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난생처음 특수경매
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| | 187*236*24mm
ISBN-10 : 1190233088
ISBN-13 : 9791190233088
난생처음 특수경매 중고
저자 박태행 | 출판사 라온북
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2019년 8월 26일 출간
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책 소개

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좋은 물건만 쏙쏙 골라내
일주일 만에 2배 수익을 실현하는 특수경매 따라 하기 미래 가치가 있는 물건을 시세보다 훨씬 싼값에 낙찰받아 되팔아서 차익을 남기는 부동산 경매는 오랫동안 재테크 수단으로 각광받고 있다. 그러나 더 이상 일반 경매로는 수익을 거둘 수 없다. 그렇다면 경매 재테크를 포기해야 할까? 계약금 투자만으로도 곧바로 수익을 낼 수 있는 방법이 있다. 바로 특수물건 경매시장이다. 법정지상권, 유치권, 선순위 가압류, 가처분 등 어렵게만 생각되는 특수물건이 알고 보면 일반경매보다 훨씬 쉽고 수익도 높다. 사례별로 꼼꼼하게 소개하는 권리분석을 따라 하기만 하면 적은 금액의 투자만으로도 빌라 한 동, 미니 건물 한 채가 내 손에 들어온다. 1천만 원 이하부터 1억 원까지 금액대별로 투자 물건을 골라내는 법, 권리분석을 해서 낙찰받는 법, 마지막으로 소유권자와 협상하는 법까지 스토리 형식으로 쉽고 재미있게 소개한다.

저자소개

저자 : 박태행
군에서 헬기 조종 장교로 30여 년간 근무했으며, 퇴직 후 아내와 경매 여행을 다녀야겠다는 단순한 생각으로 특수경매를 시작했다. 짧은 시간에 성공을 거두면서 특수경매는 결코 어려운 것이 아니며, 일반인도 쉽게 수익을 올릴 수 있다는 사실을 깨달았다. 누구든지 쉽고 재미있게 특수경매와 친해질 수 있는 방법을 알려주고자 한다.
국방대학원 석사, 서울벤처대학원대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. 부동산 경매 투자 컨설팅 회사를 운영하며 공인중개사와 행정사 사무소 대표로 있다. 개업 공인중개사 등을 대상으로 특수경매 전문 강의 및 투자를 하고 있다. 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수, 공인중개사 실무 및 연수 교육(법정교육) 전담교수로 부동산 거래 사고예방 및 부동산 마케팅(경매)에 대한 강의를 하고 있다.

목차

프롤로그_경매 초보자도 쉽고 재미있게 특수물건에 투자할 수 있다!

PART 1 왜 특수물건 경매를 해야 할까?
01 누구나 하는 일반경매로는 수익을 낼 수 없다
02 경매 초보일수록 특수경매에 도전하라
03 계약금만 있으면 특수물건에 투자할 수 있다
04 부동산 경매 감정평가액이 실거래가보다 높은 경우가 많다
05 부동산 침체기에는 특수물건 경매가 답이다
06 낙찰만 받으면 팔 걱정하지 않아도 된다
07 특수물건은 아파트보다 환금성이 좋다

PART 2 특수물건 경매, 이것만은 꼭 알고 시작하자
01 경매 진행 절차 및 입찰 참여
02 경매물건 찾기 및 물건분석 절차
03 배당 원칙과 배당 절차

PART 3 법정지상권 경매, 고수익 투자 기회를 제공한다
01 법정지상권 경매란?
02 너무나 쉬운 법정지상권 경매 권리분석과 물건분석
03 법정지상권의 지료청구와 건물철거청구
04 돈이 되는 법정지상권 경매에 확신을 갖자
05 법정지상권의 대표적인 13가지 사례
06 법정지상권 경매 투자 성공 사례

PART 4 유치권 경매, 아는 만큼 수익이 보인다
01 유치권 경매란?
02 유치권 권리분석 공식
03 유치권이 성립하지 않음을 입증하는 증거 수집이 생명이다
04 유치권의 존재를 확인해야 성공한다
05 유치권 경매 투자 성공 사례

