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대한민국 마지막 투자처 도시재생
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| | 185*235*30mm
ISBN-10 : 119023341X
ISBN-13 : 9791190233415
대한민국 마지막 투자처 도시재생 중고
저자 양팔석,윤석환 | 출판사 라온북
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2020년 1월 7일 출간
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81 저렴하게 깨끗한 책 구매했어요. 감사합니다^^ 5점 만점에 5점 ss*** 2020.08.08
80 백과사전 같아서 아이들이 보기에도 좋아요~ 5점 만점에 5점 cowand*** 2020.07.23
79 배송이 최고빠른편은 아니지만 적당히 빠르네요 ^^ 감사드립니다. 5점 만점에 4점 srcho3*** 2020.06.22
78 잘 받았습니다~! 감사합니다 5점 만점에 5점 taisun5*** 2020.06.18
77 책상태는 very good...배송속도는 very very good! 고맙습니다 5점 만점에 5점 paradox*** 2020.06.06

이 책의 시리즈

책 소개

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높은 수익률과 빠른 회수가 가능한
도시재생사업에 지금 당장 투자하라! 부동산 시장은 국내외 환경의 변화에 따라 급격히 변하고 있다. 정부는 과거 수년간 뜨거웠던 부동산 시장을 잠재우기 위해 계속 규제를 강화하고 있으며, 몇 달만 지나면 또 다른 변화가 감지된다. 부동산 시장이 이렇게 뜨거운 감자이자 초미의 관심사가 되는 것은 무엇보다 돈이 되기 때문이다.
28년간 부동산 투자 현장에서 배우고 익힌 재개발, 재건축 투자 전문가 두 명이 대한민국 투자자들이 경험해보지 못한 ‘도시재생 연관 투자’를 알기 쉽게 설명했다. 누구나 어렵지 않게 투자할 수 있도록 도와줄 이 책은 흔한 예시 중심이 아닌 저자의 경험에서 우러난 생생한 조언, 현장감 있는 스토리가 담겨 있다. 대한민국의 마지막 투자처인 ‘도시재생사업’이 불황으로 고민하는 모든 투자자, 예비 투자자들에게 새로운 기회로 다가올 것이다.

저자소개

저자 : 양팔석
(주)부자아빠부동산연구소 대표, 모두가 중개법인 대표, 부동산미디어협회 대표
명지대 부동산대학원 석사를 졸업했다. 서울 수도권 핵심 발전지역에 대한 투자 및 시행을 하고 있으며, 수십 년의 재개발·재건축 투자 경력을 바탕으로 상담을 하고 있다. MTN, 매일경제TV, 서울경제TV, 아시아경제TV 등 부동산 방송에 다수 출연 중이다. 그리고 여러 신문사에 칼럼을 기고하고 있다.

저자 : 윤석환
(주)부자아빠부동산연구소 본부장
연세대 공대를 졸업하였으며, 부동산 투자 및 정보분석가이자 부동산 특강 강사이다. 수익형자산연구회, 애드썸의 부동산더하기(cafe.naver.com/allshare77) 운영자이며, 부동산 방송 패널로도 출연하고 있다.

목차

추천사

프롤로그_ 앞으로 3년, 도시재생 투자의 대중화 시대를 준비하자

1장 왜 도시재생이 새로운 투자 기회일까?
01. 신고가의 행진, 우상향은 계속될까?
02. 부동산 시장은 갭투자 이상을 원한다
03. 신도시의 기회와 한계는 무엇일까?
04. 오래된 좋은 입지는 도시재생을 피할 수 없다
05. 해외 각국에서도 도시재생이 대세다
06. 떠나는 사람과 들어오는 사람, 어느 줄에 설 것인가?
07. 상생하면 기회가 찾아온다

2장 앞으로 부동산 시장은 도시재생 투자가 이끈다
01. 도시재생사업 어디까지 진척되었나?
02. 마지막 신규 대단지의 기회, 뉴타운사업
03. 달동네를 새롭게 변화시키는 주거환경개선사업
04. 도시재생의 대표 사업, 재개발사업
05. 대단지를 중심으로 헌 집 주고 새집 받는 재건축사업
06. 새집처럼 고쳐 쓰는 리모델링
07. 길이 있는 곳에 돈이 있다, 가로주택정비사업
08. 지정에서 제외된 지역을 직접 개발하는 자율주택정비사업
09. 작고 낡은 단지를 새로 짓는 소규모재건축사업
10. 조합 없이 쉽고 빠른 지주공동사업

3장 정비구역 지정에서 시작되는 도시정비사업
01. 정비구역 현황을 파악하자
02. 재개발과 재건축, 언제 들어가고 나와야 할까?
03. 남의 운명을 내 것으로 만드는 조합원 권리 거래
04. 반드시 확인해야 할 대출 규제
05. 꿩 먹고 알 먹는 1+1 분양권
06. 후불제 투자의 룰을 이해하자
07. 취득 단계에 따라 세금이 달라진다
08. 놓치지 말아야 할 비과세와 중과세 요건

