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오윤섭의 부동산 가치투자 -새책수준-
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| | 152*223*29mm
ISBN-10 : 1189344203
ISBN-13 : 9791189344207
오윤섭의 부동산 가치투자 -새책수준- 중고
저자 오윤섭 | 출판사 원앤원북스
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2018년 11월 7일 출간
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책 소개

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9·13대책 이후 투자 전략 최초 반영!
최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭이 알려주는
차별화된 가치투자 전략으로 승부하라! 대한민국 최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭 대표의 신간이 나왔다. 오윤섭 대표는 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다. 부동산 비관론이 득세했던 2017년 출간한 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』로 상승기를 맞아 투자에 동참해야 한다고 강조했던 저자의 인사이트는 아직까지도 이어지고 있다. 문재인 정부 들어 강력한 규제 정책이 시행되고 있지만 집값을 잡기는 어려워 보인다. 한 치 앞도 예측하기 어려운 불확실의 시대, 부동산 투자자에게 길잡이가 되어줄 책이 필요하다.

평범한 사람들이 돈의 많고 적음을 떠나 4년 이상 부동산을 보유하면서 높은 투자수익률을 올릴 수 있는 방법은 무엇일까? 그건 바로 ‘부동산 가치투자’다. 시장의 변화에 흔들리지 않고 시장을 지배해야 부자가 될 수 있다. 저자는 4년 이상 장기 보유하는 부동산 가치투자를 주창해왔다. 9?13대책 이후 부동산 가치투자는 어떻게 해야 하는지, 2023년까지 지속될 계단식 상승장에서 어떤 투자 전략을 세워야 하는지 이 책을 통해 알아보자.

저자소개

저자 : 오윤섭
(주)리얼티파트너스투자자문 대표. 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다.
<동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있다. 국내 부동산 시장에 최초로 ‘부동산 가치투자’와 ‘블루칩’ 개념을 도입했다. 2004년 부동산 정책의 ‘3개월 효과론’이 적중해 투자자들에게 지지를 받았다.
“나의 부동산 가치투자는 철저하게 경험적이다”라고 말한다. 빅데이터를 기초로 한 부동산 투자는 선제투자를 할 수 없다는 소신을 갖고 있다. 또 부동산 정책이나 정부는 시장을 이길 수 없다고 믿는다. 현실적 낙관주의자로서 최후의 승리자가 되기 위해선 빅데이터보단 직관이, 직관보단 경험이 중요하다고 강조한다. 피터 린치처럼 부동산 가치투자자로서 성공하려면 사냥개처럼 하나의 사례를 통해 다른 사례의 냄새를 맡아야 한다고 말한다. 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시하고 있다. 저서로는 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』, 『부동산 가치투자』, 『분양권 재테크』가 있다.

목차

지은이의 말_부동산 가치투자에 성공하려면

1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
부동산에도 가치투자를 해야 한다
부동산 가치투자자가 되기 위한 덕목 4가지
부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지
부동산 가치투자자의 투자 유망 부동산 발굴법
아파트로 돈을 못 번 사람들의 공통점 4가지
워런 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지

2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지
84타입 15억 원 클럽 도심권 아파트 특징
서울 강북 59타입 10억 원 클럽을 분석하다
조정장세에는 어떤 아파트를 사야 할까?
조정장세에서 추천하는 3대 투자처
조정장세에 투자할 때 피해야 할 곳
원금도 못 건지는 분양권의 특징
사서 묻어놓겠다는 투자자를 위한 충고
부자벨트가 집값 양극화?차별화를 결정한다
양극화 시대에는 하방경직성 강한 아파트를 사라
아파트 시세분출의 3대 조건은?
아크로리버하임 vs. 서울숲리버뷰자이 미래가치
재개발 투자가치를 분석하라
모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라
위례에는 있고 동탄에는 없는 것
신분당선 역세권 프리미엄은 왜 높을까?
실투자비 적고 시세차익 많은 아파트 찾는 법
최고의 전세레버리지투자처는?

3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일
남이 추천하는 투자처가 위험한 이유
팩트와 예측 사이에서 투자해야 한다면
부자들은 게임 룰이 바뀔 때 매수한다
부동산 가치투자자는 잔파도를 흘려보낸다
2010년대 대세상승장은 언제 꺾일까?
상승추세에 거래량 매매가 시그널을 주목하라
주택 시장 상승장에서 하락장을 예측하는 근거
수도권 주택 시장, 2023년 이후 공급절벽 온다
멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클
부동산 빅데이터론 선제투자할 수 없다
투자자 성향별 전세레버리지투자처
전세가율 하락기에 현명한 투자법
무주택자와 1주택자에게 추천하는 똘똘한 아파트
안전진단 강화가 몰고 올 나비효과
서울도 부산과 대구처럼 1년 이상 조정장세가 올까?

