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뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
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| 규격外
ISBN-10 : 1186615141
ISBN-13 : 9791186615140
뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집 중고
저자 채상욱 | 출판사 헤리티지
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2016년 6월 30일 출간
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276 5점 만점에 5점 wlsgur1*** 2020.02.09

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책 소개

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9.1 부동산 대책, 뉴스테이법이 몰고 올 부동산 시장의 빅뱅! ‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다. 공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전ㆍ월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 주택시장도 거대한 자산시장의 일부로 자산시장의 모든 특징을 공유한다는 사실은 아무리 강조해도 지나침이 없을 것이다. 금융업계의 애널리스트, 펀드매니저, 그리고 많은 기업이 공식적으로 또 뜨겁게 논의되는 한국의 부동산 시장의 현실과 미래는 어떤 모습일까?

『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』은 주택시장에 관한 객관적인 자료와 석학들의 연구, 우리나라 주택시장의 문제나 해결책, 주택정책이 지향하는 바를 짧지만 굵게 망라하고자 했다. 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 책에는 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

저자소개

저자 : 채상욱
저자 채상욱은 건축학과를 졸업하고 삼성물산, 표준협회 등을 거쳐 현재 하나금융투자의 건설 애널리스트로 일하고 있다. 건설 산업과 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대산업 등 대표 건설 기업들을 분석한다. 2011년부터 발표하는 주택시장의 객관적 지표와 전망이 큰 반향을 불러오고 있다. 특히 2015년 [인구절벽, 입주 폭탄, 대외 불확실성 속에서 주택가격은 왜 오르는가]라는 리포트로 온라인 부동산투자자들에게 주목받았다.

페이스북: www.facebook.com/acasawa

목차

머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4

제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55

제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축ㆍ재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다

휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61
집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94
분양은 사라진다 .99
주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106

제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전ㆍ월세 세입자에게 마지막 기회가 될…

2018년 부동산 위기론의 실체 .115
부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120
주택가격 전망 .125
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130
주택도 주식처럼 투자하라 .139
전세시장의 하이에나, 무피투자 .144
공인중개사가 사라진다 .149
기업에 월세를 내는 삶 .155
부동산 리츠가 밀려온다 .160
한국 주택시장의 미래 .163

제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우

서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169
2015년, 재개발ㆍ재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178
주택 재건축 투자의 정석 .183
주택 재개발 투자의 정석 .188
주택 재개발 및 재건축 현황 .198

Q&A .203

Q1 미분양이 많다는데 주택 경기가 둔화한다는 증거 아닌가?
Q2 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?
Q3 위 질문에 이어 일반 단독주택이나 빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?
Q4 지방은 천 명당 주택 수가 평균을 웃돈다고 했다. 그럼 지방 재건축(재개발)을 매매하는 건 피해야 하나?
Q5 2가구(다가구) 임대인(민간)이다. 지금 상태를 유지하는 게 바람직한가?
Q6 앞으로 민간 기업형 임대주택이 들어서면 임대료는 어떻게 책정될 것으로 예상하나?
Q7 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다
Q8 시장이 붕괴하지 않으려면 공급과 수요가 적절해야 한다는 게 시장 원리인데, H신문에서
지적했듯 1차, 2차, 3차 산업혁명이 공황을 물리친 건 인위적인 수요 견인 책이 큰 역할을
했다고 봐야 한다. 만약 주택시장이 임대시장 특히 기업들이 주도하는 임대시장으로 갔을 때 대부분 국민이 구매력이 떨어져 수요가 사라지면 결국 시장 자체가 붕괴할 위험은
없을까?
Q9 인구 절벽과 관련해서 베이비붐 세대들이 거의 한 채씩 가지고 있는 집이 그들 사후에는
텅 비게 될 것이므로 공급 물량은 자연스럽게 늘어난다는데 그럼 공급이 확 늘어나는 것
아닌가?
Q10 아파트 분양 시 대출받은 뒤 즉시 원리금을 갚아야 할 수 있다. 아파트를 분양받는 건 괜찮은 선택일까? 최근 뉴스 기사에는 집단 대출이라는 수단이 있는데 그것이 분양가를 올리는 꼼수라고 지적하던데.
Q11 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산
불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산
시장에서 적당한 가격은 얼마일까?
Q12 서브프라임 모기지론에 의한 미국발 금융위기와 한국의 가계부채발 공황을 자주 비교한다. 한마디로 주택담보대출 등 비중이 크고 대부분 이것이 생계형이라는 데 주목한다. 어떻게 해석하면 좋나?
Q13 일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?
Q14 재건축이나 재개발 시 집주인의 염려 중 하나는 비용 부담이었다. 여윳돈이 없으면 재건축이 엄두가 나지 않는다는 말인데, 이런 위험 부담도 줄어드나?

책 속으로

민간 기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 얘기했다. ‘우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다.’ 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억 원 수준으로 예상됐는데...