4장 3억 원으로 건물주 되기, 소규모주택정비사업
01. 3억 원으로 건물주 되기, 2배의 개발 이익에 도전해보자
02. 빈집정비사업, 불 꺼진 빈집도 되돌아보자
03. 일몰제, 정비사업 해제가 기회다
04. 건축물 간 협정으로 수익률을 올리자
05. 가로주택정비사업, 가로구역 요건과 층수 제한 완화의 기회를 잡아라
06. 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 만능열쇠
07. 소규모 단지에도 재건축의 기회가 있다
08. 소규모주택정비에 가장 적합한 지주공동사업

5장 저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기
01. 될 곳은 되고, 안 될 곳은 안 된다
02. 큰 개발계획부터 살펴보면서 관심 범위를 좁혀가자
03. 서울의 아름다운 개발계획들
04. 복합개발을 중심으로 살펴보는 서울의 5개 생활권역
05. 서울의 마지막 새 아파트가 될 수 있는, 해제되지 않은 정비구역
06. 해제 지역은 노후도와 관리현황을 확인하자
07. 일자리가 있는 곳에 돈이 있다
08. 부촌 지역을 묶어주는 황금노선, 신분당선
09. 신설 역세권과 GTX 광역교통의 완성
10. 부동산 입지의 사슬과 도로망을 이해하자
11. 수도권 도시재생사업은 신도시와의 경쟁에 유의하자
12. 광역시와 지방의 도시재생사업

6장 도시재생 연관투자 수익 분석하기
01. 재개발사업, 비례율을 확인하라
02. 재건축사업, 지분율을 따져라
03. 소규모주택정비사업, 현실적인 수치를 파악하라

7장 나만의 투자 전략을 세워보자
01. 종합예술과도 같은 도시재생 연관 투자
02. 돈 되는 기회를 잡으려면 준비가 필요하다
03. 넓어진 선택지, 무엇을 택해야 할까?
04. 지금 가지고 있는 것에서 출발하자
05. 타이밍의 예술, 위험과 수익의 상관관계
06. 100세 시대, 연령대별 투자전략
07. 도시재생 지역 주변에도 기회가 생긴다
08. 기술과 시장의 변화를 읽어라

에필로그_ 생각의 차이와 선택이 모여 성공 투자를 만든다

책 속으로

서울을 비롯한 주요 대도시들은 오랜 역사를 거치며 쉽게 대체하기 어려운 인프라가 구축되었고, 고유의 가치를 가지고 있다. 하지만 도시화가 진행된 후 수십 년의 시간이 지나면서 건물들은 낡았고 환경이 열악한 곳이 많다. 다음 페이지 그림에서 진한 색으로...

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서울을 비롯한 주요 대도시들은 오랜 역사를 거치며 쉽게 대체하기 어려운 인프라가 구축되었고, 고유의 가치를 가지고 있다. 하지만 도시화가 진행된 후 수십 년의 시간이 지나면서 건물들은 낡았고 환경이 열악한 곳이 많다. 다음 페이지 그림에서 진한 색으로 표시된 곳이 노후건축물의 비율이 높은 곳인데 서울의 중구, 대구 서구, 부산 동구, 전남 진도가 30% 이상으로 심하게 노후된 것으로 나타났다. 이 외의 서울 지역이나 경북, 중남부 지역, 전남 지역도 노후도가 20% 이상으로 심한 편이다. 경기도 지역이나 부산 외곽 지역 등 신도시가 밀집한 지역은 노후도가 10% 미만인 것으로 파악된다. _ 38쪽

소규모재건축사업의 장점은 사업의 규모가 작아 위험이 낮고, 정비구역 지정 및 안전진단이 생략되어 간편하다는 점이다. 소유자가 20인 미만일 때에는 주민합의체나 직접 개발도 가능하다. 건축심의를 거치면서 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 통합하여 진행하므로 사업 기간도 크게 단축된다. 마지막으로 지자체가 일정 요건을 갖추면 사업비의 일부를 지원하고 건축 규제를 완화해주는 점도 매력적이다. 안전진단 통과에 자신이 없고, 가로주택정비의 15층 제한보다 높은 층을 건축하고자 할 때 주로 선택한다. _ 105쪽