PART 5 지분 경매, 소액으로 단기 투자에 유리하다
01 소액으로 큰 수익을 올리는 지분경매
02 지분물건이 투자하기 좋은 이유
03 초보 경매 투자자가 지분경매를 꺼리는 이유
04 지분경매는 소액 투자자를 위한 틈새시장이다
05 지분경매 물건 낙찰 후 공유지분 처리법
06 지분경매 투자 성공 사례

PART 6 기타 특수물건 투자
01 선순위 임차권 무상거주, 가장 임차인 찾아내는 비밀의 열쇠
02 선순위 전세권, 2가지 조건만 찾으면 수익은 2배
03 경매 고수들도 두려워하는 선순위 가처분 해결 방법
04 변신의 귀재 선순위 가등기의 비밀을 캐라
05 선순위 가압류를 해결하면 뜻밖의 보물이 된다
06 아파트가 되어 돌아온 자투리 도로 투자
07 최고의 수익률을 보장하는 분묘기지권 투자
08 대지권 미등기, 토지별도등기, 제시 외 건물과 친해지면 알찬 수익이 따라온다

PART 7 왕초보도 경매 도사처럼 특수물건 경매하는 기술
01 특수물건 권리분석 실전 따라 하기
02 낙찰받은 물건에 하자가 있을 때 해결하는 방법
03 법정지상권에 투자하기
04 유치권에 투자하기
05 지분경매 물건에 투자하기
06 종잣돈 규모에 따른 특수물건 투자 전략

부록_특수물건 경매 초보자가 꼭 알아야 할 Tip
01 부동산 투자의 블루오션 공매시장 알아보기
02 쉽고 간편한 부동산 신탁공매 투자
03 NPL로 특수물건에 투자해서 부동산 폭탄 세일을 받자

에필로그_관심이 집중된 곳에서는 결코 고수익을 낼 수 없다!

책 속으로

경매는 특수물건부터 시작해야 한다. 왜냐하면 우량 물건은 경매 실력이 다져지고 나서 천천히 해도 늦지 않다. 우량 물건만 노린다면 패찰의 쓴맛만 보기 쉽지만, 특수물건은 낙찰 가능성이 크다. 거듭 말하지만 경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 물건을 싸게...

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경매는 특수물건부터 시작해야 한다. 왜냐하면 우량 물건은 경매 실력이 다져지고 나서 천천히 해도 늦지 않다. 우량 물건만 노린다면 패찰의 쓴맛만 보기 쉽지만, 특수물건은 낙찰 가능성이 크다. 거듭 말하지만 경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 물건을 싸게 사는 것이다. 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 일석삼조의 기회가 바로 특수물건에 있다. 우선 특수경매로 종잣돈을 만들고, 경험을 쌓는 것이 중요하다. _p24

부동산 경기가 침체될수록 사람들은 안전하고 좋은 물건을 찾으려고 한다. 그런 생각이라면 부동산 경매시장이 아니라 인근 부동산중개사무소에서 급매물을 찾는 것이 훨씬 쉽고 안전하다. 불안정한 시기에는 급매물을 시세보다 싸게 샀다 해도 부동산 가격이 얼마나 더 떨어질지 모르기 때문에 불안하기는 마찬가지다. 이럴 때 특수물건을 찾아서 투자한다면 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다. 일반물건도 많기 때문에 특수물건에 대한 관심이 적고 유찰이 거듭되어 가격이 더 떨어진다. _p37

경매물건은 낙찰받는 것도 중요하지만 제때에 적절한 가격으로 매각해야 수익을 낼 수 있다. 자신이 잘 모르는 지역의 물건, 특히 개발 호재나 특정 이슈가 없어 매수세가 따르지 않으면 수익을 실현하는 데 많은 시간이 걸린다. 따라서 제때 팔 수 있는 물건인지를 우선적으로 검토해야 한다. 어떤 물건을 아주 싸게 낙찰받았지만 제때 팔지 못해 애태우는 경우가 많다.
부동산 경매로 꾸준한 수익을 내려면 물건을 무조건 싸게 낙찰받아 비싸게 파는 것보다 적정 가격에 낙찰받아 빨리 수익을 실현하는 것이 낫다. 이 수익을 종잣돈 삼아 다른 물건을 낙찰받고 매각하는 것을 반복하다 보면 훨씬 큰 수익을 낼 수 있다. _p102