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민간 기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 얘기했다. ‘우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다.’ 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억 원 수준으로 예상됐는데, 이를 통째로 한 번에 사겠다고 하자마자 8년간이나 지지부진하던 이 사업은 기지개를 켰다. _ 25쪽

좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 증가할 가구 수에 맞는 주택 공급이 필요하다. 한국은 주택보급률 100%가 넘는 상황인데도, 인구 증가와 가구 증가가 동시에 진행되고 있어 앞으로 20년 이상은 꾸준히 주택을 공급해줘야 한다. _ 44쪽

한국의 서울, 경기도 지역은 전국 어느 지역보다도 더 많은 주택을 공급해야 한다는 결론이 나온다. _ 50쪽

정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생하고, 이를 공급하는 데 필요한 택지 면적이 10년 동안 총 571.1㎢로 조사됐다.
_ 71쪽

정부는 이미 2014년 9?1대책을 발표하기 3년 전부터 주택을 공급하는 데 필요한 소요량(연평균 30㎢)보다 훨씬 부족한 면적의 토지를 공급하기 시작했다. 2014년에는 급기야 7㎢로 역사상 가장 낮은 공공택지 공급량을 기록했다 _ 72쪽

그런데 정부도 적극적으로 촉진하 는 사업이 있다. 바로 은마아파트 재건축과 같은 구도심 재생사업이다. _ 76쪽

정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9?1대 책이다. 재건축 활성화에 가장 중요한 영향을 미친 정책은 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 10년 단축한 것이다. _ 77쪽

단독주택 중심의 주택 재개발, 재건축이 뉴스테이 도입 여건에서 아파트보다 상대적으로 더 유리한 고지를 확보하는 것은 아파트 재건축의 경우 전체 대상 주택 수가 2015년 말 기준으로 약 24만 호 수준으로 적은 데 반해, 주택 재개발은 당장 지정된 것만 108만 호가 넘어 전국에 분포되어 있기 때문이다. _ 92쪽

안타깝게도 2020년을 전후로, 한국에도 사상 유례없는 주택 멸실 의 시대가 열릴 것으로 예상한다. _ 98쪽

박근혜 정부가 5?26대책에서 밝힌 대로 제2기 신도시 사업 이후 공공택지 보급을 잠재적으로 중단했다. ‘신규택지’에 나올 분양 물량은 앞으로 사라진다. 위례, 동탄, 세종시 등 신도시의 신규분양이 첫 번째로 사라지는 분양이다. _ 99쪽

정부의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 뜯어본 금융투자업계는 이 법령을 즉 각 환영했다. 왜냐하면, 그간 임대주택 사업을 하는 데 가장 큰 걸림돌 중 하나였던 사업성뿐 아니라 불편한 거래 방식을 개선했기 때문이다.
사업성은 용적률로 올렸고, 거래 방식의 편의성은 ‘블록 거래(한 번에 대량의 물건을 매매하는 형태)’를 통해서 개선했다. 이 법은 기업 친화적이다. _ 102쪽

필자는 늘 주택시장의 투자를 주식 투자에 빗대어 이미 상장된 우량주, 성장주, 가치주 등도 좋지만 가장 큰 수익을 원한다면 비상장 부문에 투자해야 하며 이것은 신규 아파트 분양이 아니라 조합자격을 취득하는 식의 투자라고 말하고 있다. _ 142쪽

주식시장에서는 ‘무릎’에 사서 ‘어깨’에 판다는 말이 있다. 이를 주택 재개발 사업과 결부시키면, 조합설립인가 직전에 매수하고, 관리처분 인가 직전(리스크 확대 국면)에 매각하는 것이 이에 해당할 것이다. _ 195쪽

우리의 투자 손익은 ‘일반분양가-조합분양가 [ (매수거래가격+세 금)-감정평가액’일 때 플러스이고, 반대일 때 마이너스가 된다. _ 196쪽

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출판사 서평

왜 전국의 재건축ㆍ재개발이 다시 들썩일까? 폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다 현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 ...

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왜 전국의 재건축ㆍ재개발이 다시 들썩일까?
폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다


현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.
업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전ㆍ월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.

#1
2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 ‘십정 2구역’ 재정비 사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.

#2
서울 강서구 J아파트 150가구의 전셋값과 매매기록을 분석해보니 이 단지는 2012년까지 단 한 건의 매매도 없었다. 그런데 2013년 하반기부터 2015년 9월까지 37건의 거래가 진행됐는데 전세가율이 무려 85%에 달했다.