지주공동사업은 소규모정비 조합을 만들지 않고 개발사와 함께 사업 파트너가 되어 개발하는 방식이다. 소규모 주택의 정비에 적합한 가로주택정비사업과 소규모재건축, 지주공동사업을 비교해보자. 가로주택정비사업은 투기과열지구에서의 조합원 지위 양도와 입주권 전매가 가능하지만 소규모재건축은 조합 설립 이후에는 불가능하다. 지주공동사업은 조합이 없고 지주가 있는데, 거래에 특별한 제약은 없다. 가로주택정비사업과 소규모재건축은 재당첨제한이 적용되지만 지주공동사업에는 제약이 없다. 소규모재건축은 다른 사업에 비해 고층의 건축이 가능하지만 초과이익환수 대상이다. 가로주택정비사업과 지주공동사업은 초과이익환수와 무관하게 개발이 가능하다. _ 202쪽

신분당선은 9호선 이후 새롭게 떠오르는 황금노선이다. 광교에서부터 미금, 정자, 판교, 양재, 강남까지 경부 라인 교통의 큰 역할을 하고 있으며, 신분당 역세권 부동산들의 가치도 높아지고 있다. 수원 광교와 용인 수지, 판교의 신분당선 역세권 아파트들은 신분당선 개통 이후 프리미엄을 누리며 연일 최고가를 경신하고, 서울권 가격을 넘보는 동시에 인근 비역세권과의 가격 격차를 벌리고 있다. 이제 신분당선의 프리미엄을 새롭게 누릴 곳은 바로 연장노선이다. _ 262쪽

재개발과 재건축의 차이점을 다시 한번 정리해보자. 재개발은 단독주택, 공동주택, 토지, 상가 등 서로 다른 다양한 물건을 함께 개발하기 때문에 규격화하기가 어렵다. 그러므로 감정평가의 총액과 비례율을 예상하여 분담금을 추정한다. 이에0 비해 재건축사업은 낡은 공동주택 소유자들이 모여 새로운 공동주택을 개발하는 것으로, 어느 정도의 규격화가 가능하다. 또 기반시설의 일부까지 함께 개발하는 재개발과 달리 재건축은 사업 비용의 범위를 건축원가로 한정한다. 이런 특징을 반영하여 분담금을 구한다. _ 300쪽

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출판사 서평

소규모주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재개발 재건축까지! 부동산 투자 도시재생에서 답을 찾다! 대한민국의 경제가 급격하게 성장함에 따라 도시는 엄청난 속도로 발전하기 시작했다. 그에 따라 무분별하게 확장해오던 도시는 더 이상 밝지 않은...

[출판사서평 더 보기]

소규모주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재개발 재건축까지!
부동산 투자 도시재생에서 답을 찾다!

대한민국의 경제가 급격하게 성장함에 따라 도시는 엄청난 속도로 발전하기 시작했다. 그에 따라 무분별하게 확장해오던 도시는 더 이상 밝지 않은 경제 소식에 따라 인구가 감소된다. 또한 산업구조의 변화와 주거환경의 노후화로 점점 옛 명성을 잃고 쇠퇴하고 있다. 그런 도시를 다시 되살리고자 ‘도시재생’이 시작됐다.
도시재생은 미국, 영국, 독일, 스페인 등 해외 각국의 오래된 도시들이 시도했고 그 효과를 톡톡히 입증했다. 낙후된 도시가 새롭게 살아나면서 상권이 다시 살고 그에 맞춰 부동산의 가치도 상승했다.
각종 매스컴과 TV프로그램에서 부동산에 대해 설명하며 이미 그 전문성을 입증한 ㈜부자아빠부동산연구소 대표인 저자는 도시재생사업, 그중에서도 특히 소규모주택정비사업에 주목했다. 아직 많은 사람들에게 알려지지 않은 이 시장이 아주 매력적인 시장이자 기회임을 직감해, 최신 사례를 직접 확인하고 기존의 노하우와 접목한 예상 투자처를 소개한다.
이 책은 도시재생에 대한 막연한 개념을 정리해 독자들이 도시재생에 대해 잘 이해할 수 있도록 돕는다. 어려운 용어는 최대한 배제하고 복잡한 자료를 단순화시켜 현재 주목해야 할 사업을 손쉽게 알도록 안내한다. 실투자시 당황하지 않도록 꼭 필요한 세금 이슈와 최신 규제 현황도 정리했다.
뉴타운사업, 주거환경개선사업, 재개발·재건축사업부터 도시정비사업, 소규모주택정비사업, 신설 역세권 등 다양한 사업투자항목을 알기 쉽게 설명해, 앞으로 눈여겨봐야 할 지역들을 알려준다. 또한 재개발사업, 재건축사업, 소규모주택정비사업의 예상 수익 분석 방법을 설명해 독자들이 실제적으로 수익을 따져보고 투자할 수 있도록 돕는다.
허름하고 낡은 외형에 감추어진 본질적인 가치와 가능성을 꿰뚫어보는 눈을 가져 떠오르는 사업인 ‘도시재생’에 적극 도전하길 바란다.

