 하고 있다.

목차

프롤로그 _ 왜 서울의 부동산을 꼭 사야 하는가?

1장 서울 집값만 더 오를 수밖에 없다
절대로 서울에 있는 집을 빼앗기지 마라
왜 앞으로 서울 집값만 오를 것인가
글로벌 도시를 보면 서울의 미래가 보인다
지방에 집이 있다면 지금 당장 팔아라
그렇다면 지방의 집값은 어떻게 될 것인가?
현재 서울 집값 급등의 이유는 무엇인가?
그 중에서도 서울 아파트가 최고다

2장 서울 주택가격을 결정하는 요인들
인플레이션을 가볍게 여겨서는 안 된다
금리는 부동산 가격에 직접적인 영향을 미친다
임대수익률을 알면 부동산투자의 옥석을 가릴 수 있다
부동산 가격 상승을 위한 3가지 조건
경기와 경제흐름은 서울 집값에 어떤 영향을 주나?
빈집쇼크, 어디까지 확장될 것인가?
그렇다면 수도권 집값은 어떻게 될 것인가?

3장 서울 주택, 수요는 넘치고 공급은 부족하다
인구변화가 서울 집값을 올린다
미국, 일본의 베이비붐세대를 보면 서울 소형 주택이 해답이다
정부의 부동산정책이 서울 집값을 받쳐주고 있다면?
그렇다면 서울 아파트를 언제 사야 하는가?
소규모 가로주택정비사업을 통한 도시재생 활성화에 주목하자
서울지역의 주택구매 수요는 차고 넘친다
향후 서울 아파트 가격에 영향을 미치는 요소는 무엇인가?

4장 서울에서도 오르는 지역은 따로 있다
재개발과 뉴타운보다 도시재생에 더 관심을 갖자
강남 3구의 노른자에 투자하자
압구정동과 뚝섬이 신흥부촌으로 떠오른다
여의도는 한국의 맨하튼이 될 것이다
용산은 새로운 모습으로 완전히 변신할 것이다

에필로그_ 결국 서울은 트렌드의 중심에 있게 될 것이다

책 속으로

록펠러 센터 건립 이후 뉴욕시, 뉴욕주 및 뉴욕 대중교통운영기관 MTA Metropolitan Transportation Authority가 ‘도시 안에 도시 City withina city’로 조성되고 있다. 또한 맨해튼의 허드슨 강변지역의 개발은 ...

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록펠러 센터 건립 이후 뉴욕시, 뉴욕주 및 뉴욕 대중교통운영기관 MTA Metropolitan Transportation Authority가 ‘도시 안에 도시 City withina city’로 조성되고 있다. 또한 맨해튼의 허드슨 강변지역의 개발은 역대 사상 최대 규모와 투자로서 민간개발을 통해 이루어지고 있으며, 동부야드와 서부야드를 나누어 2024년까지 상업 및 주거공간으로 복합적으로 재개발되고 있다. 또한 서쪽지역의 재조정, 뉴욕 7호선 연장, 자비츠 컨벤션 센터Javits Convention Center 리노베이션 등의 사업이 포함되어 있다. 일본은 2001~2006년 고이즈미 전 총리의 도시재생정책으로 도쿄의 대규모 도심 재개발사업이 진행을 착수했다. 치요다 구에 위치한 마루노우치 지구는 일본 대기업 본사, 금융 및 언론사가 밀집한 도쿄역과 천황의 거처인 황궁이 있는 일본 도쿄의 중심지로 한국의 서울역에서 광화문 일대와 비슷한 지역이다. 그간 마루노우치 지구는 천황의 거처가 있어 주변 개발과 고도제한으로 인하여 노후화가 진행되면서 일본의 도심개발이 활기를 잃었다. 하지만 마루노우치 지구의 도시재생은 호텔, 국제회의시설 등 경제활동을 촉진해 활력을 되살리는 도시기능과 함께 역사적 건축물을 보존해 고품격 지구로 만들었다. _pp.27-28