두 사례는 보도를 통해 많은 사람이 접했을 수도 있으나, 한국 부동산 시장의 거대한 변화를 압축한 사건이라고 본 이들은 많지 않다.
금융투자업계에는 작년 말부터 ‘집합투자기구(펀드나 리츠 등)’라는 것을 만들어서 재건축ㆍ재개발 조합으로부터 주택을 2,000호~3,000호씩 구매하고 있다. 주택 재개발ㆍ재건축 조합 역시 조 단위로 구성된 펀드 등에 거리낌 없이 주택들을 팔고 있다. 조합들이 팔겠다는 물량이 너무 많아서 집합투자기구의 설립 속도가 따라가지 못하는 상황이다.
이런 급작스러운 변화는 2015년 말 시행된 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’이 등장한 후부터다. 언론에서는 간단히 ‘뉴스테이법’이라고 부른다.
부동산은 제도와 규제가 시장을 결정한다. 이 법은 앞으로 개인이 아니라 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장뿐만 아니라 주택시장 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.
강서구의 J아파트를 전세 끼고 산 행태는 ‘무피투자’로 통칭한다. ‘피 같은 내 돈이 들지 않는(무피)’ 부동산 투자 방식을 말한다. 가장 대표적인 것이 이렇듯 전세를 끼고 집을 사는 것이다. 그럼 무피투자자들이 원하는 것은 무엇일까? ‘조합원 자격’ 취득이다.
그들은 훗날 재건축ㆍ재개발 사업이 기업형 임대주택으로 연결될 때(뉴스테이) 얻게 되는 ‘용적률 상향’이라는 인센티브를 얻으려고 발품을 팔고 있다.

저자가 이 책에서 밝힌 몇 가지 사실은 보통 사람들에겐 충격적이다. 첫째 한국의 주택 수는 부족하다. 한국의 인구 증가율은 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하는 게 맞지만, 가구 수만큼은 2035년까지도 증가한다.
가구의 분화와 해체가 핵심이고 주요인이고, 그동안 한국에 연평균 19만6,000가구가 새롭게 생긴다. 좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 주택이 필요하다. 정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생한다고 예측하고 있다. 특히 수도권의 주택이 제일 부족하다. 주택 공급이 과잉이라는 사회의 우려는 과연 사실인가?
둘째, 택지 공급이 사라진다. 박근혜 정부에서 택지 공급은 급격히 그리고 현격히 줄었다. 분양이 더는 없다는 방증이다. 공공임대주택도 마찬가지 신세가 될 것으로 예측한다.
집 지을 땅이 없고, 집은 지어야 하는 모순된 상황에서 정부는 구도심 재생사업을 적극적으로 밀어주고 있다. 노후한 구도심은 이미 개발된 상태이므로 주택만 재건축 혹은 재개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸 수 있기 때문에 전체 비용면에서 상당히 효율적이다. 따라서 정부는 재건축ㆍ재개발과 같은 정비사업을 통해 구도심 안에서 신규 주택 공급을 확대하는 방식을 장려하고 있다.
정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9ㆍ1대책이다. 눈여겨볼 내용은 재건축 활성화로 재건축을 할 수 있는 연한(재건축 연한)을 10년 단축해 30년으로 만든 줄인 것이다.
‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다.
뉴스테이의 절정은 노후주택 정비사업인 재건축ㆍ재개발 사업과 연계하는 방식이다. 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총 공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양을 받되, 일반분양은 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에 전부를 매각하는 방식이다.
사업주인 조합 관점에서, 조합분양과 일반분양(기업에 매각)이 모두 분양되었으므로 해당 사업은 원활히 추진될 수 있게 되었다.
정부는 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해서, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률까지 마련했다.
공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전ㆍ월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  • 뉴스테이.. | tm**q0210 | 2016.09.09 | 5점 만점에 4점 | 추천:0
    우선 책 표지부터가 눈에 띄고 제목부터도 잘 눈에 띄어서 사고 싶은 매력을 충분히 어필한 책이라는 생각이 들었습니다. 그리고 ...

    우선 책 표지부터가 눈에 띄고 제목부터도 잘 눈에 띄어서 사고 싶은 매력을 충분히 어필한 책이라는 생각이 들었습니다. 그리고 요즘 뉴스테이 시대라고 하는데 도대체 뉴스테이가 몬지 잘 모르는 저 같은 사람한테는 충분히 호기심을 끌만한 그런 제목이라는 생각이 듭니다.  계획적으로 책을 구입한게 아니라 서점에 우연히 충동적으로 구입한 책이었지만 결과적으로 내용도 그렇고 아주 만족할만한 내용이었다는 생각이 듭니다.

     

    그리고 부동산 같은 경우 사실 전문가가 아닌 저같은 개인에게 있어서는 장기적인 시안을 갖는다는것이 무척 어려운 일이라는 생각이 듭니다. 그만큼 점점 부동산 분야에서의 여러가지 변수들이 생기는데. 그것을 파악하는 능력을 단기간에 갖는다는 건은 무 척 어려운 일이기 때문인데,, 이 책은 그런 저같은 무지한 사람한테 장기적인 안목을 길르는데 도움을 준다고 생각합니다.