4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
매매 타이밍을 놓치는 사람들의 유형 4가지
타이밍을 잡을 때 하지 말아야 할 실수 5가지
부동산을 사야 할 진짜 타이밍을 노려라
매입 타이밍 못지않게 매도 타이밍도 중요하다
누적공급량이 감소한다면 매수 타이밍이다
부동산 규제가 강화될 때 매매 타이밍 잡는 노하우
희박한 당첨확률에 목매지 마라
실수요자가 최선의 선택을 하고 싶다면
문재인 정부 시대 아파트를 원가로 사는 법

5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
내집마련에 대한 치명적인 오해 5가지
지금 아파트 한 채가 절실하다면
생애 최초 내집마련자가 주택 시장에서 살아남는 법
청약통장 가입자가 청약을 미루지 말아야 할 이유 2가지
내집마련 타이밍은 각자의 성향에 따라 다르다
청약통장으로 가치투자 아파트를 고르는 노하우
입주 단지로 내집마련 하기 위해 실천해야 할 10계명
남보다 한발 빨리 아파트 분양 정보를 입수하는 법

6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트
9?13대책 이후 관전 포인트 5가지
9월 부동산 대책과 2019년 폭등장 가능성
수서역세권 2019년 토지보상의 의미
분양가 통제에도 집값이 상승하는 이유
전세레버리지투자의 기본은 전셋값이다
실거주 집주인과 세입자의 황금비율은?
2019년 조정장세설에 대한 인사이트
한남뉴타운 2023년 입주시세는?
왕십리뉴타운에서 배우는 투자교훈
표준지 공시지가 상승이 부를 트리거
결국 싼 게 비지떡이다
전셋값 하락에 겁먹지 마라
서울 분양물량 증가는 멸실주택 증가다
양도세 중과 시대, 주택 시장 핵심 수요
보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다
미국 집값은 왜 이자율 상승에도 오를까?
민영아파트 85타입 이하 특별공급 43%의 부작용
나쁜 부동산 뉴스에 역발상 투자하라
입주물량 증가는 전셋값 하락의 필요조건이다
부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?
인구가 줄어드는데 왜 서울 집값은 오를까?
환율이 급등하면 집값은 폭락할까?
인서울이 아니라 인도심이다
네이버 카페는 부동산 투자에 도움이 될까?
다주택자 매물이 잠기면 왜 집값은 폭등할까?
서울 아파트 공급물량과 가격에 대한 팩트
벌집순환모형 주택 시장 전망은 왜 틀릴까?
분양가 규제가 불러올 시장의 역습

책 속으로

넷째, 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 즉 하방경직성이 강한가? 부동산 시장의 악재에는 부동산 규제정책을 꼽을 수 있다. 입주 아파트의 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어나는 경우도 악재라고 할 수 있다. 공공기관 이...

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넷째, 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 즉 하방경직성이 강한가?
부동산 시장의 악재에는 부동산 규제정책을 꼽을 수 있다. 입주 아파트의 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어나는 경우도 악재라고 할 수 있다. 공공기관 이전이나 기업?공장의 이전도 악재에 해당된다.
보유세가 늘고 초과이익환수제나 조합원 지위 양도금지 등 재건축 악재에도 아파트 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 물론 일시적으로 3~6개월 하락하지만 매도자가 매물을 좀처럼 내놓지 않아 거래량을 동반하지 않은 하락이라 크게 의미부여를 할 필요가 없다. 또 호가가 빠진 시세라면 이는 가격이 내려간 것이 아니라 호가가 내려간 것으로 봐야 하기 때문이다.
_52쪽

중요한 건 신도시 개발이 ‘언제 시작됐느냐’가 아니라 ‘언제 완성형 신도시가 되느냐’다. 지금 판교신도시에 투자하면 모멘텀이 약할 수밖에 없다. 완성형 신도시이기 때문이다. 아직 GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말이다.
신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야 한다. 쉽게 말해 시범단지가 입주한 이후 매수 타이밍을 잡아야 한다는 것이다. 그리고 후발 입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치(새 아파트로서의 가치)는 정점에 이른다.
위례신도시는 2025년 전후에 완성형 신도시가 될 것이다. 다산신도시는 별내선(8호선 연장선)이 개통하는 2022년 전후가 될 것이다. 세종시는 2018년 2월 국토연구원 입주를 끝으로 공공기관 이전이 마무리됐다. 인구가 현재 25만 명에서 40만 명이 되는 2020년이 지나면 완성형 신도시의 틀이 잡히고, 이어 서울세종고속도로가 개통되는 2025년 전후 완성형 신도시가 될 것이다. 기업?학교 등 자족시설이 최대 변수지만 말이다.
_106쪽

미분양물량이 중요한 이유는 대세상승장에서 주택 시장 심리에 큰 영향을 미치기 때문이다. 미분양물량과 1순위 미달이 늘어날수록 수요심리는 위축된다. 미분양물량이 적정 수준(애매하지만)을 넘어서면 아파트값은 우하향이 된다.
규제정책의 시대에서 미분양물량 추이는 더욱더 중요하다. 그 이유는 대세상승장에서 대출, 세금, 재건축 등 3대축을 중심으로 가해지는 규제책으로 인해 실수요는 물론 투자수요가 분양 시장으로 몰리기 때문이다. 특히 대출을 레버리지 삼아 내집마련을 하려는 무주택자나 새 아파트로 갈아타려는 교체수요가 분양 시장으로 몰리게 된다. 물론 이마저도 문재인 정부에선 분양가 9억 원 초과는 중도금 대출을 제한해서 힘들어졌다.
_148쪽

예를 들어 동탄2신도시 분양권을 못 팔아서, 또는 마이너스 프리미엄으로 매도했다고 서울 매매수요가 줄어들진 않을 것이다. 물론 동탄2신도시도 2017년 10월 이후 북동탄을 시작으로 상승장이 시작됐다. 그러니 2016년 대구처럼 입주물량 폭탄으로 조정장세가 올 가능성은 낮다.
다만 2018년 4월 이후 수도권 아파트 시장은 입지가치에 따라 차별화와 양극화가 심해질 것이다. 수급 밸런스가 무너지는 지역, 비역세권, 실수요가 부족한 지역(가수요가 많은 지역, 특히 2018년 4월 이후 무주택자?1주택자나 일시적 1세대 2주택자가 외면하는 지역), 비선호 지역, 재건축이나 리모델링 가능성 없는 지역 등에 위치한 아파트 가격은 하락가능성이 있다.
_200쪽