한때 큰 화제가 되었던 스웨덴 ‘말뫼의 눈물’을 기억하는가? 스웨덴 말뫼(스웨덴어: Malm?)는 발트해Baltic Sea와 카테가트해협 Kattegat Strait 사이에 있는 외레순해협(스웨덴어: ?resund)에 위치해 세계에서 번잡한 항로에 속하는 항구도시다. 1980년 전까지 스웨덴, 덴마크, 노르웨이 등의 북유럽 국가들은 세계적으로 해운 및 조선업에서 주도권을 가졌다. 하지만 한국, 일본, 중국에게 그 자리를 내놓으면서 특히 조선업이 급격히 쇠퇴했다. 그 당시 세계 최강의 조선업체인 스웨덴 코쿰스 Kockums도 말뫼에 위치했다. 높이 128m, 폭 164m, 인양능력 1,500t급, 자체 중량 7,560t으로, 당시로는 세계 최대의 코쿰스 크레인Kockums Crane을 보유해 조선강국의 상징이자 말뫼의 자부심이었다. 그러나 코쿰스 조선사는 1987년 파산하고 ‘코쿰스 크레인’을 1달러에 처분했다. 그 코쿰스 크레인은 지금의 현대중공업(대우조선해양과 합쳐져 한국조선해양이 됨)에서 보유한 ‘울산 골리앗 크레인’이다. 스웨덴 말뫼의 인구 약 30만 명 중 2만 7천 명이 실직에 빠졌고, 2002년 9월 말뫼 시민들이 코쿰스 크레인이 해체되고 운송선에 실려 사라지는 모습을 바라보며 눈물을 흘렸다. _pp.42-43

국가가 기준금리를 인상하게 되는 이유는 경기호황에 따른 인플레이션이 유발되어 물가가 상승하기 때문이다. 이에 대출금리를 상승시켜 시중자금을 중앙은행으로 끌어당기는 효과와 함께 예금금리를 상승시켜 저축을 유도한다. 한편 주택담보대출 금리도 상승시켜 기존 또는 신규 주택구매자의 심리를 악화시키고, 주택구매에 대한 이자비용을 증가시켜 주택구매에 대한 부담을 가중시킨다. 대부분 주택구매자는 집을 살 때 자기자본이 부족해 타인자본의 차입이라는 지렛대를 삼아 레버리지Leverage, 즉 은행의 대출을 이용한다. 다만 경기호황에 따른 기준금리 상승은 경제성장을 통한 소득증가로 이어져 부동산 임대료의 상승까지 이어지는 긍정적인 신호이다. 하지만 경기둔화에도 불구하고 낮아지지 않는 기준금리는 부동산 임대료 상승 없이 주택담보대출 금리 상승에 따른 이중고를 겪을 수 있다. 이런 시기에는 시세차익을 목적으로 주택매매가격과 전세가격 간의 차이가 적은 주택을, 전세를 끼고 매입하는 투자방식의 갭Gap투자는 위험해진다. 반대로 경기가 바닥으로 경기개선이 시작되는 시점에서는 낮은 기준금리, 일시적으로 완화된 대출규제를 고려해 주택담보대출을 이용해서 적극 투자할 수 있는 기회를 제공한다. _pp.73-74

지속적인 개발호재가 없는 지역은 교통, 편의시설, 주거문화 등의 변화가 없어 소득정체 현상이 나타난다. 이에 집값은 오르지 못하고 집이 버려지는 현상으로 ‘빈집쇼크’가 나타난다. 빈집쇼크는 특정지역에만 발생하는 것이 아니라 미국, 일본, 호주, 프랑스 등의 선진국에서도 나타나는 현상이며 한국도 예외는 아니다. 2015년 한국은행에서 한국도 빈집비율이 약 6.5%라고 발표했다. 한국은 빠른 도시화가 진행되면서 도시화율(도시에 거주하는 인구가 자치하는 비율)이 급증하고 있다. 지방도시의 빈집도 2025년 약 250만 가구로 늘어 전체 가구의 약 12%에 육박할 것이라는 전망도 있다. 그 이유는 인구 증가율이 급격히 감소하고 고령화사회로의 진입이 빨라지고 도시화율이 높아지고 있기 때문이다. 일본의 빈집은 늘어나 지방도시가 소멸하고 있다. 한국의 지방도시도 사정은 마찬가지다. 젊은세대의 인구감소와 65세 이상 고령화 인구가 많아지는 의성군, 군위군, 의령군, 거창군, 곡성군, 산청군, 철원군 등의 상황은 대부분 국가에서 나타나고 있는 인구가 도시로 집중되는 도시화 Urbanization와 작은도시 City에서 대도시 Big City로 다시 대도시화 Metropolitanization가 진행되면서 지방도시의 빈집이 더 많아지고 있다. _pp.100-102