     

    우선 부동산의 기본 개념 부터 그리고 주변의 변화하는 환경까지..이런저런 요인들을 생각하면서 부동산을 생각하게 해주는 ..무척 참고서 같은 책이었단 생각이 듭니다. 부동산의 큰 흐름과 주변의 부수적인 요소들까지 같이 아울르면서 생각하게 해주는 큰 강줄기를 볼 수 있도록 하는데 도움이 되는 책이었습니다.

     

    우연히 본 책이지만 저 뿐만 아니라 저 주위의 많은 분들께도 적극 추천하는 바입니다. 여러번 읽어보실 것을 추천합니다.

  • 아마도 <뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집>보다 뉴스테이에 대해 자세하게 알려주는 책은 없었다. 뉴...

    아마도 <뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집>보다 뉴스테이에 대해 자세하게 알려주는 책은 없었다. 뉴스테이라는 단어 자체도 일반인들에게는 생소하다. 부동산에 대해 관심있는 사람이나 들어봤음직하다. 내가 부동산에 관심없었으면 전혀 몰랐을 단어고 개념이다. 민간임대주택을 뉴스테이라고 한다. 한국에서 이런 경우에 100% 아파트다. 솔직히 그 점은 좀 서글프다. 무조건 아파트라는 의미가 말이다.


    과거에 임대아파트라고 하면 기피대상이었다. 이런 언급조차도 힘이 빠진다. 내 편, 네 편을 갈라 철조망까지 친다는 사실이 말이다. 더구나 아이들은 아직까지 티도 나지 않을텐데 그런 어른들은 어떤 생각을 갖고 있는지 궁금하다. 어릴 때부터 그렇게 편협된 시야를 갖게 되는데 성장해서 올바른 세계적인 관점에서 더 큰 시선으로 바라보고 판단할 수 있을까. 그렇게 과거와는 다른 개념의 임대아파트가 들어선다.


    자주 뉴스테이를 이야기할 때마다 난 호텔에서 사는 것이라 말한다. 모든 편의시설까지 갖춘 곳에서 크게 신경쓸 필요 없이 민간임대회사에서 전부 알아서 서비스한다. 우리가 호텔에서 일어나 나가면 방 내부를 청소하는 것까지는 아니겠지만 그 외는 한다. 현재 뉴스테이 모집하는 곳의 서비스 상황을 보면 살고 싶다는 생각이 드는 것은 사실이다. 그만큼 뉴스테이는 미래에 한국사회에서 큰 영향을 파급시킬 것이다.


    책에서는 뉴스테이로 인해 재건축, 재개발이 어떻게 펼쳐질 것인지 알려준다. 자세한 것은 책을 통해 직접 읽으면 된다. 이 리뷰를 읽는 대다수의 사람들이 이미 읽었을 가능성이 크니 다른 이야기를 해 볼까 한다. 우리는 늘 미래를 궁금해한다. 이러다보니 미래에 대해 이야기하는 사람의 말은 귀를 쫑긋하게 듣게된다. 누구도 가보지 못한 곳을 미리 갔다 온 사람마냥 이야기하니 우리는 신기하고 그럴싸한 다양한 소재에 흥미가 동한다.


    문제는 미래에 대해 이야기하는 사람은 분명히 큰 도움이 되지만 미래에 펼쳐질 거시적인 환경을 이야기해주는 것은 좋은데 너무 단언적으로 이야기하는 경우가 많다. 인구 문제도 그렇다. 분명히 인구로 인해 다양한 사회현상이 지금과 달리 펼쳐질 것이라는 것은 누구나 동의한다. 문제는 향후 20~30년 후에 벌어질 일을 당장 2~3년 후에 펼쳐질 것처럼 이야기한다. 사람들은 실제 우리에게 다가오는 현상은 꽤 오랜 시간이 지나야 함에도 금방 다가올 것이라 착각하며 잘못된 판단을 내린다.


    대표적으로 인구와 부동산 문제가 그렇다. 몇 년전부터 인구에 따른 주택가격에 대해 한국 사회를 지배한 담론이 있었지만 현재는 다르다는 것을 많이 깨닫게 되었다. 여전히 그렇게 될 것이라 믿는 사람도 있다. 그 사실을 난 부정하지않는다. 다만 최소 20년 후에 벌어질 일은 - 이정도 기간이면 어떤 변화가 올지 섣부른 예측은 위험하다 - 2~3년이라는 기간동은 우리에게 큰 영향도 미치지 못하는데 너무 성급한 판단을 내리는 오류를 범할 수 있다.

    뉴스테이가 대세가 된다고 한다. 뉴스테이가 분명히 한국 사회에 꽤 큰 영향을 미칠것이라는 점은 동의하지만 대세가 될 것이라는 점은 동의하기 어렵다. 더구나 책에서 감히 개인이 기업과 상대할 생각하지 말고 당장 주택을 팔라고 하는데 그건 아니라고 본다. 저자가 그렇게 비교하는 주식시장에도 가장 큰 손인 국민연금부터 각 기관은 물론이고 외국 펀드까지 주식거래를 하니 개인은 피해야 할까. 아니다. 개인도 멋지게 수익을 내는 사람이 많다.