아파트값이 지속적으로 우상향하려면 내재가치 중에서도 입지가치가 높아져야 한다. 입지가치가 높아지려면 학군?역세권?직주근접성이 좋아져야 한다. 또 상권?도로?관공서 등 주거 인프라가 개선돼야 한다. 단지 커뮤니티도 중요하다. 시설뿐만 아니라 커뮤니티를 통한 입주민 간 유대감이 중요하다. 그래서 입지 밸런스가 맞아야 한다. 입지 밸런스가 맞으려면 30~40대 기혼 직장인이 많이 유입돼야 한다. 또 이들이 장기간 거주하고 싶어 하는 아파트를 사야 한다.
_255쪽

과거 2006년 판교 동시분양에서도 비슷한 경험을 했다. 참여정부는 판교 청약 과열을 진정시키기 위해 동시분양을 하고 원가연동제(분양가 상한제)와 채권입찰제를 적용했다. 하지만 청약 시장은 과열됐고 결과적으로 ‘판교 로또’가 됐다. 채권입찰제는 적용하지 않고 분양가 상한제만 적용했던 위례 역시 마찬가지다.
그럼 결과적으로 분양가가 올라 주변 아파트값이 오르는걸까? 아니면 주변 아파트값이 올라 분양가가 오르는 걸까?
아파트값은 생물처럼 살아 움직인다. 물론 살아 움직이는 동인은 집값 상승 기대심리다. 집값 상승 기대심리가 높다면 실수요는 물론 투자수요도 몰려 재고아파트값이 오른다. 이럴 때 분양가를 낮춘다고 주변 아파트값이 안정되지 않는다. 반대로 집값 상승 기대심리가 낮다면 아무리 분양가를 싸게 공급하더라도 미분양이 발생하게 되고 주변 집값도 약보합세를 유지할 것이다.
_299쪽

거듭 말하지만 서울은 주택수요가 줄어서 인구가 줄어드는 것이 아니다. 공급이 줄어서 인구가 줄어드는 것이다. 김포?수원?파주의 인구가 늘어나는 것은 수요가 늘어나서가 아니다. 광교?한강?운정 등 신도시에서 공급(입주물량)이 늘어나 인구가 늘어나는 것이다.
따라서 서울에 새 아파트 공급물량을 늘리면 인구는 늘어난다. 서울 새 아파트 공급은 대부분 정비사업이 맡고 있다. 하지만 순공급물량(새 아파트 입주물량-멸실주택 수) 증가 효과가 크지 않다. 더욱이 상승장에선 규제책의 타깃이 돼 새 아파트 공급이 차단된다.
_350쪽

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출판사 서평

시장순응적 투자로는 절대 부자가 될 수 없다! 시장의 변화에 흔들리지 않는 가치투자가 답이다! 저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 시장을 지배하기 위해서는 알 수도 없고 맞지도 않는 경기 예측에 힘쓰기보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대...

[출판사서평 더 보기]

시장순응적 투자로는 절대 부자가 될 수 없다!
시장의 변화에 흔들리지 않는 가치투자가 답이다!

저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 시장을 지배하기 위해서는 알 수도 없고 맞지도 않는 경기 예측에 힘쓰기보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대상에 시간과 노력을 집중하는 투자 방법, 즉 부동산 가치투자가 훨씬 현명한 방법이다. <동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있는 저자는 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 장기보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 성공적으로 이끌어줄 것이다.

2023년 부동산 슈퍼사이클 시대 핵심 투자처 대공개!
오윤섭의 부자노트 20만 독자가 기다린 신간!

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. [1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자]에서는 부동산 가치투자의 개념과 가치투자를 하기 위한 원칙과 마음가짐을 설명한다. [2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다]에서는 가치투자를 위한 가장 중요한 개념인 내재가치에 대해 알아본다. 부동산 투자를 하는 사람이라면 관심을 가질 수밖에 없는 수도권 아파트 시세 추세를 예로 들어 내재가치를 파악해 가치투자하는 법을 알려준다. [3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다]에서는 부동산 시장을 예측하는 방법과 예측에 따른 투자법을 소개하며, [4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다]에서는 가치투자에서 중요한 ‘투자 타이밍’을 강조한다. [5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련]에서는 무주택자를 위한 가치투자 팁을 알려준다. 마지막 [6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트]에서는 최신 정책을 반영한 부동산 인사이트를 제공한다. 국내 최고의 아파트 투자분석 전문가 오윤섭의 최신 인사이트를 알고 싶다면 이 책을 펼쳐보자. 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 부동산 가치투자 노하우를 배울 수 있다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  • 책-- | fi**suk | 2019.01.10 | 5점 만점에 5점 | 추천:0
    오윤섭의 부동산 가치투자저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 부동산 가치투자. 시장을 지배하기 위해서는...
    오윤섭의 부동산 가치투자
    저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 부동산 가치투자. 시장을 지배하기 위해서는 알 수도 없고 맞지도 않는 경기 예측에 힘쓰기보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대상에 시간과 노력을 집중하는 투자 방법, 즉 부동산 가치투자가 훨씬 현명한 방법이다. <동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있는 저자는 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 장기보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 성공적으로 이끌어줄 것이다. 