큰 욕심을 부리지 않고 상대방이 충분히 납득할 만한 가격을 제시하면 협상에 성공할 수 있다. 어차피 법정지상권이 걸린 물건은 금액이 적더라도 아파트 같은 일반물건에서는 감히 상상도 할 수 없는 수익을 낼 수 있다. 소송하지 않고 협상으로 마무리하겠다는 생각으로 접근하면 의외의 수익과 보람을 느낄 수 있다. _p115

경매시장에 나와 있는 유치권 중 90%는 가짜이고, 나머지 10% 중에서도 7%는 부풀려져 있고, 3% 정도만 ‘진성 유치권’이다. 자신감을 가지고 도전할 필요가 있다. 유치권자가 아무리 무장하고 있어도 두려워할 필요 없다. 이들은 결국 돈을 받기 위해 하는 일이기 때문에 차분하게 접근하면 오히려 알짜 정보를 얻을 수 있다. _p254

종잣돈이 1,000만 원이라면 아주 적은 돈이라고 생각하는 경향이 많다. 그러나 1,000만 원 정도면 엄청난 힘을 발휘할 수 있다. 경매 사이트에 들어가서 1,000만 원 이상∼2,000만 원 이하로 검색하면 엄청나게 많은 물건이 나온다. _p281

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출판사 서평

1천만 원 이하의 소액 투자로도 1년 연봉을 벌 수 있는 특수경매의 세계 913부동산대책과 경기 불황이 맞물리면서 부동산 투자 시장은 전례 없이 얼어붙은 상태다. 경매시장에 좋은 물건은 쏟아지는데, 투자 심리 위축과 가격 하락 전망으로 인해 유찰...

[출판사서평 더 보기]

1천만 원 이하의 소액 투자로도
1년 연봉을 벌 수 있는 특수경매의 세계
913부동산대책과 경기 불황이 맞물리면서 부동산 투자 시장은 전례 없이 얼어붙은 상태다. 경매시장에 좋은 물건은 쏟아지는데, 투자 심리 위축과 가격 하락 전망으로 인해 유찰을 거듭하고 경쟁률은 떨어지고 있다. 하지만 권리분석이 간단하고 법적으로 해결하기 쉬운 아파트는 오히려 경쟁률이 치열해 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 경우가 많다. 말하자면 일반 아파트로는 더 이상 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔아 수익을 낼 수 없다는 것이다.
그렇다면 부동산 경기가 활황을 이룰 때까지 경매시장으로 쏟아져 들어오는 물건들을 보고만 있어야만 할까? 경매보증금에 해당하는 소액 투자로 일주일 만에 2배의 수익을 낼 수 있는 시장이 있다. 더구나 아무도 거들떠보지 않기 때문에 낙찰률이 매우 높다. 바로 특수물건 경매시장이다.
법정지상권, 유치권, 지분경매라고 하면 일반인들은 우선 어렵게만 생각하고 거들떠보지도 않는다. 하지만 알고 보면 아파트보다 훨씬 간단하고 법적인 문제를 해결하기도 훨씬 쉽다. 때로는 경매법정을 나오자마자 협상을 통해 수익을 실현할 수 있는 것이 특수경매의 매력이다.
특수권리가 있지만 충분히 해결할 수 있고 미래 가치가 높은 알짜 물건을 찾는 법부터 낙찰 확률을 높이는 감정가 대비 낙찰가 정하기, 권리분석과 현장 조사의 노하우, 철벽같은 권리도 한 번에 무너뜨리는 방법, 소유자와 협상해서 수익을 실현하는 방법까지 꼼꼼하게 소개한다.
저자는 모든 물건에는 스토리(경매로 넘어오게 된 사연)가 있으므로 이것만 파악하면 의외로 쉽게 해결할 수 있다고 한다. 1천만 원 이하의 소액부터 1억 원대까지 다양한 투자금으로 성공한 사례를 통해 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 특수물건의 세계로 초대한다.

[출판사서평 더 보기 닫기]

책 속 한 문장

회원리뷰

  • 난생처음 특수경매 | ro**budsun | 2019.09.23 | 5점 만점에 4점 | 추천:0
       내 인생에 개념조차 명확치 않았던 경매란 것에 관심을 두게 된것은 여러번 이사를 하게 되면서부터...
      