    손해를 보는 사람이 더 많을지 모르지만 주식투자로 어지간한 기관보다 더 훌륭한 수익을 내는 사람이 많다. 이와 마찬가지다. 게다가 뉴스테이로 향후 10년 동안 매해마다 10만 건 정도의 공급이 되면 향후 100만 건의 뉴스테이가 시장에 나온다. 책에서 언급한 현재 1,870만 호에서 지금 기준으로도 10%가 안 되고 시간이 지나도 뉴스테이가 아닌 주택은 더 지어질테니 기껏해야 전체 시장의 5% 내외가 향후 10년 이내에는 최대치로 보인다. 이정도로 대세가 된다고 하기에는.


    이보다 더 근본적인 점도 있다. 나도 뉴스테이에 살아보고 싶다는 언급을 위에 했는데 그렇다고 누구나 갈 수 있느냐다. 나도 능력이 된다면 서울 강남에 가장 비싼 아파트에 살아보고 싶다. 그렇다고 살 수 있느냐하면 못산다. 어차피 들어가 살 사람은 한정되어 있다. 누구나 좋은 것에 대한 욕망은 갖고 있지만 현실과 괴리가 생긴다. 뉴스테이도 마찬가지다. 현재 한국에 거주하는 모든 사람이 전부 좋은 아파트에 살고 싶지만 그렇지 않은 현실과 똑같다.


    뉴스테이에 살고 싶어도 살 수 없는 사람이 많다. 당장 서울만해도 주택유형 중 아파트가 더 적다. 뉴스테이 시대는 차곡차곡 천천히 하나씩 시장에 생기며 영향을 미치겠지만 인구와 주택문제처럼 상당히 오랜 시간이 지나 영향을 미칠것이다. 책에서 언급한 5년이란 시간은 너무 극단적이라 본다. 당장 원룸에 거주하는 사람에게 뉴스테이로 가라고 해도 못 간다. 금전적지원을 해주지 않는 이상. 이건 또 복지랑 연결되는데 과연 가능할까. 힘들다.


    지금까지 건설사들이 임대보다 분양에 치중한 것도 캐시플로우보다는 캐피탈게인이 훨씬 이득이라 그랬을 뿐이다. 민간이 다수의 임대주택을 공급한 점은 정부의 정책보다는 이제 점점 캐시플로우쪽으로 건설사들이 치중하는 것은 금융이 그만큼 성숙하며 한국사회가 주택문화와 관련하여 외국처럼 되어가는 단계다. 우리만 그런 것이 아니라 유럽도 그렇다. 물론, 정부의 정책적인 지원이 없는 것도 한 몫을 했겠지만.


    <뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집>은 총론은 동의하고 펼쳐질 미래에 대해서도 공감하지만 각론에서는 다소 다른 생각을 갖고 있다. 그런 점이 우리가 미래에 대해 다양한 이야기가 오고 갈 수 있는 것이 아닐까. 아울러 내가 좀 주제넘는지 몰라도 책에서 언급하는 주택투자 부분은 너무 협소한 이야기가 아닌가한다. 아무래도 저자는 투자자입장보다는 애널입장이고 건설사의 이익을 통한 뷰가 좀 더 편할것이다. 인간은 무의식적으로 자신이 속한 영역과 방향성으로 바라볼 수밖에 없다. 그렇기에 개별 주택 투자부분에 있어 너무 건설사적인 입장으로 보였다. 얼마나 다양한 투자 영역이 있는데.


    데이터를 근거로 다양한 주택관련된 이야기를 들을 수 있어 좋았다. 그동안 저자인 채상욱의 보고서를 평소에 자주 읽으며 참고했는데 이번 책은 그 보고서의 종합판이라 더 좋았다. 미래에 대한 예측은 무척이나 조심스럽다. 차마 과감히 못하겠다. 그런 나도 강의때마다 자신있게 이야기한다. 주택가격의 상승과 하락은 모르겠지만 월세가 오른다는 사실은 100% 확실하다. 그건 자신있게 이야기한다. 이건 리뷰로 다를 부분은 아니니 여기까지.


    까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 뭐든 뉴~~가 붙은면 의심부터 해야한다.

    친절한 핑크팬더의 한 마디 : 뉴스테이는 변화를 가져올 것이다.


    함께 읽을 책

    http://blog.naver.com/ljb1202/220787868579

    대한민국 부동산의 미래 - 서울과 1기 신도시


    http://blog.naver.com/ljb1202/220727272990

    부동산은 끝났다 - 다시 출발


    http://blog.naver.com/ljb1202/220716565676

    아파트 - 역사




  • 제가 지금 살고 있는 동네는 30년 전 서울에 처음 올라왔을 때부터 무척 친숙한 곳입니다. 대학교 인근이라 수 많은 ...