  • 부동산과 가치투자는 썩 어울리는 단어는 아니다. 보통 주식투자에서 많이 언급되는 말이다 그런 가치투자가 부동산투자에도 필요...
    부동산과 가치투자는 썩 어울리는 단어는 아니다.
    보통 주식투자에서 많이 언급되는 말이다
    그런 가치투자가 부동산투자에도 필요하다고 저자는 말한다.


    아래는 책에 나온 일부 내용이다.

    -부동산에도 가치투자를 해야한다.
    부동산 가치투자의 목표는 평균적인 수익률이 아닌 동급 최강의 수익률이다.
    가치투자의 핵심은 내재가치 파악인데 
    부동산의 내재가치란 주택이 벌어들일 미래 소득을 현재 시점에서 평가한 금액을 말한다.

    -조정장세에서 추천하는 3대투자처
    희소가치가 있는 투자처-신축
    재개발 투자처-서울정비사업
    신역세권에 위치한 투자처-앞으로 생길

    -시세분출 조건
    첫 번째 조건, 가격-실거래가 추세
    두 번째 조건, 펀더멘털-내재가치이자 입지
    세 번째 조건, 시장 심리상태-낙관적인

    -가성비 좋은 아파트 찾는과정
    1단계: 부자가 많은 지역
    2단계: 1단계지역의 랜드마크
    3단계: 1단계지역의 옐로우칩

    -멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클
    정비사업으로 인한 멸실주택이 많아지지만 
    정비사업으로 생기는 주택은 그보다 적다.



    책에서는 가치투자에 대한 인사이트를 
    기르기 위해 고민해야할 내용들도 제시하고 있다.

    <부동산 가치투자을 위한 인사이트>
    -913대책 이후 관전 포인트 5가지
    관전포인트1. 매도물량은 늘어날까?
    관전2.유동성은 축소될까?
    관전3.투자수요는 줄어들까?
    관전4.비규제지역 풍선효과 있을까?
    관전5.그래서 집값은 어떻게 될까?

    -2019년 조정장세설에 대한 인사이트
    예측하려하지 말고, 대응하라

    -다주택자 매물이 잠기면 왜 집값은 폭등할까?
    다주택자는 임대시장의 핵심공급원인데 시장에서 매물이 사라짐

    -분양가 규제가 불러올 시장의 역습
    2005~2006년 판교발 후폭풍 재현가능성




    저자는 부동산가치투자라고 해서 타이밍을 등한시 하면 안된다고 한다.

    "매매타이밍을 못잡으면 부동산가치투자도 없다."

    부동산 가치투자가 추구하는 최고의 수익률을 달성하려면 
    최대한 싸게 사아햐고 최대한 비싸게 팔아야 한다.

    그러기 위해선 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 잡아야한다.
    물론, 누구도 바닥과 꼭지를 맞추진 못하지만 
    시장상황과 정부정책을 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다고 한다.
    그래서 가치투자라고 해서 마냥 사놓고 기다리는건 아니라고 한다.


    어떻게 보면 저자가 말하는 핵심은 똘똘한 한채에 가깝다.
    인생을 살면서 5번정도의 매매만 해도 충분히 부자가 될 수 있다고 한다.
    특히 조정기나 하락기가 기회가 될 수 있다.

    처음엔 잘 안읽혀져서, 책읽는 속도가 잘 안나고, 간신히 완독했는데 
    목차중심으로 다시한번 책을 ͛어보니 
    안보이던 내용들이 보이고, 이 책의 가치가 새삼 느껴졌다.

    이 책은 함부로 살 수 없는 시기에 시장 혼란스러워 투자의 기준이 흔들릴때 
    읽어보면 좋을 책이다.

  • 오윤섭의 부동산 가치투자 | is**na | 2018.12.10 | 5점 만점에 4점 | 추천:0
     '가치 투자'에대한 의미를 알수 있었다. 우리가 월부에서 배우는 '저평가 된 아파트 투자'와 비슷했고 ...
     '가치 투자'에대한 의미를 알수 있었다.
    우리가 월부에서 배우는 '저평가 된 아파트 투자'와 비슷했고 
    그 가치를 알기위해선 꾸준한공부, 인내, 긍정적인마인드등 투자자로서
    어떻게 성장해야할지 제시해주었다. 
    뉴타운이나 신축아파트를 투자 대상으로 설명해 주어 아쉬웠지만,
    '9.13' 대책이후 시장이 어떻게 흘러갈지에 대한 저자의 예상을 
    들어볼수 있어 좋았다. 
    움츠려들기 보단 시장상황을 기사가아닌 팩트를 체크하고 
    투자에대한 나만의 기준을 세어 나가는 것이 중요함을 다시금 느낄수 있었다. 





    내용 및 정리 


    부동산 가치투자란 무엇인가?

    내재가치가 시장가격(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 

    적정 매수 시점(통상 침체기) 매입해 4 이상 장기보유하는 것을 말한다

    이때 주택, 특히 아파트는 4 이상 보유할 것을 권장한다


    워런 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지 

    1.부자의 눈높이에서 행동하라

    2.시장을 바라보는 자신만의 눈을 키워야 한다

    3.잘아는 부동산에만 투자하라.

    4.자신과 같은 투자 스타일의 인적 네트워크를 구축하라.

    5.인생의 4가지 꼭짓점을 함께 안고가라.(자신, 가족, , 봉사)




    가치투자자가 부동산을 고를 던지는 질문 6가지 

    1.부자들이 매입하는 부동산인가? 여기서 부자란 도일 생활권 소득이 상위 20% 세대를 말한다

    2.세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가?