자문) 이승석 회계사
(주)정인회계법인 이사
고려대 경영학과를 졸업했다. 공인회계사회 지방세 연구위원이며, 인천 정비사업 비용검증위원회 위원이다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  • 맑은 고딕"; font-size: 11pt; line-height: 32.6px;">갭투자는 부동산 투자의 가장...

    맑은 고딕"; font-size: 11pt; line-height: 32.6px;">
    갭투자는 부동산 투자의 가장 쉬운 형태이다.전세보증금을 끼고 
    맑은 고딕"; font-size: 11pt; line-height: 32.6px;">주택을 구입하므로 실투자금액이 적어 이자 부담 없이 시세 차익을 누리는 것으로,가장 강력하고 쉬운 부동산 투자 방법이다.과거 몇 년간 상승세의 시장에서 많은 투자자들이 이 방법으로 투자해 수익을 거두었다.전세 가격이 떨어지지 않고 부동산 가격이 오른다면 손쉽게 이익을 앨 수 있어 대중적으로 인기가 높다. (-27-)

    맑은 고딕"; font-size: 11pt; line-height: 32.6px;">

    정비기본계획이 수립되고 정비구역이 지정되면, 재개발이나 재건축사업이 본격적으로 시작되는데, 구역 지정이 확정되는 타이밍과 여부가 매우 중요하다.정비구역이 지정되는 시점부터 지자체장은 권리산정기준일은 정하게 되고 각종 개발행위가 제한되며 토지 소유자의 증가가 어려워진다. (지분 쪼개기 금지) (-117-)


    가로주택정비사업은 가로요건만 갖추면 어떤 형태의 개발이든 가능하다.단독주택, 연립주택, 다세대주택, 상가,나대지가 섞여있는 재개발의 형태도 가능하고, 연립주택이나 다세대주택, 아파트를 재건축하는 형태로도 진행이 가능하다.그야말로 소규모주택정비사업의 만능열쇠라 보아도 무장할 것이다. (-191-)


    가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 각종 규제에서 벗어나 있다는 것이다.재건축사업은 토과이익환수제, 분양가상환제, 투기과열지구 내 조합원 지위 양도금지의 영향으로 사업의 진행과 투자에 많은 어려움이 있다.하지만 가로주택사업은 이러한 규제에서 벗어나 있고,활성화를 위해 각종 요건까지 완화해주고 있다. (-194-)


    재건축,뉴딜사업, 재개발 사업이라는 용어가 어느 순간 뉴스 뒤에 감춰지고,도시재생사업이라는 용어가 갑자기 등장하게 된다.아파트,단독주택, 다세대 주택 등등 도시재생사업이라는 기준의 낡은 건물이나 노후된 아파트들을 새로운 건물로 바꾸는 과정에서 투자와 투기가 행해지고 있었다. 그 과정에서 갭투자의 메리트는 점점 더 사라지게 되었고, 정부의 규제로 인한 영향이 상당히 크다고 말할 수 있다.여기서 이 책을 읽어보면 부동산 투자에 있어서 무엇이 필요한지 분명하게 파악할 수 있다 그건 기존의 부동산 투자 방식에서 탈피해 새로운 형태의 부동산 투자를 하는 것이며, 도시재생사업이라 통칭하지만, 그 안에는 도시재생사업을 세분화하여 분석하고 있다.


    부동산 투자에 있어서 가장 많은 수익을 얻는 방법은 어떤 개발 지역을 먼저 선점하는 것이다. 그것을 우리는 합법적인 부동산 투자라 하는데,사람들의 부동산을 보는 안목과 우연과 운이 합쳐질 때 수익성을 얻게 된다.그런데 그런 경우는 대부분 누군가가 입지를 먼저 파악하면서 선점하는 경우가 많으며,실제 부동산 투자 타이밍을 놓칠 때가 있다.그래서 새로운 방법으로 사람들이 부동산 투자를 하기 위해서 정치에 대해서 관심가지는 것이다.대한민국에서 정치인들의 부동산이 기업인 다음으로 가장 많은 수를 차지하는 이유는 그들 스스로 부동산 정책을 만들고, 법을 만들고, 그 범주안에서 부동산 투자를 암암리에 하기 때문이다.더 나아가 법의 헛점을 잘 파악하고 있는 이들도 정치인들과 그 주변인물이다.