고령화사회에서 고령사회로 진행하는 데 프랑스 115년, 미국 73년, 독일 40년, 일본 24년이 소요되었다. 우리나라의 경우 그만큼 노인급증에 따른 선행해야 할 여러 문제를 해결하기 위한 준비기간이 더 짧다는 의미로 해석할 수 있다. 앞서 저출산과 고령화를 겪은 노인대국인 일본의 부동산 시장이 근본적으로 바뀌고 있다. 특히 초고령화 사회인 일본은 도쿄에 거주하는 노인인구 비중이 23.3%로 꾸준히 증가하고 있다. 1980년대 도쿄 집값의 폭등으로 대도시 주택난을 해소하기 위해 외곽 신도시 가나가와 현이나 자바 현 등을 개발했지만 지금은 빈집들이 늘어가고 있다. 그 이유는 2000년 초부터 다시 외곽도시에서 도쿄로 회귀하는 도심회귀 현상이 본격화되었기 때문이다. 또한 일본의 지방도시에서 나타나는 현상으로 백화점과 숙박문화의 상징인 료칸이 사라지고 있다. 그 반면 대도시 도쿄의 도심개발은 본격적으로 진행되고 있다. 결국 일본 도쿄의 록본기힐스, 미국 뉴욕의 허드슨 야드 재개발, 영국 런던의 도크랜드 재개발 등과 같은 도시재생 또는 도심재개발사업을 보면 도심개발 억제정책에서 다시 도심개발 활성화 정책으로 변경해 도시의 경쟁력을 끌어올리고 있다. _pp.132-133

유럽의 최대도심 재생프로젝트는 런던도심에 있는 킹스크로스 King’s Cross로 지난 15년 동안 진행되고 있다. 영국 산업혁명의 상징적 장소인 킹스크로스는 운하, 철도, 물류 등이 있는 유럽철도와 연결된 교통의 중심지이다. 킹스크로스 지역의 주민들은 일방적인 재개발에 반대하며 근대 산업문화유산의 보존을 요구했고, 그 결과 역사적 물류창고를 비롯해 약 20여 개의 산업문화유산을 예술대학 등의 공간으로 재생하는 데 성공했다. 이런 도시재생 및 대도심개발은 기존의 기업들이 집중된 사무공간을 넘어 주거, 상업, 문화, 교육 등이 결합한 원스톱 생활 서비스 one stop living service로 개발되고 있다. 새로운 소형 주택들이 생겨나면서 늦은 밤이 되면 텅텅 비어 있던 오피스 지역이 24시간 활기찬 도심으로 대도심의 주거환경을 변화시키고 있다. 우리나라 역시 새롭게 건설되는 아파트는 공급면적 85m²위주로 더 많이 공급하고 있다. 서울지역의 낙후된 도심에 신규 중소형 아파트 중심으로 헬스장, 사우나, 산책로, 골프연습장, 도서관, 맘스·키즈카페 등을 갖춘 대형 커뮤니티시설이 생기면서 단절과 폐쇄로 상징됐던 주거문화에 변화의 바람이 불고 있는 것이다. _pp.137-138

2020년 4월로 예정된 총선(제21대 국회의원 선거)에 따른 부동산 가격 상승 기대감이 존재한다. 하지만 역대 대통령 선거 및 총선과 부동산 가격을 분석해보았을 때 큰 영향은 없었다. 정치적 이슈보다는 경제적 상황이 실제 부동산 시장에 미치는 영향이 더욱 크기 때문이다. 문민정부(김영삼 정부)에서 문재인 정부까지 국내외 경제상황과 정권교체에 따른 정치적 요인으로 정부별 부동산 정책방향이 결정되었고, 부동산 정책의 여러 수단으로 주택가격 급등락을 방지하고 주택시장 안정화에 힘을 쏟았다. 1995년 김영삼 정부의 부동산실명제를 통한 부동산 규제정책, 1998년 김대중 정부의 외환금융위기 극복을 위한 부동산 활성화를 위한 탈규제 정책, 2003년 노무현 정부의 주택가격 안정화 대책과 함께 강력한 부동산 규제정책, 2008년 이명박 정부의 경제활성화를 위한 감세정책으로 일시적 종합부동산세 폐지 등의 부동산 탈규제 정책, 2014년 박근혜 정부의 경기부양 방안으로 부동산 시장을 살리기 위한L TV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 등의 대출규제 대폭 완화, 2017년 문재인 정부의 8·2부동산 대책을 통한 투기지역 지정, 대출규제, 양도세 및 종합부동산 중과 등의 강력한 부동산 규제정책을 시행했다. _pp.146-147

