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부자들의 재테크 부실채권 투자하기
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330쪽 | A5
ISBN-10 : 899722901X
ISBN-13 : 9788997229017
부자들의 재테크 부실채권 투자하기 중고
저자 김홍식 | 출판사 제이앤씨커뮤니티
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2012년 1월 26일 출간
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책 소개

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부실채권을 훌륭한 투자처로 만들어주는 방법을 제시하는 『부자들의 재테크 부실채권 투자하기』. 저자는 2011년도에 들어서서 2차례에 걸쳐 일부의 저축은행들이 영업정지를 당하는 사례는 부실채권과 연루되어 있음에 주목한다. 이 책은 NPL에 대한 총론, 실전사례연구, 용어해설, NPL과 세금, 주요 법률 모음 등의 주제를 통해 부실채권을 체계적으로 정리한 내용들로 채워져 있다.

저자소개

저자 : 김홍식
논산출생
충남고교
한양대학교에서 경영학
서울 디지털 대학교에서 부동산학
세종대학교 산업대학원에서
부동산학을 공부하였다

출강교육기관
경희대학교 행정대학원
광운대학교 경영대학원
명지대학교 투자정보대학원(전)
연세대학교 사회교육원(전)
관동대학교 평생교육원(전)
한국 부동산 칼리지(전)

지은 책
도랑치며 가재잡는 부동산 경매
관리지역 세분화와 토지적성평가 외 여러권

목차

1장 총론
도대체 NPL이 무엇인가? / 12
NPL의 분류 / 12
BIS 자기자본비율이란? / 13
은행이 어떻게 BIS비율을 높일 수 있을까요? / 14
최근 NPL에 대한 관심이 고조되는 이유? / 15
근저당권의 매매 효과 / 16
무담보 NPL 발생원인 / 16
은행 건전성 제고 등 NPL 물량 증가 전망원인 / 16
AMC가 NPL를 매입하여 재매각하는 이유 / 18
경매·공매를 알아야 부실채권을 안다 / 18
법원경매 FLOW CHART / 19
배당순위를 잘 알아야 한다 / 19
조세채권 권리분석의 중요성 / 21
최우선 변제권 범위 / 21
당해세의 의의 / 23
당해세의 종류 / 23
국세의 당해세 / 23
지방세의 당해세 / 24
지방세 교부청구서 사례 / 25
담보물권에 우선하는 당해세의 요건 / 26
당해세의 배당청구 / 26
국세 교부청구서 사례 / 27
국내 NPL 시장의 역사 / 28
NPL 시장의 유통경로 / 29

2장 실전사례연구
NPL 매입방법 / 32
NPL의 매입가격 산정방법 / 33
담보부 NPL 매입예정 가격분석표 사례 / 35
담보부 NPL 실전사례 / 35
등기부상 근저당권의 이전 절차 / 36
입찰참가 제안서 (00은행) / 36
매각자산 명세서(KB2010-3 program) / 38
NPL 매입 투자 실전사례 연구 / 39
1. 경기권 소재 아파트 / 39
2. 인천권 소재 물건 / 43
3. 충청권 소재 물건 / 45
경매 아파트 근저당권 투자 일반인 관심 높아 / 47
NPL재테크의 꽃 자산유입 / 49
NPL를 통한 자산유입 과정 / 50
상계신청방법 / 50
채권 상계 신청서 / 51
근저당권부 채권 양도 양수 계약서 / 52
채권 양도 통지서 / 54
채권양도확인필증서 / 55
무담보부 NPL의 추심 / 56
채권, 재산권의 소멸시효기간 / 58

3장 용어해설
경매집행비용 / 62
근저당권 거래(loan sale) / 62
일반채권과 특별채권 / 63
특수채권 / 63
특수채권의 사후관리 / 63
특수채권의 관리요령 및 소멸시효 / 63
국제회계기준(IFRS) / 64
근저당권부 질권 /64
근저당권의 소멸시효 / 64
기업구조조정 전문회사
(CRC : Corporate Restructuring Company) / 65
낙찰약정 부동산 / 65
대출채권의 유동화[ liquidation of debts ] / 66
물권의 종류 / 66
배드뱅크 / 66
부동산 담보신탁 / 67
자산 양도의 등록 / 68
자산 유동화 / 68
자산 유동화 절차도 / 69
자산관리회사 / 71
근저당권 / 72
저당권 / 72
질권 / 73
체당금 / 76
가압류가 임금채권임을 소명하면 우선 배당 / 76
투자자검토자료 investor review files / 78
환매특약조건부 특별채권 / 78
후순위 채권 / 78
ABS / 79
Bankruptcy Remote (파산위험분리) / 79
Bulk Sale (대량매각) / 79
DIV / 80
Domestic Bank NPL Ratio / 80
MBS (Mortgage Backed Securities) / 80
NPL을 활용한 ABS프로그램 / 81
REIT / 82
RTC / 83
SPC / 83
True Sale (완전매각, 진정한 양도) / 84
부실채권으로 번 돈은 세금이 없다는데? / 86