    제가 지금 살고 있는 동네는 30년 전 서울에 처음 올라왔을 때부터 무척 친숙한 곳입니다. 대학교 인근이라 수 많은 지방학생들이 자취 혹은 하숙하던 곳이었으니까요(당시에는 기숙사가 없었습니다). 그래서 무척 집들이 낡았고 또 사실 '수해' 말고는 뉴스에 보도된 적도 없는, 그저그런 동네였죠.


    그런데 요즘은 완전히 천지개벽했습니다. 십 년 아니 그 이상을 질질끌던 재건축이 힘을 받으면서, 방송에서 쉽게 볼 수 있는 유명 브랜드 아파트촌으로 바뀌고 있으니까 말입니다. 재건축이나 재개발이 얼마나 어려운지 잘 아는 입장에서 이와 같은 변화가 잘 믿기지 않을 정도였습니다. ㅋ


    그럼 대체 왜? 서울 강북의 노후된 단독주택 단지들이 갑자기 재개발되었을까요? 


    그 이유를 꽤 오랫동안 모르고 지내다가 오늘 소개하는 책 "뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집" 덕분에 알게 되었습니다(책 26~27 페이지).


    2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 '십정2구역' 재정비사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반 분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.


    민간기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 이야기했다. "우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다" 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억원 수준으로 예상됐는데, 이를 통째로 한 번에 사겠다고 하니 8년 간이나 지지부진 하던 이 사업은 기지개를 켰다. (중략)


    바로 한 달 뒤, 인천의 청천 2구역의 재개발 사업도 같은 절차를 밟았다. 청천 2구역 재개발 사업에서 발생하는 일반 분양 물량 총 3,500호를, 한국 토지신탁이라는 민간기업이 부동산 리츠를 설립해서 일괄 매입하기로 확정지은 것. 금액으로는 약 1조원에 해당된다. 한국 주택 사상 가장 큰 단일 거래다. 


    세상에 제가 모르는 사이에 바뀌고 있었던 것이죠. LH 공사의 부채가 끝없이 증가하는 통에 정부가 개발하던 공공택지의 공급이 줄어드는 가운데, 정부는 민간의 역할을 더욱 확대하는 방안을 추진하고 있었던 것입니다. 


    즉 위의 메가 딜을 추진한 새로운 주택 매입 세력. 바로 민간 기업형 임대주택 사업자들(=뉴스테이)이 이제 한국 주택시장의 주력으로 부상하고 있습니다(책 83~84 페이지).


    뉴스테이를 서울, 경기 등 구도심의 노후한 단독주택(및 빌라)을 그대로 둔 상태에서 외곽지역에 추가 공급하는 형태로 진행된다면 근본적인 임대주택시장의 변화가 오지 않으리라고 본 정부는 한 단계 더 나간다. 뉴스테이를 노후주택 정비사업인 재건축/재개발 사업과 연계하는 방식을 모색한 것이다. 


    그 방식이란 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양 받되, 일반분양은 현재 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에게 전부를 매각하는 것이다. 그러면 사업주인 조합 처지에서, 조합분양과 일반분양이 모두 마무리되었으므로 해당 사업이 원활히 추진될 수 있게 되었다. 


    동시에 나라의 입장에서도, 노후주택이 신구주택으로 정비되고 임대시장도 개인이 아니라 기업이 임대목적으로 매수하는 것이므로 기업 소유의 주택이 등장하게 된다. 


    정부는 이런 형태의 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한(300%)으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률을 2015년 제정했다. 


    이제 비밀이 풀렸네요. 용적률도 상향(보통 250%에서 300%로 상향)되고 일반분양에 따른 잡음이나 비용도 절약할 수 있으니, 뉴스테이에게 일반 분양 물량을 팔지 않을 이유가 없는 겁니다. 


    물론 서울의 요지야 대규모 매입을 제시하는 뉴스테이에게 물량을 다 넘기기보다, 더 분양가를 비싸게 책정할 수 있는 일반분양이 더 선호될 수 있겠죠. 그러나 여러 문제로 차질을 받고 있던 재개발/재건축 단지 입장에서 뉴스테이의 등장은 정말 구원의 동앗줄 같은 역할을 할 것이라 생각합니다.


    예전에 제가 소개했던 책. "부동산의 보이지 않는 진실"의 공급관련 부분과 이 책("뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집")을 함께 보면.. 최근 부동산시장이 왜 그렇게 뜨겁게 달아올랐는지를 이해할 수 있을 것이라 생각합니다. 암튼 제목 빼고 이책은 정말 강추할 만합니다. ^^  


    즐거운 독서, 행복한 인생되세요~ 


  •  좋은 분이 주신 기회로 뉴스테이시대 내용을 담은 이 책을 읽게 되었다. 이 책에 대해 중요히 느낀 점들을 가...