    이 책에서 가로정비사업이 눈에 들어오게 된다.그 사업은 기존의 재건축 재개발 사업의 대안으로 만들어진 부동산 정책이며, 소규모의 부동산 투자 방식이기도 하다.즉 재개발이나 재건축의 경우 대규모이고, 시간이 상당히 소요되기 때문에 실제 생가하는 수익보다 손실이 나는 경우가 상당히 많았다.그렇게 되면,부동산 투자,부동산 재개발 과정에서 많은 문제점이 나타나며, 경제유발효과, 일자리 창출,부동산 투자 낙수효과까지 반감될 수 있다.그래서 그들은 법적인 테두리에서 벗어나 부동산 투자 규제는 적으면서 합법적으로 부동산 투자를 할 수 있는 가로정비사업을 법으로 획정하게 된 것이다.하지만 가로정비사업은 재개발과 달리 층수를 높일 수 없는 한계가 존재하고 있으며, 기존의 부동산 투자를 할 때 낡은 건물이 3분의 2 이사을 차지하는 한계도 분명히 존재한다는 것을 명확하게 파악할 때,부동산 투자의 유리한 곳을 찾아서 자신이 원하는 부동산 투자 수익률을 만들어 나갈 수 있다.즉 이 책은 기존의 갭투자에서 탈피해 새로운 대안으로 재시하는 도시재생사업의 일환으로서 보다시피 도시재생사업의 목적은 구도심의 젠트리피케이션 문제 해결 및 낡은 마을을 새로운 마을로 탈피해 경제적인 효과,일자리 효과를 동시에 누리기 위한 목적이 있다.

  •   누구나 부동산에 대해 

    많은 관심을 가지고 있는 상황에서

    정책이 자주 바뀌고, 지역마다 정책에

     영향을 받는 정도가 각각 다른 상황이고,

    부동산 관련 뉴스는 끊임없이 나오고 있으며 

    위기설까지 대두되고 있다. 


    그래서 수 많은 사람들이 언제 부동산을 

    사고 팔아야하는지, 어디에 투자해야하는지에 대한 

    감을 도저히 잡을 수가 없어서, 깊은 고민과 걱정을 한다.


    그렇기 때문에 혼란스러운 부동산 시장을 

    제대로 이해하고 적절한 곳에 

    투자하는 것이 어느 때 보다 중요하다.


    '대한민국 마지막 투자처 도시재생' 은  

    우리나라 부동산 시장의 현황을 제대로 이해하고 

    활용할 수 있는 방법, 도시재생 사업에 

    투자하는 방법을 쉽게 설명하는 책이다.


    일부 특정 지역에 대한 정보만 있고,

    어려운 용어들로 인해 제대로 이해하기 어려웠던

    기존의 부동산 투자 관련 책들과 다르게

    '대한민국 마지막 투자처 도시재생' 

    7장으로 나누어서 새로운 투자기회로서의 

    도시재생에 대해 자세히 설명한다.


    도시화가 진행된 후 수십 년의 시간이 지나면서 

    건물들은 낡았고 환경이 열악한 곳이 많은데, 


    서울의 중구, 대구 서구, 부산 동구, 

    전남 진도는 30% 이상으로 심하게 노후된 것으로 나타났고, 

    이 외의 서울 지역이나 경북, 중남부 지역, 전남 지역도 

    노후도가 20% 이상으로 심한 편이다. 


    경기도 지역이나 부산 외곽 지역 등 신도시가 밀집한 지역은 

    노후도가 10% 미만인 것으로 파악되고 있다는 점에서

    도시재생 사업이 필요한 이유와 도시재생이 

    새로운 투자처로서 떠오르고 있는 이유를 알 수 있었다.


    이와 함께 해외에서는 어떻게 도시재생이 이루어지고 있는지,

    현재 우리나라에서 뉴타운사업, 주거환경개선사업, 

    재개발, 재건축사업, 도시정비사업, 

    소규모주택정비사업, 새로 생기는 교통망 등 얼마나 

    다양한 도시재생사업이 진행되고 있는지 설명한다.


    도시정비사업과 소규모주택정비사업에 

    관심을 가지면서 상대적으로 적은 액수로 투자하면서 

    높은 개발이익을 올리는 방법과 다양한 요소를 통해 

    저평가 된 입지를 제대로 분석하고 관심있게 지켜봐야할 

    지역에 대한 정보를 자세히 알 수 있어서 유익했다.


    책을 통해 도시재생의 개념을 제대로 이해할 수 있었고,

    도시재생사업과 관련된 다양한 투자항목에 대해 배울 수 있었다.

    배운 내용들을 바탕으로 도시재생사업에 더 많은 관심을

    가지고 안정적인 미래를 위한 현명한 투자 계획을 세워야겠다. 


  • 보통 부동산을 생각할 때 이미 완성된 건물에 대한 거래만을 생각만 해왔습니다. 제가 봐온 책들도 대부분 그런 내용의 책이었기 때문에 생산의 과정에서의 부동산 투자는 생각하지 못했습니다. 그러한 상황에서 이 책을 만나게 되었는데 “도시재생”이라는 문구가 눈에 들어왔습니다. 더군다나 마지막 투자처라니 내가 아는 것이 아닌 다른 무언가가 있구나 하는 기대감에 꼭 읽고 싶은 마음이 들었습니다.   ...