    3.공급보다 유효수요가 많은 부동산인가?

    4.악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 하방경직성이 강한가?

    5.침체기에도 가격이 하락하지 않았는가?

    6.서울 도심 강남처럼 지역 경제력이 높은가


    만일 프리미엄을 주고 분양권을 샀다면 입주 시점 분양권의 본전(원금) 분양가와 

    분양권 프리미엄을 더한 금융 비용 기회비용(분양가의 3% 곱한 ) 합치면 된다


    상승장이든 조정상세든 장세에 휘둘려선 된다 




    부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야  


    1.부동산 기사를 매일 정독

    2.정책의 움직임을 체크하고 부동산 선행지수를 분석 

    (선행지수 역할을 하는 통계는 미분양물량과 주택 인허가 실적이 대표적이다

    주택 인허가 실적은 신규 주택공급물량을 의미한다. 국토교통부에서 매달 발표한다

    아파트의 경우 사업승인 시점이 기준이다. 착공 일반 분양하기 직전 단계로 보면 된다

    3~4 입주물량 추세를 예측할 있어 매우 유용하다. 지역별 공급물량이 중요하며 누적 물량 추세가 관전포인트다.)

    3.부동산시장의 동향을 주기적으로 확인(실거래가 매매거래량 동향)


    부자는 되고 싶다고 해서 하루아침에 되는 것이 아니다부자가 되기 위해서는 인내심과 자제력을 갖춰야 한다

     근사한 일만  수도 없다아무리 작고 하찮은 일이라도 매일 포기하지 않고 하다 보면 부자의 길에 

     발짝씩 다가가고 있는 자신을 발견할  있을 것이다





  • 부동산에 관심 없는분들 없죠   매일 매일 힘든 우리의 삶에서   어떻게 하면 돈을 더 벌 수 있을지...

    부동산에 관심 없는분들 없죠

     

    매일 매일 힘든 우리의 삶에서

     

    어떻게 하면 돈을 더 벌 수 있을지 고민을 하고

     

    부동산에 관심을 두게 되는데요.

     

    하지만 어떤 부동산에 투자를 하고

     

    어떤 방향으로 어떤 부동산을 선택해야하는지 알려주는 도서!!

     

    부동산 가치에 대해서 궁금하다면 읽어보시길!

     

    단순히 부동산이라고 해서 무작정 투자를 시작하라고 권하고 있는 책이 아니에요

     

    포인트를 제대로 케치할 수 있도록 안내해주는 책!!!

     

    유행하고 있는 땅을 고르는게 아닌

     

    앞으로의 안목을 키울 수 있도록 도와주기에

     

    부동산에 관심이 있는 주변 친구들에게 선물을 하고

     

    특히 가족들에게 읽어보라고 마구마구 추천해주고 싶네요 ^^

     

    부동산 더이상 어려운 이론도서로 공부하지말고

     

    쉽게 소설읽듯이 보기로해요.

    1.jpg


     

  • 오윤섭의 부동산 가치투자 | ha**hu | 2018.11.30 | 5점 만점에 5점 | 추천:0
      책 제목 오윤섭의 부동산 가치투자 저자 및 출판사 오윤섭 / 원앤원북스&...
     

    책 제목
    오윤섭의 부동산 가치투자
    저자 및 출판사
    오윤섭 / 원앤원북스 
    읽은 날짜
    2018.11.26-30
    핵심키워드
    #내재가치 #역발상투자 #분양시장
    도서를 읽고 내점수는
    10점

    1.저자 및 도서 소개
    저자는 (주)리얼티파트너스투자자문 대표. 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다.
    문재인 정부 들어 강력한 규제 정책이 시행되고 있지만 집값을 잡기는 어려워 보인다. 한 치 앞도 예측하기 어려운 불확실의 시대, 부동산 투자자에게 길잡이가 되어줄 책.


    2.내용 및 줄거리
    목차
    지은이의 말_부동산 가치투자에 성공하려면
    1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
    2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
    3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
    4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
    5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
    6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트

    지은이의 말_부동산 가치투자에 성공하려면
    4p. 그때그때 시장의 변화에 따라 사고파는 식의 시장순응적인 투자로는 절대 부자가 될 수 없다. 시장의 변화에 흔들리지 않고 시장을 지배해야 부자가 될 수 있다. 시장을 지배하기 위해서는 알수도 없고 맞지고 않는 경기 예측에 힘쓰기 보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대상에 시간과 노력을 집중하는 투자방법, 즉 부동산 가치투자가 훨씬 현명하다. (중략) 이런 가치투자를 통해 최고의 수익률을 올리기 위해서는 단타가 아닌 최소한 4년 이상의 장기투자를 해야한다. 그러기 위해서는 항상 긍정적인 자세로 인내심과 자제력, 집중력을 발휘할 필요가 있다.