향후 5년간 한국의 부동산 시장에 미치는 3가지 이슈는 주택 수요억제 정책인 지역별 전매제한 및 대출규제, 부동산 관련 세금중과(양도세, 재산세, 종합부동산세), 과거 분양된 물량의 입주시점 도래로 정리할 수 있다. 최근 지방에 이어 경기도 및 서울의 입주물량 증가와 같은 요인으로 2021년 상반기까지 부동산 가격 상승 모멘텀이 제한될 가능성이 높다. 정부의 부동산 규제정책뿐만 아니라 국내 경기상황이 악화되고 세계경제 둔화에 대한 우려감이 여전히 상존하는 가운데 2020년까지 조정기가 예상된다. 현재 지역경기 침체와 함께 입주물량이 증가하는 지방의 주택가격이 2017년부터 하락하기 시작했다. 2018년 하반기부터 경기도, 2019년 상반기부터 서울지역의 가격조정이 지속되어 2021년 바닥

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출판사 서평

지방도시보다는 서울에 주택을 가지자! 글로벌 지방도시의 소득이 줄고 인구가 감소하는 현상은 어제오늘의 일이 아니다. 지방경제가 악화되면서 지방의 집값도 하락세에 있다. 새로운 산업이 빠르게 변화하는 글로벌 패러다임의 변화에 우리나라 지방도시 역시...

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지방도시보다는 서울에 주택을 가지자!
글로벌 지방도시의 소득이 줄고 인구가 감소하는 현상은 어제오늘의 일이 아니다. 지방경제가 악화되면서 지방의 집값도 하락세에 있다. 새로운 산업이 빠르게 변화하는 글로벌 패러다임의 변화에 우리나라 지방도시 역시 빗겨나갈 수 없는 상황에 처해 있다. 유명한 글로벌 도시는 대부분 그 나라의 수도이며 대도시 중심으로 성장하는 사례에 비춰보면 서울의 주거수요는 더욱 늘어날 수밖에 없다. 서울에 더 많은 주택을 공급하기 위해서는 도시재생을 할 수밖에 없으며, 오래된 글로벌 도시 뉴욕, 파리, 런던, 로마, 도쿄 등 대부분의 나라들도 그러하다. 이런 유명한 글로벌 도시들은 대기업이 많아 소득이 높고 좋은 학교 및 명문대학교가 집중되어 있다. 또한 교통, 병원 등의 편의시설이 더 발달되어 살기 좋은 곳으로 도시가 끊임없이 진화하고 있다. 서울부동산이 특별한 이유를 서울특별시에서 찾아보자.
이 책은 크게 4장으로 구성되어 있다. 우선 1장에서는 서울 집값만 더 오를 수밖에 없는 이유를 살펴본다. 글로벌 지방도시와 대도시를 통해 한국의 지방도시와 서울이 어떤 면모를 보이는지 알 수 있다. 대부분의 국가에서 집값은 지역별 차별화 및 양극화가 진행되고 있기에 한국에서도 인구, 소득, 경제가 집중되어 있는 인(in) 서울 주택을 보유하는 것이 자산가치를 상승시키는 데 유리할 수밖에 없다. 2장에서는 서울 주택가격을 결정하는 요인들에 대해 알려준다. 인플레이션, 기준금리, 임대수익률, 경기와 경제흐름 등의 주요 요인들을 통해 서울 집값이 앞으로 어떻게 흘러갈지에 대한 분석과 통찰을 제공한다. 3장에서는 서울 주택에 대한 수요는 넘치고 공급은 부족하다는 메시지를 던진다. 우리나라 정부별 부동산 정책은 탈규제, 규제강화를 반복하고 있고, 현재의 수요억제 정책에 따라 주택공급은 2021년부터 감소되어 2022년에는 서울지역에 주택부족 현상이 발생할 것이다. 그러면 향후 서울지역은 어떻게 될까? 주택수요가 많고 택지가 부족한 서울은 재건축, 재개발을 통해 신규 주택을 공급할 수밖에 없다. 후분양제, 도시화, 2030 서울플랜을 보더라도 서울에 주택을 보유해야 할 이유는 더욱 커진다. 마지막으로 4장에서는 서울에서도 특히 더 오르는 유망지역들을 추천한다. 서울지역의 개발계획이나 호재가 될 것을 감안하면 도심개발 및 도시재생을 위한 중구, 접근성이 좋은 용산구, 유동인구가 집중되는 여의도, 새로운 부촌으로 개발되는 성수동 및 이촌동, 장기적 관점에서 재건축 서초구 및 강남구 등이 지리적 이점을 가지고 있다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  • 대한민국의 부동산은 과거와 다르게 움직이고 있습니다. 과거에는 집이나 토지의 가격은 오르는 시기나 오르는 크기가 다르더라도 언젠가 오른다는 부동산 불패라는 믿음이 있었습니다. 하지만, IMF와 금융위기를 겪으면서 대한민국은 저성장 자본주의 경제사회가 되었고, 이로 인하여 과거와 같이 지속적인 성장을 하는 시대는 끝이 났습니다. 따라서, 대한민국의 대표적인 주거형태인 아파트들도 큰 하락을 경험하기도 하였습니다. 이제는 아파트의 상승이나 하락은 지역 별로 차이가 발생하고 있으며, 각 지역의 산업이나 인구 수나 형태에 따라서도 큰 영향을 받고 있는 시대가 되었습니다....