    내 인생에 개념조차 명확치 않았던 경매란 것에 관심을 두게 된것은 여러번 이사를 하게 되면서부터였다. 전세금이 올라가며 그와 비례해서 뭔가모를 불안감이 함께 커갔던건데 아마도 어렴풋이 들어본 경매라는 단어에서 그런 두려움을 느꼈던것 같다. 공포를 이기려면 그 실체를 잘 알면 된다고 했던가. 경매가 대체 뭔데? 개념을 잡기 위해 유튜브도 찾아보고 기본 서적도 보기 시작했다. 9.13 정부대책을 기점으로 경매시장이 얼어붙기 시작했다고는 하나 개인적으로는 그 시점부터 경매에 관심을 두게 된듯하다. 임장이라는 단어조차 잘 몰랐던 상황에서 경매관련 용어들은 참 어렵게만 다가왔고 권리분석은 아무나 하나 겁부터 먹게되고 경매를 당한(?) 상대방과의 협상은 내가 어떻게 해 상상도 하기 힘들었는데 특수물건을 생각해본단건 말도 안되는 일이였다.


    <월급부자 비밀노트>의 저자의 말로는 더이상 일반경매로는 수익을 보기 힘들다고 하던데 <난생처음 특수경매> 박태행 저자 역시 동일한 주장을 하고 있다. 일반 경매를 직접 체험해 본적도 없는 와중에 특수물건이라니.. 뭔가 훨씬 복잡하고 위험하며 초보자는 더더구나 가까이 하면 안될것만 같은 특수경매에 대한 개념의 반전을 소개시켜 준다. 결코 어렵지 않다고 한다. 초보자일수록 특수경매부터 겪어봐야 한다고 한다. 지금까지 내가 알고있던 상식을 뒤집어 주었다. 보통의 사람들이 처음 쉽게 다가가는 아파트 경매의 경우 오히려 높은 낙찰에 수익을 보기 힘들지만 많이들 꺼리고 안하려고 하는 특수경매를 해야 소액으로도 큰 수익을 볼수 있다고 조언하였다. 당연한 것이 경매란 것의 본질을 따져보면 싸게산다는 매력인건데 비싸게 아파트를 낙찰받는다는 것은 모순이나 다름없다.


    특수 경매에 대해 여전히 불안감이 사라지는 것은 아니지만 이와같은 책으로 지식을 무장시켜 놓으면 나도 모르는 사이 능숙하게 하게 될 날  오지 않을까 상상해본다. (진짜 하게될지는 아직까진 명확하진 않지만....) 너무 쉽게 설명을 풀어줘서 이거 부동산 천재들 몇몇에게만 쉬운거 아닌가?하는 의심도 없지않아 있지만 저사람이 하는데 나는 못할꺼 뭐있어! 라는 마인드를 잊으면 안될것 같다. 법적지상권, 유치권, 지분경매 등등 낯설었던 말들도 여러차례 접해보면 일상의 용어가 되듯이 


    큰 종잣돈이 필요없이 계약금 몇백만으로도 접해볼수 있다는 점이 엄청난 매력으로 느껴졌다. 그것도 단시간 안에 수익을 낸다는것은 특별한 운이 뒤따라야 할듯 하지만 나도 그런 달콤함좀 맛보고 싶다는 욕심이 생긴다. 이 책의 가장 큰 소득은 마인드 변화를 갖게 해준다는 점이였다. 나와는 상관없는 분야라는 것에서 나도 저렇게 실현해 보고싶어! 마지막 부록쪽에 NPL투자도 매력적으로 느껴졌는데 뭐든 한번 직접 해봐야 알것 같은데 부동산 투자라는게 마트가서 물건사듯 쉬운것이 아니라 자칫 삐끗하면 큰손실 리스크가 있어서 내내 책만 읽고 실행하긴 힘든게 현실인것 같다. 하지만 그래도... 결코 포기할 수 없는 분야. 


     


  • 난생처음 특수경매 | yy**id | 2019.09.22 | 5점 만점에 5점 | 추천:0

    경매란 특수한 사람들만이 하는 것은 아니란 걸 알지만 경매에 대해 하나도 알지 못하기에 섣불리 시작하지는 못한다.