    보통 부동산을 생각할 때 이미 완성된 건물에 대한 거래만을 생각만 해왔습니다. 제가 봐온 책들도 대부분 그런 내용의 책이었기 때문에 생산의 과정에서의 부동산 투자는 생각하지 못했습니다. 그러한 상황에서 이 책을 만나게 되었는데 “도시재생”이라는 문구가 눈에 들어왔습니다. 더군다나 마지막 투자처라니 내가 아는 것이 아닌 다른 무언가가 있구나 하는 기대감에 꼭 읽고 싶은 마음이 들었습니다.

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    저자는 도시재생사업, 그중에서도 특히 소규모주택정비사업에 주목합니다. 위치가 좋다면 아무리 낡은 건물이라도 큰 가치가 있고 이런 낡은 건물이 새롭게 탄생하는 과정의 순간에 투자하는 것이 도시재생 투자라고 말합니다. 노후도가 심한 지역 중 수요가 많은 지역일수록 도시재생 대상이 될 것이고 건축물의 노후도가 심하고 수요가 풍부한 서울, 대전, 광주, 대구 부산 지역의 도시재생이 활발하게 이루어질 것을 예측합니다.

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    도시재생사업으로 뉴타운사업, 주건환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 리모델링, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재건축사업, 지주공동사업을 설명하고 있는데 사업의 현황, 절차, 투자 포인트, 유의점등 도시 재생의 종류 및 과정을 이해할 수 있습니다.

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    부동산 초보로서 재개발 재건축등 어렴풋이 용어만 알고 있던 내용을 이해하게 되었고, 처음 듣는 몰랐던 도시재생의 다양한 방법들을 새롭게 알 수 있었습니다. 어떠한 과정들로 진행되는지 자세하게 기록되어 있어서 도시재생의 방법 중에 어떤 방법에 참여할 것인지, 그 방법 중에 어떤 과정에 참여하게 되는 것이 좋을지 생각할 수 있도록 설명해주어 좋았습니다.

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    도시재생에 관한 정보를 중심으로 어떤 지역에 어떤 계획이 있는지를 알려 주어서 꼭 도시재생 투자뿐 아니라 지역별로 어떤 변화가 일어나는지 호재를 볼 수 있는 기회를 만날 수 있었습니다.

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    이러한 내용을 처음 접했을 때 구성이 복잡하면 어려울 수 있는데 정리가 깔끔하게 되어 있고 지도나 그래프도 보기 편하게 되어 있어서 참고하고 이해하기 좋았습니다. 파트별로 tip으로 중요한 부분을 정리해주어 한번 더 이해하며 넘어갈 수 있었습니다.

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    처음 접하는 내용들이라 조금 어렵기도 했지만 새로운 방향을 만나게되었고 차근히 다시 읽으면서 기회를 모색해보려 합니다.

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  • 부동산은 공부해야 할 범위가 너무너무 많은것 같아 초보자 입장에서는 겁부터 먹게 되는것 같다. 투자의 종류도 많고 각 사업이 ...

    부동산은 공부해야 할 범위가 너무너무 많은것 같아 초보자 입장에서는 겁부터 먹게 되는것 같다. 투자의 종류도 많고 각 사업이 진행되는 절차를 숙지하기에도 시간이 너무 많이 걸린다. 솔직히 그 이전에 개념정리 자체가 버겁게 느껴질때도 많다;;; 나도 뭔가 투자를 해봐야겠다 마음 먹다가도 제풀에 꺽겨 지치게 되는 경우도 발생한다. 좀 더 효과적인 공부방법은 없을까?? 얇고 빠르게 한번 쭉 훑어본 후에는 가장 먼저 생각해 볼 부분이 현재 나의 위치부터 살펴보는 일이 중요한것 같다. 내가 갖은 무기는 무엇인지 당장 접근해 볼 수 있는 구역은 어디인지 인지한 뒤 그 부분을 파고들어야지 모든것을 정확히 습득하려 하다보니 벌써부터 숨이 막힌다.


    아기가 뒤집기를 하고ㅡ앉고ㅡ겨우 두 발로 일어서고ㅡ아장아장 걷기 시작한다ㅡ이후 더 성장하여 달리기도 잘 하고ㅡ장애물 뛰기도 하고ㅡ자전거도 타고 스키도 탈 줄 알게되고...... 부동산 책을 보는데 갑자기 아기의 성장과정이 떠올랐다. 아기는 뒤집기 하는 단계에서 어떻게 자전거를 잘 탈 수 있을까 고민하지 않는다;; 마찮가지로 현재 내가 부동산 투자 부분에서 할 수 있는 단계는 무엇일까 떠올려 보았고 그것이 일단은 뒤집기 단계에 불과하다면 그것부터라도 확실히 습득하자ㅡ하는 생각을 하게되었다. 스스로 위로하고 싶었나보다.