    대한민국의 부동산은 과거와 다르게 움직이고 있습니다. 과거에는 집이나 토지의 가격은 오르는 시기나 오르는 크기가 다르더라도 언젠가 오른다는 부동산 불패라는 믿음이 있었습니다. 하지만, IMF와 금융위기를 겪으면서 대한민국은 저성장 자본주의 경제사회가 되었고, 이로 인하여 과거와 같이 지속적인 성장을 하는 시대는 끝이 났습니다. 따라서, 대한민국의 대표적인 주거형태인 아파트들도 큰 하락을 경험하기도 하였습니다. 이제는 아파트의 상승이나 하락은 지역 별로 차이가 발생하고 있으며, 각 지역의 산업이나 인구 수나 형태에 따라서도 큰 영향을 받고 있는 시대가 되었습니다.<o:p></o:p>

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    이 책은 여러 지역 중에서도 서울의 주택을 구입해야 하는 이유에 대해서 주관적 분석 틀을 토대로 작성되었다고 합니다. 경제이론, 도시공학을 바탕으로 선진국의 도시와 비교하여 국내 부동산 시장을 파악하고 앞으로도 부동산 가치 상승이 예상되는 지역을 선정한 결과 지방도시 보다 서울의 주택이 더 투자가치가 높다는 결론을 얻었다고 합니다. 저자는 서울 중에서도 관심을 가져야 하는 지역으로 재개발과 뉴타운 보다 도시재생 지역, 강남 3, 압구정동과 뚝섬, 여의도 그리고 용산을 거론하며 각각에 대해 상세한 설명을 제공하고 있습니다.<o:p></o:p>

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    이미 선진국이 되었고, 우리가 지금 겪고 있는 경험이 있는 나라들의 수도권과 지방도시 비교 사례는 현재 우리나라의 형태와 너무 비슷하다는 것을 알았습니다. 지방도시들은 나름의 주력 산업에 의해 발달이 되었지만, 시간이 지나면서 지역의 산업구조가 경쟁력을 상실해 가면서 해당 지방 도시도 활력을 잃게 되고 인구수 및 주택 가격이 하락하게 된다는 것입니다. 반대로 서울과 같은 각 나라의 수도들은 지방도시의 충격과 달리 경제가 집중되고 인구, 문화, 소득 등이 발전하게 됩니다. 산업기반의 상실로 인하여 인구는 수도권으로 집중하게 되고, 특히, 서울을 주택은 공급 부족 상태에 놓이게 되면서, 서울 집값은 상승하게 된다는 것입니다. 이와 함께, 예상 수명도 길어지고, 1인 가구도 증가와 같은 인구변화로 인하여 소형 주택에 대한 수요와 인기는 더욱 상승할 것으로 예상됩니다.<o:p></o:p>

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    저자는 부동산 가격 상승조건으로 희소성, 소득이 높은 사람들이 전입하는 지역 및 군집, 교통과 편의시설 및 학군이라는 3가지 조건을 제시하며, 여기에 부합하는 도심개발 및 도시재생을 위한 지역이 유망하다고 한 것입니다. 각 지역의 분석이나 전망에 대해서는 이 책의 내용을 참고로 하시고 투자에 대해서는 전적으로 본인의 판단에 의해 결정하시기 바랍니다. 왜 집값이 비싼 서울에 투자를 해야 하는지를 알게 된 유익한 시간이었습니다 :)<o:p></o:p>

  • 서울의부동산만오를것이다 | kk**6 | 2019.12.17 | 5점 만점에 5점 | 추천:0
    서울의 부동산만 오를것이다. 현재도 서울의 부동산이 계속 오르고 있고,  사람들이...

    서울의 부동산만 오를것이다.


    현재도 서울의 부동산이 계속 오르고 있고, 


    사람들이 서울 부동산을 구매하고 싶어하는 이유를


    객관적인 데이타에 근거해서 분석하고 이해시키는 책이다.


    당연한 이야기 이지만 왜 당연한것인지 이해를 할 수 있었다.


    이책을 읽고나서는 


    서울의 부동산을 가지고 싶은


    마음이 더 많이 생겼다.

    ϻ

  • 오늘은 특별한 날이...