    이 책은 '한 건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있는 쉽고 재미있는 특수물건 경매'에 대한 내용을 다루고 있다. 일반적인 경매와 특수경매는 무엇인 다른 걸까.

    저자는 특수경매는 결코 어렵지 않으며 심지어 쉽고 재미있다고 얘기한다. 과연 그럴까!

    이제는 누구나 하는 일반 경매로는 수익을 낼 수 없기에 눈길을 특수경매로 돌려야 하는 시기이다. 경매 초보일수록 특수경매에 도전하라고 하는데 우선은 경매란 무엇인지에 대한 이해가 우선이지 않을까 싶다. 경매는 싸게 사는 것에 그 목적이 있는데 세상일이 그렇듯 경매 또한 쉬이 계획대로 진행되지 않은 경우가 태반이다. 이러한 일상의 반복은 의욕을 꺾게 되며 경매계를 떠나게 만든다. 이에 저자는 실상을 들여다보면 그리 어렵지 않은 특수경매로 눈길을 돌리라고 조언한다. 특수경매는 법원이 경매 물건을 매각하여 소유권을 낙찰자에게 이전할 때 수반되는 조건을 말하는데 '법정 매각 조건'과 '특별 매각 조건'으로 구분된단다. 법정 지상권, 유치권, 지분 경매, 가장 선순위 임차권 등 권리 분석이 조금 까다로운 물건을 일명 특수물건이라고 한다. 알면 쉬운 것도 모르면 어렵고 생소함에 누구나 쉽게 공부하고 투자할 수 있다는 저자의 말을 믿고 차근히 이 책을 읽어나가본다.

    사실 실전과 이론은 천지차이다. 해서 이 책을 읽고 열심히 공부했다고 해도 막상 실전에 접하면 분명 궁금증이 또 생길 것이다. 하오니 이렇게 세세히 특수경매에 대해 알려주는 책을 통해 미리 특수경매에 대한 지식을 쌓기를 권해드린다.

    특수물건 경매를 함에 있어 꼭 알고 시작해야 하는 부분에 대한 설명이 가장 궁금했다. 왜냐하면 실수하면 돌이킬 수 없는 상황에 타격이 크기 때문이다. 금전적인 부분이 걸려있다 보니 처음주터 신중하게 들어가는 것이 좋지 않을까 하는 우려는 누구나 갖고 있을 것이다. 그리고 일반적으로 법과는 무관한 일에 종사한다면 법률 용어는 생소하기 그지없다. 특수경매에 있어 기본적으로 알아야 하는 용어에 대한 개념과 경매 절차 등 저자는 특수경매와 관련된 모든 것을 친절히 알려준다. 뭐든 익숙하게 받아들이려면 시간이 필요함에 특수경매 또한 조바심 내기 말고 서서히 이론적 실력을 다져 현장에 임해야 후회함이 적지 않을까 싶다.

    다소 여유로운 크기와 두꺼운 종이 재질이 마음에 드는 도서로 특수경매를 시작해야 하는 이유, 특수경매, 법정지상권 경매, 유치권 경매, 지분 경매 등 특수경매 초보자들이 읽기에 많은 도움 되는 도서였다. 실제 상황의 예시는 충분히 현장감을 느끼게 해 주어 차츰 특수경매에 눈을 뜨게 만들어 주었다. 돈만 많으면 살기 좋은 세상이다. 어쩌면 특수 경매가 우리를 부자로 만들어주지 않을까 기대하며 가까이에 이 책을 챙겨둔다. 나와는 전혀 관계없는 특수경매의 세계, 이 책을 통해 그 첫발을 내디뎌 봄에 나도 특수경매에 도전할 수 있다는 자신감을 얻을 수 있었다. ^^

     

     

  • ϻ

    꿈이 뭐냐고 물으면 딱히 생각나는 것이 없지만 항상 갖고 싶은건 있었다.

    나중에 크면 내 집 한채가 갖고 싶다는 꿈을 꾸곤 했는데 서울하늘에서 성실하게 직장 다녀서 돈을 모아서 내가 살 수 있는 집이 딱히 없을거 같다는 생각이 드는건 점점 더 불가능하다는 현실을 보고 있기때문인것 같다.