    1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
    #부동산 가치투자
    → 내재가치가 시강가격(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수시점(통상 침체기)에 매입
    → 4년 이상 장기보유하는 것. 특히 아파트는 4년 이상

    #가치투자자의 자세
    → 자신의 능력을 현실적으로 바라보고 한계를 인정해야함 (투자상품에 대해 얼마나 알고있는지, 자신이 투자할수있는 범위 알아야함)
    → 인내심을 길러야함 (시장이 적정매수기회를 줄때까지, 내재가치가 시장가격에 반영될때까지 기다려야함)
    → 리스크를 낮춘다는 명목으로 분산투자를 하지 말고 내재가치를 기준으로 투자원칙과 기준을 충족하는 부동산에 집중

    #가치투자자의 덕목
    → 자제력 : 어떤 투자기회가 자신의 능력 범위 안에 있는지 살펴보면서 잘 기다려야함
    → 인내심 : 내재가치가 높다고 판단돼 투자하기로 결정했다면 부동산 시장이 안전마진을 허용할 만큼 가격하락(침체기, 조정기)까지. 매도시기 4년이상 최적의시기 올때까지 기다려야함.
    → 집중력 : 투자를 결정하기에 앞서 혼자 생각하는 시간을 가져야함. 자신이 부동산에 관심을 갖는 이유, 부동산으로 성공하기 위해 필수적인 요건, 발생가능한 리스크 등 독백. 투자 결정한 부동산에 대해 가족, 친구들에게 명확하게 설명하고 이해시킴
    → 긍정적사고 : 진정한 현실적 낙관주의자는 철저한 조사를 통해 투자처를 선정함으로써 현실에 뿌리를 두면서 근거 있는 낙관론을 펼히는 사람. 이로 자신감이 쌓이면서 주변사람에게 긍정적인 영향을 미치게 됨. 자연스럽게 동지도 생겨남. 결고적으로 현실적 낙관주의자는 자신의 '내재가치'를 높임으로써 돈만 가진 부자가 아닌 행복한 부자가 될 수 있음.

    #가치투자에서 성공하기 위한 4원칙
    → 자신이 잘아는 부동산에만 투자하라 : 모든 부문에서 전문가가 될 필요는 없다. 자신의 투자성향과 능력범위 파악하고 자신이 잘아는 부동산에 투자
                                                              "당신이 무엇을 아는지 알고, 당신이 잘할 수 있는 범위에서 벗어나지 마라"
    → 일생 동안 최대 5번만 투자하라 : 잦은 매도나 매수는 자제하라. 
    → 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라 : 투자대상은 신중하게 골라라. 부동산 가치투자에서 성공하기 위해서는 내재가치가 풍부한 부동산을 찾아 안전 마진이 확보되는 시점에 매입해야함.
    → 분산투자가 아닌 집중투자를 하라 : 달걀을 모두 한바구니에 담아라

    #부동산 대상 선정하는 법
    34p. 연구와 조사가 끝나면 분석을 해야 한다. 분석할땐 자신만의 부동산 가치 투자 원칙이 있어야 한다. 공급보다 수요와 수요의 질에 중접을 두는게 좋다. 수요의 질적 면에서 2018년 부터 시작된 주택 시장에서 매매가 모멘텀(상승동력)은 핵심 수요층인 30~40대 직장인이다. 학군과 역세권, 직주근접(직장과 주거가 가까움), 상권 등 30~40대가 선호하는 주거 인프라가 좋아지는 곳을 집중분석해야 한다. 

    2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
    #가치투자자가 부동산을 고를때 던지는 질문 6가지
    → 부자들이 매입하는 부동산에 관심을 가져라 : 부자란 동일 생활권내 소득 상위 20%인 세대. 부자들이 매입하고 싶어하고 이미 매입한 부동산은 가격이 오를수 밖에 없음. 구매력이 있는 수요자가 집중매입, 중산층 따라하려함
    → 세입자들이 계속 거주하고 싶어하는 곳이 좋다 
    → 공급보다 유효수요가 많은 부동산에 관심을 가져라 : 수요가 공급보다 지속적으로 많아야 하고 수요도 유효수요, 구매력있는 수요가 많아야 시장가격이 오름. 자금이 마련된 뒤에 사고 싶어하는 사람이 아니라 자금이 이미 마련돼 있어 매물이 나오는 즉시 살수있는 사람이 많아야 하는것.
    → 하방경직성이 강한 부동산이 좋다 : 악재에도 지지선을 유지하고 일정기간 지나 전고점을 돌파하는 부동산이 있다면 내재가치가 높은 것이므로 투자대상 리스트에 최우선으로 올려놓도록 하자
    → 침체기에도 가격이 하락하지 않는 데는 이유가 있다 : 실수요 비중 70%이상 
    → 해당 부동산의 지역 경제력을 따져봐야 한다 : 지역주민의 소득이 얼마나 높은가, 총량경제력(지역총생산, 제조업 종사자수, 도소매/음식/숙박업 종사자수, 경제활동인구, 예금은행 예금액과 대출액, 수출액, 조세수입(국세/지방세) 평균적으로 산출해낸것

    70p. 입지와 사업속도 사이에서 고민하다면 사업속도를 우선순위에 두고 투자해야 한다. 적어도 2020년까지 일반 분양이 가능한곳이 좋다. (중략) 재개발 매수 타이밍은 감평가액 통보 후 관리처분총회와 관리처분인가, 이주철거를 거쳐 일반분양하기 전까지다. 하지만 늦어도 철거되기 전에 매수하는게 좋다. 

    75p. 수도권 외곽은 서울 도심이나 강남을 관통하는 광역철도 역세권이 아니라면 가급적 피해야 한다. 직주근접 가치가 높더라도 보유기간 중 오피스텔 등 아파트를 대체하는 공급물량이 많다면 투자에 신중해야 한다. (중략) 신축이 중요한게 아니다. 신축을 사서 보유기간 중 주거 인프라가 좋아져 입지가치가 높아져야 한다.