4장 NPL과 세금
부실채권을 매각함에 따라 발생한 처분이익은 과세 대상소득에 해당되지 아니함.<서울고등법원2007누4256 (2007.08.28)> / 86
부실채권을 매각함에 따라 발생한 처분이익은 과세 대상소득에 해당되지 아니함. <서울행정법원2006구합32702 (2007.1.10)> / 88
담보부동산의 경락으로 얻은 소득은 이자소득에 해당한다
<심사소득2005-0111 (2006.06.14)> / 95
처분이익은 과세 대상소득에 해당되지 아니함
<국심2006서2319 (2006.12.04)> / 100
경락배당금과 취득가액과의 차액은 이자소득 아니다
<국심 2007구523 (2007.11.28)> / 110

5장 주요 법률 모음
자산유동화에 관한 법률 / 118
자산유동화에 관한 법률 시행령 / 149
부실채권 관리규칙 / 158
주택임대차보호법 / 165
주택임대차보호법 시행령 / 178
상가건물 임대차보호법 / 186
상가건물 임대차보호법 시행령 / 197
상가건물 임대차보호법 관련 확정일자부여 및 열람제공에 관한 규정 / 205
민사집행법 / 213
민사집행법 시행령 / 323
찾아보기 / 325

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경매 아파트 근저당권 투자 일반인 관심 높아! 직장인 김준범 씨(37·가명)는 지난 6월 초 모 자산관리회사(AMC)로부터 경매가 진행 중인 수도권 소재 85㎡ 아파트(감정가 2억 5,000만 원)의 1순위 근저당권을 저렴하게 매입했다. 1억 1,0...

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경매 아파트 근저당권 투자 일반인 관심 높아!
직장인 김준범 씨(37·가명)는 지난 6월 초 모 자산관리회사(AMC)로부터 경매가 진행 중인 수도권 소재 85㎡ 아파트(감정가 2억 5,000만 원)의 1순위 근저당권을 저렴하게 매입했다. 1억 1,000만 원짜리 부동산 부실채권(NPL)을 8,500만 원에 매입한 것. 이 아파트는 7월 1억 6,000만 원에 낙찰됐고 김씨는 채권액 1억 1,000만 원 전액을 지급받았다. 단 4개월 만에 2,500만 원의 차익을 거둔 것이다.

부동산 시장이 장기침체에 빠지면서 NPL 투자가 틈새 재테크 수단으로 부각되고 있다. 은행 등 1금융권이 AMC에 1차 매각한 부실채권의 근저당권을 개인투자자들이 AMC로부터 매입해 차익을 남기는 형태로 아파트나 건물 등에 설정되어 있는 근저당권의 일부를 사고파는 게 가장 일반적이다. 23일 금융권과 부동산업계에 따르면 최근 부동산 NPL 투자에 관한 공개강좌나 정규교육 과정이 속속 개설되는 등 NPL투자에 대한 일반 투자자들의 관심이 커지고 있다. 무엇보다 부동산 직접투자에 비해 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 게 장점이다.
- [본문중]

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출판사 서평

- 부실채권으로 번 돈은 세금이 없다는데? 부실채권! 말 그대로 부실한 채권, 즉 회수가 다소 힘든 채권을 말한다. 일반인들의 상식으로‘부실한 채권에 무슨 투자를...’라고 하겠지만, 모든 투자가 알면 힘이요, 수익의 극대화가 이루어지는 사실은 ...

[출판사서평 더 보기]

- 부실채권으로 번 돈은 세금이 없다는데?

부실채권! 말 그대로 부실한 채권, 즉 회수가 다소 힘든 채권을 말한다. 일반인들의 상식으로‘부실한 채권에 무슨 투자를...’라고 하겠지만, 모든 투자가 알면 힘이요, 수익의 극대화가 이루어지는 사실은 부인 할 수 없다. 서적 [부실채권 투자하기]의 저자는 말 그대로 부실한 채권에 투자하라고 한다. 부실채권에 대한 지식이 있고 물껀에 대한 충분한 정보만 있다면 그 어떤 투자처보다 안전하고 많은 수익률을 기대할 수 있다는 것을 본 서적의 본문에서 충분히 확인 할 수 있다.