    그러다보니 궁금해졌던 경매. 경매도 공부를 정말 많이 하고 열심히 발품팔고, 참여해봐야 할 수 있는것이겠지만 돈 계산에 약한 나는 할 생각은 꿈꾸지 않고 이웃님 블로그에 글 써져있는걸 한번씩만 봤었었다.

    근데 경매보다 더 복잡한걸로 알고 있는데 공부하면 꼭 마냥 복잡하기만 한건 아니라고 말하고 있는 박태행님의 난생처음 특수경매라는 책이 그래서 궁금해져서 읽어보게 되었다.

    주변에서 지나가다보면 가끔 '유치권행사중' 이라고 적혀있는 건물들을 볼 수 있다. 그런 것들이 경매로 나오게 되고, 유치권행사중이라면 특수경매에 속하는 물건이 되지 않을까 싶다.

    이 책이 더흥미로웠던건 작가의 이력때문이였는데, 처음부터 부동산을 했던 사람이 아니라 군에서 헬기 조종 장교로 30여년간을 근무하고 퇴직 후에 아내와 함께 경매여행을 다니기 위해서 공부를 시작하고 지금은 부동산 경매 투자 컨설팅 회사를 운영하면서 대표로 근무하고 있다는 특이한 이력때문에 더 눈이 가기도 했었다.

    부동산을 전문으로 한 사람이 아닌데도 시작해서 특수경매에 성공해서 책까지 낼 정도면 정말 대단한거 같단 생각이 들었기때문이였다.

    이 책을 읽어보면 특수경매에 호기심이 더 생길 수 밖에 없는데, 우선 특수경매에 대해서 설명을 상세히 해주고, 경매가 어떻게 이뤄지는지에 대한 부분도 실려있다.

    그리고 특수경매다보니 법정지상권이나 유치권 등에 대한 권리의 어려운 부분에 대해서도 나와있어서 읽으면서 조금은 이해할 수 있게 되어있고, 특수물건 경매 초보자가 꼭 알아야할 팁까지 싣어놓으면서 책의 마무리가 된다.

    한건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있다는 문구가 쓰여있는만큼 일반 직장인들이 1년을 열심히 일해서 벌어도 벌 수 없는 돈을 만져볼 수 있다는 점에서 궁금할 수 밖에 없는 것인 특수경매.

    평상시에 부동산에 대해서 관심이 있고, 조금 머리가 잘 돌아가는 편이라면 특수경매에 대해서도 공부를해서 눈을 돌려봐도 좋을거 같단 생각이 들었었고, 경매는 이제 점점 더 치열해지다보니 특수경매쪽으로도 한번 공부하고 알아보는 것도 괜찮겠다는 생각이 들었던 책이였다.

    당연히 마냥 쉽지만은 않겠지만 그래도 비교적 초보자들도 읽어봤을 때 이해할 수 있게 쓰기 위해 노력한 게 느껴졌던 책인 박태행님의 난생처음 특수경매. 특수경매라는 것에 대한 조금의 이해가 생길 수 있는 책이였던 점에서 나에게는 좋은 책이였었다.

    ϻ

  • 난생처음 특수경매 | kk**dol8 | 2019.09.19 | 5점 만점에 5점 | 추천:0
    부동산 경기가 침체될수록 사람들은 안전하고 좋은 물건을 찾으려고 한다.그런 생각이라면 부동산 경매시장이 아니라 인근 ...

    부동산 경기가 침체될수록 사람들은 안전하고 좋은 물건을 찾으려고 한다.그런 생각이라면 부동산 경매시장이 아니라 인근 부동산중개사무소에서 급매물을 찾는 것이 훨씬 쉽고 안전하다.불안전한 시기에는 급매물보을 시세보다 싸게 샀다 해도 부동산 가격이 얼마나 더 떨어질지 모르기 때문에 불안하기는 마찬가지다. (-37-)


    점유는 유치권의 성립 요건이자 존속 요건이다.따라서 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다.점유를 불법으로 뺏길 경우 유치권자는 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수하면 유치권은 소멸되지 않는다. 채무자와 공동으로 목벅물을 점유하거나 직접 점유해도 유치권은 성립한다.점유는 타인의 지배를 배제할 수 있는 상태에서 어느정도 계속되어야 한다. (-134-)