    <대한민국 마지막 투자처 도시재생>은 다양한 도시재생 사업들의 개념들을 정리 해 볼 수 있고 현재 서울 각 지역의 개발 현황을 살펴 볼 수 있다. 일자리와 교통망 상황을 지도로 한눈에 알아보기 쉽게 실어주고 잘 몰랐던 재개발 수익분석도 구체적으로 담아주었다. 내용이 정말 많아 모든것을 한번에 다 소화해 내기에는 초보입장에서 버거웠지만 전반적으로 개념이해를 하고 공부하기에는 좋은것 같다. 당장은 내가 시도해 볼 수 있는 투자방법은 아니기에 아쉬웠지만 정보를 활용하는데에는 도움이 된다.


    도시재생뉴딜사업

    철거하고 다시 짓는 재건축이나 재개발과는 다른 성격으로, 원래 있던 모습을 최대한 유지시키면서 환경을 보완하는 사업이다. 이러한 도시재생뉴딜사업은 1000가구 이하 소규모 지역에 추진되며 국가가 그 목표를 설정해고 연구해서 추진하는 국책사업이다. 커뮤니티 센터나 공동이용시설을 짓거나 공공임대주택을 공급해서 주거환경을 개선시켜 준다. 서울에서는 금천구 독산동 우시장을 예로 들 수 있다.


    뉴타운사업

    서울시장들의 핵심공약 중 하나가 뉴타운사업이다. 낙후된 지역을 대단위로 새로 개발해서 주거환경을 개선시키는 사업으로 부동산 가치를 치솟게 만들어 지역 주민들에게 관심이 뜨거운 황금알을 낳는 사업이다. 서울의 시범지역으로 은평, 와입리, 길음 지역이 있다.


    균형발전촉진지구사업

    주거환경의 개선이 중점인 뉴타운사업과 달리 상업 및 업무지역의 육성에 힘쓰는 사업이다. 토지이용 규제를 완화시키거나 도시기반시설을 확충시킨다. 서울의 청량리, 미아, 홍제, 합정, 구의-자양, 상봉, 천호-성내가 지정되었다. 선정된 지역의 근처에 주거하고 있지만 이 사업의 변화를 개인적으로 체감되는건 솔직히 잘 모르겠다;;;


    주거환경개선사업

    한마디로 표현하면 달동네 개선사업이다. 자금분담이 어려운 빈민주거지역으로 공공사업으로 시행되며 현재 서울은 43개 구역이 선정되어 있다. 강남 테헤란로의 빌딩숲과 월드타워의 모습에만 익숙해져 있어선지 서울에 주거환경개선사업이 필요한 빈민지역이 생각보다 너무 많아 놀란감이 없지않다.


    재개발과 재건축

    재개발은 주거환경이 낙후된 지역의 도로나 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하고 건물을 신축하여 주거환경을 재정비하는 사업을 뜻하며, 재건축은 기반시설은 양호하지만 낡고 불량인 주택들을 철거하고 다시 짓는 사업이다.


    리모델링과 리폼

    벽지나 장판, 조명, 가구 등 실내를 깔끔하게 다시 꾸미는 것이 리폼이고, 내력벽이나 내력기둥을 제외한 실내의 구조 자체를 다시 뜯어 고치는 것이 리모델링이다. 그동안 리폼을 리모델링으로 착각해왔는데 이번에 개념 구분이 확실히 되었다. 리모델링 사업은 재개발 또는 재건축사업의 대안이 되는 사업으로 서울에서 현재 7곳이 시범단지로 지정되어 있다. 


    가로주택정비사업

    종전의 가로(=도시계획도로)를 그대로 유지시키면서 불량건축물이 밀집한 가로구역만 소규모로 개선시키는 사업이다.  


    자율주택정비사업

    재개발이 안되는 지역 중에서 23년 이상의 노후 건축물의 수가 많은 곳의 단독주택이나 다세대주택이 대상이다. 나홀로 또는 소수가 모여 스스로 결정하고 개발하는 사업


    소규모재건축사업

    재건축 사업의 축소판으로 절차가 간소하여 약 3년여의 기간으로 사업이 완료된다. 200세대 미만인 곳에서 진행된다.


    지주공동사업

    조합없이 지주들이 땅의 지분을 내놓고 전문 시행사가 시행, 시공, 분양업무를 맡아 진행한다.











  • ϻ

    와~ 읽다가 멈추기를 약 일주일 정도 반복한 거 같아요. 부린이(부동산 어린이)인 제게는 다소 어려웠던 <대한민국 마지막 투자처 도시재생>이었습니다. 부동산에 대해 조금씩 알게 될수록 정말, '세상에 쉬운 것은 없다'는 것을 깨닫게 돼요. 적어도 3년 이상은 충분히 공부해야 한다는 의미를 미약하게나마 느끼게 됩니다.