     좋은 분이 주신 기회로 뉴스테이시대 내용을 담은 이 책을 읽게 되었다.

    이 책에 대해 중요히 느낀 점들을 가능한 간결한 서평으로 담고자 한다.


     기존에 나는 우리 부동산이 흘러가는 흐름을 아예 몰랐다 해도 무관하다. 단순히 이제 부동산이 쇠퇴기에 접어들었다는 일부의 의견, 부동산이 일정한 생애주기를 가지고 있으며, 부동산시장도 롤러코스터처럼 등락을 반복한다 정도의 기본적인 사고의 틀만 갖고 있었다. 그래서 내 얕은 시야가 더 길게 과거현재를 보고 미래를 조망할 수 없는 것 같아 답답했다.


    그런 중에 읽게 된 이 책은 시장을 읽는 법, 현재 시장의 변화방향을 꽤 많이 알려주었다.


    ` 부동산 정책에 주목해야한다는 점.

    - 정책은 부동산 시장에 큰 영향력을 미친다는 것은 어찌보면 당연한 일이다. 그럼에도 나는 정책에 무지했다. 또한 그 시류를 잘 타거나 운좋은 이는 큰 이익을 얻게된다.( 판교 로또 라는 말도 있었다. 판교에 새로 지어진 임대조건에 충족하던 입주자들은 현재 얼마나 많은 이익을 얻었을까. 단시간에 3억정도이다. )


    ` 수요와 공급을 단순히 생각하지 마라.

    단순히 인구가 줄어든다고 수요가 줄어든다? 아니다. 인구는 줄지만 가구수는 는다. 또한 수요에는 여러 요인들이 영향을 미치며, 우리나라는 특이하게 멸실 수요가 유의미한 영향을 미친다.


    ` 땅이 가진 의미

    - 농경사회만이 땅이 유의미 할까? 부루마블 게임은 토지소유자에게 부가 옮겨진다는 경제이론을 시험한 게임이기도 하다. 토지사유제가 지속하고 점차 시간이 지나면, 경제가 순환할수록 극소수의 대지주에게로 부가 옮겨지고 대다수는 파산한다. 이러한 논리 속에서 당신은 주사위를 굴리는 주체가 될 것인지, 구경하는 주체가 될 것인지. 어떤 편에 설 것인가.


    ` 2015년 말 정부의 뉴스테이법 은 부동산 시장의 판도를 바꾼다.

    - 이 정책으로 택지가 턱없이 부족한 서울, 수도권에 택지공급이 더 줄게된다.

    - 민간임대중 개인이 99%를 차지하던 한국의 시장을, 민간기업이 약 30%정도 임대시장을 석권할 수 있는 방향으로 시장이 진행될 것이다.

    - 이 때 용적률을 약 50%정도 더 상향시켜 주면서, 여기서 생기는 수혜를 조합가입자가 얻을 수 있게된다.

    - 한동안 부족해진 주택공급과 기업의 임대시장 참여확대로 집 구매가 2020년 이후로는 더욱 어려워질 것이다.


    최근 8.25 정책발표에서도 택지공급을 줄이고, 대출을 억제하여 가계대출을 줄여나가겠다는 내용이 있었다. 뉴스테이법에서 이미 예견된   부분도 있으며, 한편으로는 중산층으로 올라가보려는 사람들이 더욱 좁은문을 실감해야 하는 상황이 온다는 생각이 들었다.

     그리고 재건축 재개발 시장이 유망하나 아주 철저히 준비해나가야 한다는 점을 필자는 주지시켜주고 있다.


     부동산을 공부하며 어떤 것을 목표로 할 지, 어떻게 시작해야할 지 갈피를 못잡고 있었는데 이 책은 나의 거시적으로 부족했던 부분을 충분히 채워준 책이었다.  지식의 부족으로 어렵게 느껴지거나 이해하지 못하고 지나간 부분도 많았는데 그런 부분들은 다시한 번 읽어보며 내 것으로 만드는 시간을 가져야 겠다.





  • 내가 사는 인천에서는 재개발 재건축 이야기가 나오면 다들 입모아 말하길, "재개발 안돼~ 인천에 지금 빚이 얼만...

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    내가 사는 인천에서는 재개발 재건축 이야기가 나오면 다들 입모아 말하길,

    "재개발 안돼~ 인천에 지금 빚이 얼만데~ 빚이나 갚고 하던지 말던지..." 혹은 "언젠가는 되겠죠~ 돼야 해요." 라고들 한다. 재개발 지역으로 묶여 있음에도 언제 될지 알 수가 없어 나가야돼나 말아야 하나 기사들만 무성하고 도대체 되긴 언제된다는거여!!! 나에게 엄청난 스트레스를 가져다 준 재개발.