    분묘기지권은 관습법상 물권으로서 관례가 인정되고 있는 권리리므로 성립요건도 관례를 통해 판단할 수 있다.그러나 2001년 1월 12일 장사등에 관한 법률 이 제정되면서 이후에는 성립 요건이 더 단순해지고 까다로워졌다. 
    첫째, 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 지상권과 비슷한 물권을 취득한다.분묘를 설치한 시점에서 분며기지권이 성립한다는 것이다.토지 소유자가 승낙했다면 당사자 사이에 분묘 설치에 대한 합의나 계약을 체결했다는 뜻이다. (-233-)


    부동산 소유자는 자신 또는 타인의 채무 이행을 보장하기 위해 자기 소유의 부동산을 은행 등에 담보로 제공할 목적으로 이용한다.부동산 담보신탁은 근저당 제도를 대체하는 선진형 금융상품으로 ,금융기관에 대출을 신청할 때 통상적으로 이루어지고 있는 근저당 설정에 대체되는 채권 보전 방법의 하나이다. (-303-)


    가까운 곳에는 흉물이 된 리조트 하나가 있다.10여년전 지자체 주도로 만들어진 리조트는 건물 한 채가 완성되지 않은 상태에서 흉물이 되었고, 10년 넘는 시간동안 건물은 그대로 방치된채 지금껏 이어져 왔다. 그건 건물이 비싼 금액으로 지어졌지만, 사업성이 낮고, 건물 사용으로 인한 적자를 만회하기 힘든 구조였기 때문이다.또한 건물 소유와 권리에 대하여 애매모호하게 법적인 문제들이 엮여 있었다.이런 경우에 해당되는 것이 특수 경매이다.법적으로 하자가 있는 건물들은 경매 건물이 시세보다 낮은 가격에 나오지만, 법적인 문제가 미해결 된 상태에서 나오기 때뭄에 유찰에 유찰을 거듭하게 된다.앞서 말했던 리조트가 다섯차례 이상 유찰이 된 이유도, 건물을 사서 발생하는 비용이 만만치 않기 때문이다.하나의 건물이 미완성 된 상태에서 건물을 산 이후 완성된 건물을 만들 때 생기는 비용은 상상 이상의 비용을 감당해야 하기 때문이다.


    이 책에는 법정 지상권이 나고 분묘기지권이 나오며, 유치권이 등장하고 있다.일단 건물의 점유자와 소유자 간에 생기는 문제들이 있으며, 경매 이후 건물의 소유권을 얻었다 하더라도, 점유자와 합의를 해야 하는 경우가 있다.강제 퇴거 명령이 있지만, 점유자의 딱한 사정도 살펴보아야 말썽이 생기지 않는다.특히 경매 물건의 가치를 정확하 게 알기 위해서는 부동산을 보는 안목이 필요하다.건물의 안정성 뿐만 아니라, 금전적으로 엮여 있는 건물은 아닌지 체크해야 하며, 건물주와 토지주가 일치하는지도 확인해 볼 필요가 있다.즉 하나의 건물에 대해서 토지 소유주와 건물 소유주가 일치하지 않을 때 생기는 법적 문제는 온전히 경매 당사자의 몫이 된다.특히 요즘 부각되고 있는 특수 경매 물건 중에 분묘가 있는데,분묘를 이장할 대 생기는 법적인 문제들을 되짚어서 말썽이 생기지 않도록 해야 한다. 즉 특수 경매로 인해 취득한 부동산에서 수익을 얻으려면, 법에 관한 기본적인 지식 습득, 부동산에 대한 정확한 개념 파악이 필요하며, 법과 제도를 잘 활용할 필요가 있다.

  • 난생처음 특수경매 | ic**r | 2019.09.19 | 5점 만점에 4점 | 추천:0
    재테크에 큰 관심도 없었고, 소질도 없다고 생각된 하랑천사인데요 은근히 주변사람들이 재테크를 많이들 하...