    85p. 이들 아파트는 정비사업, 역세권, 직주근접, 2010년 전후 신축 아파트라는 공통점이 있다. 또 월세시장이 발달돼 있고 30~40대 인규 유입이 많다. 30~40대 인구는 지역 경제력 및 학군과 밀접한 관계가 있다. (중략) 지역을 먼저 선정하고 입지를 따져봐야 한다. 부자벨트 지역을 먼저 골라야 한다는 말이다. 부자벨트란 정비사업 등으로 주거수준이 높아지는 곳을 말한다. 직주근접 가치가 높아지는 곳이다. (중략) 신규 주택공그의 중심인 재개발 재건축 등 정비사업지를 우선 선정해야 한다. 

    89p. 양극화 시대에 10년 만에 찾아온 부동산 상승장에선 자본이 집중적으로 투입되는 개발중심축을 주목해야 한다. 단순히 장기플랜이 아니라 1~3년 안에 기본계획안을 고시하고 실시계획을 거쳐 착공이 예정된 개발호재에 초점으 맞춰야 한다. 

    91p. 추격매수를 하더라도 이젠 대세 상승장 후반기를 맞아 하방경직성이 강한 아파트를 사야한다. 하방경직성이 강한 아파트는 집주인의 실거주 비율이 높은 아파트다. 

    #아파트 시세 분출 3대 조거
    →  가격 : 실거래가 추세가 중요. 상승추세가 자리잡으면 추세를 지속하고자 하는 습성이 강함. 1년 또는 6개월 실거래가 추세
    →  펀더멘털(기초체력) : 아파트 내재가치, 입지임(직주근적성, 역세권, 학군, 주거환경) 입지가 뛰어나고 희소가치, 미래가치, 수익가치(임대수익률)가 높으면 내재가치가 높은 아파트다. 펀더멘털이 강하다는 것은 입지를 기본으로 수요의 확장성이 강하다는 의미. 실수요층이 두텁다.
    →  시장심리상태 : 시장참여자들의 심리가 위로 향해야함. 시장에 낙관적, 집값 상승 기대심리 높아야 함. 

    94p. 인구가 늘어난다고 집값이 오르는것이 아니다. 30~40대 인구가 늘어야 한다. 광화문 종로나 마곡지구처럼 연봉이 높은 대기업 직장인 30~40대가 늘어야 집값이 오른다. 

    106p. 신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야한다. 쉽게 마해 시범단지가 입주한 이후 매수 타이밍을 잡아야 한다는 것이다. 그리고 후발 입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치(새아파트로서의 가치)는 정점에 이른다. 

    #가성비 좋은(실투자비 적고 시세차익 많은 아파트) 찾는법
    →  권역별로 소득수준이 높은 거주자들이 선호하는 아파트(재개발 재건축 분양권 등)가 몰려있는 부자 벨트 선정
    →  소득 수준이 높은 거주자 : 30대후반~50대초반, 대기업직장인/전문직공무원/자영업자/최소연봉 6천만원 이상
    →  부자벨트를 찾았다면 대장주, 랜드마크 아파트를 찾는다. 부자벨트 지역의 아파트값을 선도하는 랜드마크 단지의 가격 움직임이 중요함
    → 랜드마크 아파트값 추세를 따라갈 옐로칩(중저가 우량주)단지를 찾으라. 옐로칩이 바로 가성비 좋은 아파트임. 

    3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
    143p. 부동산 시장에서 성공투자를 하려면 큰 흐름을 놓치지 말아야 한다. 그래야 투자 방향을 제대로 잡을 수 있다. 

    146p. 부동산 가치투자자라면 일시적 조정장세에 잔파도를 무시하고 일관성을 유지해야 최대의 수익을 올릴 수 있다. 

    148p. 미분양물량이 중요한 이유는 대세상승장에서 주택 시장 심리에 큰 영향을 미치기 때문이다. 미분양물량과 1순위 미달이 늘어날수록 수요심리는 위축된다. 미분양물량이 적정 수준을 넘어서면 아파트값은 우하향이 된다. 규제정책의 시대에서 미분양물량 추이는 더욱더 중요하다. 그 이유는 대세상승장에서 대출, 세금, 재건축 등 3대축을 중심으로 가해지는 규제책으로 인해 실수요는 물론 투자수요가 분양시장으로 몰리기 때문이다.

    150p. 대세상승장이 꺽이려면 미분양물량이 급증해야 한다. 지속적으로 늘어나야 한다. 추세가 중요한데 미분양물량이 3~6개우러 이상 지속적으로 증가하기 시작하고 적정 재고를 뛰어넘으면 조정장세가 올것이다. 수도권 미분양물량이 증가추세로 돌아서고 누적물량이 2만가구가 넘으면 위험수위에 접근했다고 볼 수 있다. 

    #하락장을 미리 아는 이성적 근거
    → 주택시장에 쌓여였는 재고물량, 그중에서도 미분양물량이 핵심 변수임.
    → 수도권 미분양 물량이 1만5천가구를 넘어 2만 가구를 돌파하는 시점에 하락장이 올가능성 높음
    → 아파트 입주물량의 양도 중요하지만 질도 매우 중요. 재개발 재건축 등 정비사업 입주물량은 매매가를 끌어내리지 않음. 조합원 지위 양도금지기간에 응축된 에너지가 폭발하는데다 상향여과 현상과 신축희소가치로 오히려 상승
    → 대세하락장은 규제책만으로 오지 않음. 하락장이 오려면 미국 등 글로벌 주택경기가 하락세로 돌아서야 하며 공급초과로 재고물량, 미분양 물량이 최소 6개월 이상 지속 쌓여야 함. 
    → 미분양물량 추이하나면 충분, 추가하고 싶다면 아파트 인허가 실적과 서울 입주물량 추이를 참고하면 됨.