    나는 지금 이 책에서도 언급된 미추 8구역에 살고 있다. 미추 8구역은 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역에 선정된 곳이기도 하다. 이 곳에 앞서 십정 고개에 있는 십정 2지구가 이제 재개발 확정되었고 이주 시작한다고 했을 때 좀 의아하기도 했다. 다들 말하는 인천시 빚은 아직 그대로 일텐데 어떻게 된거야?? 그럼 우리 동네는 어떻게 되는건가....싶어서. 그 이유를 이 책이 시원~~하게 설명해주었다. 어떻게 그렇게, 그 구역이 한꺼번에 해결이 되었는지....더불어 지지부진하던 우리동네 재개발 이야기가 왜 갑자기 활기를 띠게 되었는지도.

     

    이 책은 한국 부동산 시장의 히스토리를 차분히 담고 있다. 나무 하나하나가 아닌 숲을 전체적으로 아우르고 있어서 부동산에 관심은 많지만 아는 건 거의 없는 나에겐 참 유용한 책이었다. 누가 부동산에 대해 정답같이 한마디를 하면 그 말이 어디게 근간을 두고 하는 말인지 이해가 안됐었는데 그런 말들까지 다 이해되게 만들어주는 신기한 책이다. 과거 정책이 어땠었고 무슨 일들이 일어났었고 지금은 정책이 어떻게 바뀌어서 현재 어떻게 돌아가고 있는 지를 알기 쉽게 설명해주고 있다. 요즘 부동산 카페 들어가면 앞으로는 전세는 사라지고 월세 시대일거라고 단언하는 사람들이 많은데 (전세를 선호하는 나는 그 말이 싫지만) 왜 그런 말이 나오는 이유도 알게 되었다.

    더불어 저자가 말하는 사야할 집, 팔아야 할 집이 어떤 것인지도 잘 배웠다.


    기업형 임대주택 뉴스테이는 우리 옆동네 도화동에 처음으로 생겼기때문에 완전 낯선 것은 아니다. 

    그동안 너무 당연하게도, 다주택자인 민간 개인이 임대를 하는 것을 당연하게 생각했었고 공임이나 국임이 그닥 많지 않은 것에 의문이 들지도 않았었다. 그저 정부가 별로 신경을 안쓰는가싶고 그걸 민간 개인이 책임지는 걸 이상하다고도 생각해 본일이 없었다.

    기업형 임대주택이라.... 이젠 기업에서 별거에 다 뛰어드는구나 싶었고 내 주변에서는 긍정적으로 받아들이는 사람이 없었다. 대기업이 이젠 남의 밥벌이 마저 탐낸다고 싫어하는 사람도 있더라고. 그럼에도 내 집마련을 꼭 하지 않아도 된다고 생각하거나 외국처럼 렌탈비를 지불하는게 당연하다고 생각하는 사람들이 많이 입주를 하는 것 같았다. 원체 월세 산다는 걸 그닥 좋아하지 않던 나는 한창 도화동에 뉴스테이 들어온다는데 거기라도 들어가라고 하는 얘기를 들을땐 "왜 굳이 들어가야 해??"하는 생각이 들었었다.

    그런데 대한민국 부동산 시장에서 자가와 세입자의 비율이 거의 반반인 것을 보고 좀 충격을 받았다. 전엔 전혀 몰랐던 부분이지만 임차인의 비율이 이 정도일 줄은 생각을 못했으니까.... 비율이 이 정도면... 정말 정부에서 나섰어야하는 게 아닌가? 하는 생각과 동시에 이미 늦었구나...싶었다.  


    앞으로 집을 살 기회는 5년 남았다고 말하는 걸 보고 소름이 돋았다. 재개발 재건축에 앞으로 기업형 임대사업만이 활성화 된다면, 얼마 지나지 않아 자가 주택을 소유하고 있는 사람이 과연 몇이나 될까?? 기업이 아니고서야 낡아버린 한 구역을 통째로 사들여서 건물 올릴 수 있는 여력이 있는 자가 정부외엔 또 누가 있겠는가.

    나는 이사를 여전히 고민 중이고 이사 나가게 되면 다시는 재개발이니 재건축이니 하는 이야기를 안듣고 살 수 있는 곳으로 가고 싶다. 저자가 말하는 것과는 많이 다른 생각을 가지고 있다. 집을 투자로는 전혀 생각하고 있지 않으니까... 헌데 아파트를 비롯한 공동주택이나 단독주택도 역시 시간이 흐르면 재건축에서 자유로울 수는 없을 것 같다는 생각이 든다.  

    방법은 재개발 재건축 안될만한 곳에 땅을 골라사서 오두막같은 집이라도 짓고 살아야할까...?? 아니면 집=투자라는 개념을 머리속에 집어 넣어야할까??

    책 읽은 후 깨우침은 많아졌는데 고민 해결은 안되고 미궁 속에 빠졌다.

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