    오늘은 특별한 날이다. 그동안 예고되었던 부동산 규제책이 발표되었기 때문이다. 지난 9월 13일에 발표된 부동산 대책에 이은 강력한 규제책이다. 그런데 이번이 끝이 아닐 거라는 전망 아닌 전망이 벌써부터 들려온다. 이미 어느 정도 예상하고 있었기에 충격에 조금은 대비할 수 있을 줄 알았지만 예상을 벗어난 강력한 규제에 많은 이들이 혀를 내두르지 않았을까 생각된다. 


    정부의 부동산 정책은 일부 특정 집단만을 위한 정책이 아님에도 불구하고 많은 이들이 그 정책에 동의하지 않는 이유는 무엇일까. 그중 하나가 너무 서울 특정 지역의 고가 주택의 부동산 집값 상승에만 초점이 맞춰져 있기 때문은 아닐까 생각해본다. 이전의 규제책과 더불어 오늘 발표된 부동산 정책의 대상 또한 서울 특정 지역을 중심으로 하고 있다. 정부의 부동산 정책은 무주택 서민들이 내 집을 마련할 수 있도록 형평성을 고려한 정책이라 하지만 과연 서민들의 생각은 어떨지 자못 궁금하다. 


    최근의 부동산 가격 상승을 보면 한편으론 이런 생각이 든다. 서울의 집값을 천정부지로 상승시키는 원인 제공을 정부가 하고 있지는 않은지 말이다. 정부의 규제는 오히려 서울의 부동산을 희소성을 갖춘 특별한 것으로 만들어 버렸다. 서울 부동산의 가격 상승은 그에 따른 당연한 결과일 뿐이다. 정부는 또다시 부동산 가격 상승을 억누르기 위해 이전보다 더 강력한 규제책을 내놓으며 부동산의 상승 의지를 꺾으려 한다. 과연 이런 빤히 보이는 반복적인 싸움이 언제까지 이뤄질지 모를 일이다. 여기서 중요한 것은 그 고래 싸움에서 피해를 보는 건 서민이라는 점이다.


    새로운 부동산 정책이 발표된 시점에 그간 생각해온 정부의 부동산 정책 방향에 대한 이야기로 서문을 열었지만 그 속에 담긴 주요 골자는 이 책의 제목처럼 '서울의 부동산만 오를 것이다'라는 명백한 사실이다. 사실 이것은 부동산에 관심이 1도 없는 사람이라도 알 것이다. 미래에 대한민국에서 서울을 제외하고 발전 가능성이 있는 도시를 찾아보기란 쉽지 않기 때문이다. 물론 서울을 둘러싼 수도권의 일부 지역은 서울의 발전과 더불어 작으나마 수혜를 볼 수는 있겠다. 하지만 시간이 흐를수록 보이는 고령화와 인구 절벽으로 인한 도심회귀 현상은 결국은 서울을 중심으로 모든 도시계획이 이뤄질 것이며 발전될 것이다. 


    이는 비단 우리가 살고 있는 도시만의 문제가 아니다. 미국을 비롯해 유럽의 선진국의 도시들에서도 찾아볼 수 있는 현상이다. 우리나라보다 경제적 상황이 10년을 앞서간다는 이웃나라인 일본만 봐도 쉽게 알 수 있다. 일본은 우리나라에 앞서 고령사회에 진입을 했고 출산율 저하로 인한 인구 감소 문제를 겪고 있는 나라다. 도쿄와 그리 멀지 않은 지역에 개발된 우리나라의 1기, 2기 신도시와 같은 위성도시들은 처음의 도시 계획에 의한 효율과는 정반대로 죽은 도시가 되었다. 도심에 살 여력이 되는 젊은 세대와 노년층은 모두 도심으로 되돌아가버린 지 오래다. 그로 인해 그 도시의 부동산은 폭락했고 더 이상 거래조차 되지 않는다. 이는 서울을 둘러싼 수도권의 도시들의 미래가 될 수도 있음을 경고한다. 지방 부동산은 만약 계속해서 이렇게 흘러간다면 더 이상 희망이 없다고 해도 과언이 아니다.


    저자는 이 책을 통해 왜 서울의 부동산이 오를 수밖에 없는지 왜 서울의 부동산만 그러한지를 선진국의 사례는 물론 여러 가지 다양한 데이터를 바탕으로 철저하고 치밀한 분석을 통해 그것을 증명해 보이고 있다. 수박 겉핥기 식의 뜬구름 잡는 이야기가 아닌 팩트와 수치를 통해 보여준다. 이것이 저자의 주장에 합리적으로 수긍할 수 있는 이유다. 그렇다면 서울의 부동산에 관심을 갖는다면 성공적인 투자를 할 수 있을까. 사실대로 말하자면 반드시 그렇지는 않다. 이제는 예전과 달리 서울 부동산에 대한 투자환경이 많이 달라졌기 때문이다. 최근 몇 년간의 폭등한 부동산 가격을 생각하면 투자가 그리 녹록지는 않다. 그럼에도 불구하고 이런 악조건에서도 투자를 강행하는 이들은 분명히 있다. 그리고 그 안에서 소수는 투자를 성공시키며 자산을 일궈낸다.