    #하락장을 미리 아는 직관적 근거
    → 주택시장을 부자의 눈으로 봐야함
    → 부동산 부자들이 주택시장에서 이탈이 시작됐느냐를 최우선적으로 봄. 부자들이 보유중인 아파트를 매도해 현금화하고 있는지 살펴봐야 함(2006년처럼)
    → 통상 규체책이 5년이상 지속되며 하락장이 옴. 규제의 누적효과. 

    4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
    213p. 실제 투자로 인한 손실을 입은것도 아니면서 마치 손실을 본것처럼 과거에 집착한다면 향후 투자하기가 더 힘들어질뿐만 아니라 투자를 하라도 자제심을 잃고 감정에 치우쳐 사서는 안될 부동산을 서둘러 신게된다.

    216p. 투자손실은 대부분 시장 상황 탓이 아니라 잘못된 부동산, 즉 내재가치가 떨어지는 부동산을 샀을때 발생한다는 사실을 명심하자. 

    218p. 성공적인 매입 타이밍을 잡기 위해서는 미래의 경제 상황과 부동산 시장을 예측하는데 시간을 소비하기보다는 자신이 사고자 하는 부동산 투자 대상의 내재가치 변화에 집중해야 한다. 

    236p. 상승장에서 매수타이밍은 언제나 '지금'이다. 만일 무주택자라면 중장기적으로 지금이 가장 싸다고 생각해야 한다. 가격이 내려갈 때까지 매수를 미룬다는 건 잘못된 생각이다. 매물이 많지 않으니 똘똘한 아파트 한채를 자신의 것으로 만들기 위해선 공을 들여야 한다.

    5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
    6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트
    299p. 아파트값은 생물처럼 살아 움직인다. 물론 살아 움직이는 동인은 집값 상승 기대심리다. 집값 상승 기대심리가 높다면 실수요는 물론 투자수요도 몰려 재고아파트값이 오른다. 이럴때 분양가를 낮춘다고 주변 아파트 값이 안정되지 않는다. 반대로 집값 상승 기대 심리가 낮다면 아무리 분양가를 싸게 공급하더라도 미분양이 발생하게 되고 주변 집값도 약보합세를 유지할 것이다. 

    302p. 전세레버리지투자자는 보유기간 동안 '대체재(지금 살고 있는 전셋집보다 싸거나 신축인 입주 아파트, 오피스텔)'를 체크해야 한다. 동일 생활권 내 입주물량은 전셋값에 큰 영향을 미친다. 수도권에서 정비사업 이주 수요와 입주물량에 따라 서로 영향을 주는 대체재(중략)

    307p. 롱포지션이라면 조정장세에서 버티면 되는 것이다. 시간싸움에 이기면 된다. (중략) 조정장세가 왔다면 내재가치가 떨어지는 아파트를 싸게 팔고 내재가치가 더 높은 아파트를 싸게 사면 된다. 반대로 조정장세가 오지 않고 상승장이 계속 된다면 비싸게 팔고 비싸게 사면 될 것이다.

    340p. 역발상 투자에 성공하려면 투자할때 압박을 좋아해야 한다. 위험을 감수하면서 위험을 관리하면서 경제적 자유를 달성하겠다는 의지가 강한 사람이여야 한다. 쉽게 말해 공격적인 투자자여야 한다. 

    345p. 분양권 시장에 가수요가 많을수록, 갭투자자가 많을수록, 수도권 외곽일수록, 비역세권일수록, 30~40대 직장인 매매/전세 수요가 적을 수록 입주장에서 쏟아지는 전세물량은 생활권 내 전세값을 하락시키는 핵심요인이 될 수 있다. 


    3.나에게 어떤 점이 유용한가?
    소득수준이 높은 거주자(30~40대)의 수요가 있어야 집값에 영향을 준다는 것.
    []30~40대 인구비중 확인하기


    4.이책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점
    저자는 대세 상승, 하락보다 장기투자의 관점에서 내재가치가 높은 곳에 투자를 한다면 일시적 조정이 오더라도 결국 오를것이라고 얘기한다. 예로는 강남과 한강변 서울을 많이 얘기했다. 그러면서도 이미 서울 강남은 접근이 어렵기 때문에 서울근접 수도권에 급수가 높은 입지를 얘기한다. 결국은 입지라는 것을 얘기하는 것이라 생각한다. 매수타이밍과 대상에 대해서는 분양에 대한 얘기를 많이 했다. 이는 현재 정부가 분양가상한제로 분양가를 통제하다보니 새아파트라는 프리미엄이 있음에도 시중의 구축 아파트 시세 또는 그수준으로 분양됨에 따라 결국 입지와 내재가치에 따라 상승하기 때문이라 생각한다. 로또청약이 실질적으로 어렵다면 공급물량이 늘어가고 조정기가 올때 미분양이 쌓이게 되면 이를 노려보라고 얘기하기도 한다. 이것은 일부 팁에 불과하고 결국은 입지가 맞다면 언제가 되었든 지금이 타이밍이라는 얘기가 와닿는다. 이를 통해 궁금해졌다. 타이밍은 정해져있다고 생각했던 지난 8월, 이미 타이밍을 놓쳤고 다시 기회를 기다려야겠다고 했던 그때. 그때도 타이밍이였던건 아닐까? 라는 생각을 해보며...
     
     



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