    저자는 지금 시대의 새로운 돌파구로, 제가 어렴풋이 들어본 재개발 재건축이 아니라, 도시재생사업, 그 중에서도 소규모주택정비사업을 제시합니다. 소규모주택정비사업은, 대형 재개발과 재건축과는 달리, 간편하고 수입이 좋고, 시장과 정부의 부담이 덜하고, 자율적인 참여가 가능하다는 점에서 매력적입니다. 지금은 허름하고 낡은 외형에 감추어져 있지만 그 안에 숨겨진 본질적인 가치와 가능성을 볼 수 있는 눈을 가진 분들만이 소규모주택정비사업에 뛰어들 수 있을거예요. 저자는 프롤로그에서, '일반적인 대량 공급에서부터 개인 투자자들의 참여의 폭이 점차 넓어지는 시대의 중심'에 소규모주택정비사업이 있다고 주장합니다. "낡고 지저분한 골목길을 쾌적하고 아름다운 새로운 공간으로 바꾸는 데 주도적으로 투자해보자. 앞으로 3년, 시장의 대전환이 다가올 때가 바로 기회이다. 모든 투자는 끝자락을 타서는 안 된다. 용기를 가지고 새로운 기회에 도전해보자"(9).


    책은 총 8장으로 구성되어 있습니다.

    1장. 왜 도시재생이 새로운 투자 기회일까?

    2장. 앞으로 부동산 시장은 도시재생 투자가 이끈다

    3장. 정비구역 지정에서 시작되는 도시정비사업

    4장. 3억원으로 건물주 되기, 소규모주택정비사업

    5장. 저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기

    6장. 도시재생 연관투자 수익 분석하기

    7장. 나만의 투자 전략을 세워보자


    책의 반 정도는 도시재생에 관한 전반적이지만 복잡한 법적 용어와 절차등이 설명되어 있어서, 어려웠습니다. 부린이가 재미있게 읽은 파트는 1장과 5장과 7장이었어요. 먼저 '왜 도시재생이 새로운 투자 기회일까?'에서는 우리나라 주택 시장의 과거와 앞으로의 신도시 기회와 한계를 돌아보면서, 오래된 좋은 입지에서의 도시 재생이 필연적일 수 밖에 없는 이유를 설명해줬는데, 합당하게 들렸어요. 그리고 우리나라보다 앞서 간, 일본을 비롯한 해외 각국에서의 도시 재생 이야기도 흥미로웠습니다.


    5장 '저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기'는 투자해야 하는 '될 곳'에 대해 설명해 주는데요, 2030서울도시기본계획과 2025도시주거환경정비기본계획을 바탕으로, 서울의 5대 생활권역, 서울의 해제되지 않은 정비구역, 3대 최상위 업무지역, 황금노선인 신분당선과 신설 역세권 및 GTX 광역교통, 그리고 도로망 등 전반적인 부동산 시장의 미래를 그려줍니다. 마지막 7장은 '나만의 투자전략을 세워보자'였어요. 저자가 제안한 투자전략으로는,

    * 강력한 성공의 마인드를 셋팅하자

    * 기본적인 정보를 수집하고 학습한다

    * 국내의 경제 현황과 금리, 규제를 파악하자

    * 종잣돈을 마련하자

    * 지도와 친해지자

    * 투자하고 피드백을 반복하여 확률을 높이자

    * 최소 3년간 포기하지 말자

    * 전문가와 멘토의 도움을 받자(332)


    다 아시는 이야기죠? 하하~ "중요한 것은 절대로 포기하지 말고 3년 이상 버텨야 한다는 것이다. 부동산 투자를 하는 자와 하지 않는 자는 시간이 지날수록 엄청나게 큰 차이가 발생한다. 반복적으로 실행하다 보면 점점 노련해지게 된다. 오로지 실천만이 살길이다"(332).


    아직 제게는 멀게만 느껴지는 도시재생 관련 서적이었지만, 언젠간 다시 펼쳐보게 되지 않을까 하는 기대를 가져봐요. 아니, 펼쳐볼 만큼 내공이 쌓이기를 기대해요. <대한민국마지막투자처 도시재생>은 2020년 1월에 출판되었는데, 책 중간 중간에 '현 2017년에... 현 2018년에... 현 2019년에...'라는 말이 책에 대한 믿음을 저하시켰어요. 오랜 시간 공을 드려 써서 그랬겠지만, 한 해에도 여러번 정책이 바뀌는 헷갈리는 '현 시점'에서, 정확한 기점없이 내용이 전개된 게 조금 아쉬웠습니다. 그래도 다양한 부동산 투자에 대해 궁금하신 분들은 꼭 읽어보세요.

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