[ 서적소개 ]
일반인들도 쉽게 투자하는 [부실채권!] 알면 알수록 투자대 수익률을 충분히 올릴 수 있다!
최근 부실채권에 대한 관심이 많아졌다 특히 2011년도에 들어서서 2차례에 걸쳐 일부의 저축은행들이 영업정지를 당하는 사례도 최근에 벌어졌다. 이 모든 사건이 부실채권과 연루되어 있다.
그런데 최근에 다시 우리의 주변에 다시 NPL 또는 부실채권이란 용어가 다시 자주 등장을 하기 시작했다! 이 부실채권을 체계적으로 정리한 이 책은 부실채권을 휼륭한 투자처로 만들어주는 방법을 제시한다!

[ 저자서문 ]
최근 부실채권에 대한 관심이 많아졌다 특히 2011년도에 들어서서 2차례에 걸쳐 일부의 저축은행들이 영업정지를 당하는 사례도 최근에 벌어졌다. 이 모든 사건이 부실채권과 연루되어 있다.
물론 부실채권은 이번에 처음 듣는 말은 아니다. 지난 1998년도 1차 IMF 시절에 우리는 많이 들었던 단어이다. 특히 우리의 귀에 낯익은 용어 중에는 BIS비율, IFRS, 퇴출, 회생 등 1차 IMF 시절 너무도 우리의 귀에 맴돌던 단어였지만 그 당시에는 경황이 없던 차에 큰 대가만 치르고 우리의 귀에서 서서히 사라졌다.

그런데 최근에 다시 우리의 주변에 다시 NPL 또는 부실채권이란 용어가 다시 자주 등장을 하기 시작하여 미력하나마 이를 체계적으로 정리를 해보았다.
NPL 또는 부실채권 용어가 자주 등장하는 이유는 그것이 돈이 된다고 하니까 사람이 모여든다. 소위 재테크 수단으로 이용되기 때문이다. 특히 2011년도부터 새로운 IFRS라는 국제회계기준의 적용을 받아야 하기 때문이다. 유감스럽게도 최근에는 부산저축은행의 비리사건으로 세상을 떠들썩하게 만들고 있는데 이 또한 BIS비율 및 IFRS와도 무관하지는 않은 것이다.

우리의 귀에 오르내리던 외국계은행인 Goldman Sachs, Lone Star, Lehman Brothers 국내의 은행으로는 동화은행 충청은행 등 우리는 그 당시에 우리의 귀를 거쳐 간 것이었지만 그 대가도 엄청나게 컸다.
최근에는 먹튀 논란의 대상인 론스타가 지난 2003년 10월 31일 외환은행 주식 51%를 취득해 대주주가 된 지 8년 만에 대주주 자격을 상실했다고 발표했다.

금융위는 론스타가 최종적으로 대주주 자격을 상실함에 따라 초과보유하게 된 외환은행 지분 41.02%를 강제로 매각하도록 하는 주식처분 명령 절차에 착수할 예정이란다.
하나금융지주가 인수하기로 한 외환은행도 IMF 시절의 잔재가 아직까지도 남아있어 그 처리에 난항을 겪고 있는 것이다.
그 이면에는 Lone Star라는 큰 회사가 있다. 그 당시에 큰돈을 벌어서 외환은행 주식을 사들였던 것이다.
그렇다면 그들은 어떻게 하여 그 돈을 벌었는지 이해하기 위해서는 부실채권을 이해하지 않고서는 도저히 알 수 없는 분야이다.

이에 미력하나마 부실채권의 이해를 돕기 위하여 그동안 강의를 했던 부분을 모아 만들었다.
부족한 부분이 많다고 생각하지만, 앞으로 계속적으로 보완할 것을 약속드립니다.
그동안 이러한 부실채권을 통한 재테크 방법은 소수인 에게만 은밀하게 지켜져 왔다. 최근에 어떤 이유든 간에 다시 부실채권이 많이 거론되면서 이에 대한 관심이 높아지고 있는 현실에서 여기 관련된 교재가 없어 목말라 하던 중 고심 끝에 책자를 만들게 된 배경이다. 작은 졸서이지만 NPL의 이해 및 재테크에 도움이 되었으면 하는 마음이다.

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