    재테크에 큰 관심도 없었고, 소질도 없다고 생각된 하랑천사인데요

    은근히 주변사람들이 재테크를 많이들 하고있다는 이야기에 놀랬습니다.

    환율 재테크를 하는 사람도 있고, 해외선물을 하는 사람도 있고,

    부동산투자를 통해 이득을 취한 사람도 있었는데요..

    가장 대단해보였던 사람은 바로 경매를 통해 이득을 취한 사람이었어요

    가끔씩 아파트 단지를 둘러보다보면 경매로 인해 저렴하게 나온 큰평수를

    보면서 이사를 갈까말까 생각은 했었지만, 실천으로 옮길 엄두가 나질않았어요

    잘못된 경매로 인해 손해를 볼수도 있다는 생각이 들었거든요

    이 책은 일반 경매가 아니라 특수물건 경매를 다루고 있어요

    부동산에 대해 기초지식을 조금 가지고있는 하랑천사인데요

    법정지상권, 유치원, 지분경매, 최선순위 임치권, 분묘기지권 등

    어려운 단어들이 너무 많다보니 부동산관련 재테크는 엄두를 내지않았는데요

    이 책은 경매초보자도 쉽게 시도해볼 수 있는 특수물건 경매비법을 알려준다고하니

    너무 기대가 되더라구요

    나 빼고는 다들 하는 재테크 도전기 , 특수물건경매와 함께 가능한건가요?

    이 책은 왜 특수물건 경매를 해야하는지에 대한 이해와

    특수물건 경매, 이것만은 꼭 알고시작하자,

    법정지상권경매, 고수익 투자 기회를 제공한다,

    유치권 경매, 아는 만큼 수익이 보인다,

    지분 경매, 소액으로 단기 투자에 유리하다,

    기타 특수물건 투자,

    왕초보도 경매 도사처럼 특수물건 경매하는 기술,

    특수물경 경매 초보자가 꼭 알아야할 팁 의

    챕터로 나누어져있습니다.

    경매초보자들이 흔히 행할 수 있는 경매기본에 대해 익힐 수 있어서

    유익하더라구요

    많은 특수물건들이 우리 주변에 존재하고 있다는 사실에 놀랬습니다.

    대표적인 특수물건은 법정지상권, 유치권, 지분경매, 가장 선수위 임차권, 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 가압류, 토지별도등기, 분묘기지권 등이 있어요

    이렇게 많은 특수물건들을 개인이 하나하나 찾으러 다니기란 힘든데요

    이 책을 통해

    아는 사람들만 안다는 부동산 투자의 블루오션 공매시장을 알아보고,

    소액으로도 큰 수익을 올릴 수 있는 지분경매는 어떤 것인지,

    물건을 낙찰하고 공유지분 처리를 어떻게 해야하는지를 알려주고

    실제 성공사례를 다루고있으니 훨씬 현실적인 이해가 잘 되었어요

    경매라는건 위험부담을 안고있기때문에 반드시 성공한다는 보장은 없지만

    적은 돈으로 큰 수익을 벌 수 있는 재테크방법임은 확실한 것 같습니다.

    담력이 작다보니 쉽게 도전하지 못했던 하랑천사인데요

    종잣돈 규모에 따른 특수물건 투자 전략을 소개하고있으니

    꼭 큰 액수를 투자하지않아도 된다는 생각에 부담감이 적어지더라구요

    저자는 경매 초보자일수록 더욱 특수경매를 할 것을 권유합니다.

    특히 요즘처럼 부동산침체기에는 특수물건 경매가 더욱 유용하다고 하는데요

    아파트 가격이 많이 하락한 요즘에는 아파트보다 환금성이 좋기때문에

    더욱 추천하는 특수물건 경매!!!

    어렵게 느껴졌던 경매 진행 절차 및 입찰참여, 경매루건 찾기 및 물건분석절차,

    배당 원친과 배당 절차와 같은 낯선 단계들도

    이 책을 통해 쉽게 이해할 수 있었어요~~

    경매 초보자인 하랑천사도 특수물건 경매란 어떤 것인지에 대해 조금 알게되고,

    어떤게 재태크를 해야하는지 이해가 되더라구요

    재테크에 많은 관심을 가지고 있는 사람이라면 읽어보기를 추천드려요

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