    서울의 주택은 수요에 비해 공급이 한참 모자라다는 사실을 모르는 이는 없을 듯하다. 그런데도 우리가 서울에 집 한채 갖지 못한 이유는 또 다른 이유다. 우리나라도 고령화 사회에 진입을 했고 2026년에 이르면 고령사회에 도달할 것으로 보인다. 즉, 급격한 인구변화에 따라 서울의 부동산의 향방도 달라진다. 1인 가구 증가로 중대형보다는 소형 주택이 대세가 될 것은 자명한 일이다. 물론 그렇다고 중대형에 대한 수요가 아예 없는 것은 아니다. 다만 부동산 가격 상승의 추세는 소형 주택이 이끌 것이라는 점이다. 따라서 그에 맞게 서울 부동산 투자 전략이 필요하다. 소규모 가로주택정비사업과 도시재생에서 새로운 투자 전략을 모색해 볼 수 있을 것이다. 또한, 압구정동과 뚝섬과 같은 최근 신흥 부촌을 뜨고 있는 지역에 주목할 필요가 있을 듯하다. 더불어 용산 미군 기지 이전으로 인한 서울의 도심재생사업은 그 일대 부동산 시세를 완전히 변화시킬 것이다.


    <div class="autosourcing-stub-extra" style="line-height: 1.5; zoom: 1; opacity: 1;"> </div> <p> </p>

    앞서 오늘 발표된 정부의 부동산 정책에 대한 짧은 소견을 다시 한번 정리해본다면 이렇게 결론 내릴 수 있지 않을까 생각된다. 서울의 부동산의 불패신화는 정부의 정책이 뒷받침해주고 있기 때문이라고 말이다. 서울의 부동산이 폭락했던 유일한 시기는 1997년 IMF와 2008 세계 금융위기 때뿐이다. 상승과 하락을 반복했지만 인플레이션을 감안하더라도 서울의 부동산은 꾸준히 상승해왔다. 이는 현재 서울의 부동산 가격이 많이 상승해 있다고 하더라도 변하지 않는다. 가까운 미래에 혹자는 오늘을 회자하며 '그때 서울에 부동산에 투자했어야 했다'라고 말할지 모른다. 이제 한 가지는 분명해졌다. 내 집 마련을 하거나 부동산에 투자를 하려면 서울에서 해야 된다는 사실이다. 문제는 서울 부동산 투자를 어떻게 성공으로 이끌 것인지는 본인에게 달렸다. 저자는 이 책에서 서울 부동산 투자가 성공할 수밖에 없는 근거와 유망 투자 지역까지 고스란히 공개했다. 남은 것은 그 정보를 활용하여 내 것으로 만드는 일 뿐이다.

  • 누구나 자산의 집을 갖고 싶어하고 주택을 언제 구매해야 하는지, 구매하는 주택가격이 적당한지, 투자해 향후 지속적으로 주택가치가 상승할 수 있는지, 그러면 어느 지역에 어떤 주택을 어떤 규모로 투자해야 하는지에 대한 한두가지가 아닐 것이다

    이 책은 부동산 투기를 위해 집필한 것이 아니라 무주택자에게 앞서 궁금한 점들을 참고해 자기 집을 가질 수 있도록, 그리고 기존의의 한 채의 집을 처분하고 다른 집에 투자를 고려하는 분들이 활용할 수 있도록 하기 위해서 이다

    또한, 부동산 정책에 대한 비판이 아닌 주관적 분석틀을 가지고 작성된 글이라는 것을 미리 알려드린다. 주고나적 분석틀이란 경제이론을 바탕으로 도시공학을 통한 선진국가와의 도시비교로 국내 부동산 시장을 살펴보고, 부동산의 가치가 꾸준히 높아질 수 있는 유망지역을 선정하는 것이다 그 결과 우리나라에서는 지방도시보다는 서울에 주택을 갖는 것이 투자가치를 더 높일 수 있다는 결론을 얻었다

    서울은 경제적 측면과 지속적인 도시성장을 통해 소득이 증가할 수 있는 지역으로서 부동산 투자에 더욱 유리하다. 따라서 서울 지역 중에서도 유망지역에 사는 것이 거주를 목적으로 집테크 할 수 있는 최고의 방법이다

    1장 서울 집값만 더 오를 수밖에 없다

    주택을 공급하기 위한 택지가 많지 않은 지역은 압축도시(Compact city)로 도시를 효율적으로 만들 수 있다 압축도시는 도심 내에 택지가 부족하지만 유동인구가 많은 지역 3곳을 거점으로 삼각형 중심에 초고층, 초대형 건물로 지어져 이동 인구를 흡수해 교통, 편의시설, 거주 등 대부분을 해결하게 되는 '도시 속의 작은 도시'다 향후 희소성, 소득, 교통, 편의시설 등으로 선택이 특정지역에 집중되는 현상이 발생할 것이다

    서울은 강남지역을 중심으로 재건축만 이루어지고 있지만 향후 서울지역 전체가 재개발을 통한 도시재생을 반드시 해야 한다 이런 도심의 도시재생으로 역사적 의미와 함께 현대적 인테리어를 통해 그 집만의 독특한 향기를 만들어내는 것이다 기존 압구정 가로수길, 홍대거리, 경리단길, 삼청동에서 최근 연남동, 익선동, 창동, 북촌, 인사동 등의 지역으로 확대되고 있다

    최근 미국, 일본 등에서는 노후화되고 쇠퇴한 도시를 중심으로 도시정비(재건축과 재개발) 및 도시재생이 활발하게 이루어지고 있다 단순히 새로운 주거로 탈바꿈하는 것이 아니라 도시경쟁력을 위해 그 도시의 공동체가 서로 연결되고 다양한 문화를 공유하며 살기 좋은 곳으로 만들고 있다

    2장 서울 주택가격을 결정하는 요인들

    부동산 시장은 새로운 수요자를 중심으로 맞춤 형태로 다양하게 변화하고, 주택의 구조 및 형태, 편리함, 안정감 등과 같은 다양한 수요가 끊임없이 발생한다 주택가격의 차별화 현상은 오래전부터 글로벌 모든 지역에서 나타나는 자연스러운 현상이며, 앞으로 더욱 심화될 것으로 예상된다.

    따라서 부동산 가격이 상승하는 3가지 조건을 꼭 기억하자

    부동산 가격은 '토지(택지)+건물의 가격'으로 이루어진다

    건무리가격은 약30년이 되면 감가상각이 '0'으로 가까워진다 이에 토지(택지)가격이 상승하기 위한 조건은 무엇일까?

    첫째, 희소성이다

    둘째, 소득이 높은 사람들이 전입하는 지역 및 군집이다

    셋째, 교통,편의시설,학군이다

    3장 서울 주택, 수요는 넘치고 공급은 부족하다

    고령화 1인 가구의 소득 수준은 점점 악화되고 생활비 부담이 가중돼 향후 노후준비가 되지 않은 대부분은 국민연금에 의존하게 된다 이는 새로운 주거에 대한 수요를 급격히 줄일수 있는 것으로 고령인구의 거주비중이 지방도시가 높다는 것을 기억하자

    미국과 일본의 베이붐세대들은 은퇴와 함께 대도시 근교의 타운하우스 및 전원주택을 선호했으나 운전보다 대중교통의 편리함과 문화, 쇼핑, 병원시설이 가까운 도심으로 회귀하는 현상이 발생하고 있다

    따라서 한국의 인구변화를 고려하더라도 지방 및 경기도 지역보다는 서울지역의 주거수요는 앞으로도 계속 지속될 수 밖에 없으며 새오룬 주거에 대한 니즈로 도심개발에 따른 재개발,재건축,리모델링 사업도

    이루어져 서울 집값은 꾸준히 상승할 것이다

    4장 서울에서도 오르는 지역은 따로 있다

    먼저 쇠퇴 및 낙후 산업지역으로 종로구 세운상가 일대, 구로구 서울디지털산업단지 일대, 성동구 장안평 중고차 매매단지 일대 등을 꼽을 수 있다

    역사 및 문화자원 특화지역으로는 중구 세종대로, 마포구 석유비축기지 및 당인리발전소, 용산구 노들섬, 중구 남산 예장자락, 종로구 낙원상가 및 돈의문 일대 등이 있다

    저이용 및 저개발 중심지는 서울역, 창동, 상계, 영동(국제회의,인센티브 관광,컨벤션,전시회,코엑스~잠실운동장),광운대역,상암,수색 등의 5곳이다

    위의 3곳 중 개인투자자가 고려할 대상으로 규모가 크고 접근하기 어려운 노후주거지 12곳을 주목하자

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