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아파트의 몰락 =내부 군데군데 밑줄외 양호
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230쪽 | A5
ISBN-10 : 8925545667
ISBN-13 : 9788925545660
아파트의 몰락 =내부 군데군데 밑줄외 양호 중고
저자 남우현 | 출판사 랜덤하우스코리아
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2011년 12월 30일 출간
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141 책 깨끗하고 좋습니다. 감사합니다~ 5점 만점에 5점 hhlif*** 2020.06.26
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이 책의 시리즈

책 소개

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부동산 대폭락 시대에 반드시 알아야 할 진실! 『아파트의 몰락』은 1970년대부터 지금까지의 부동산 역사를 1, 2, 3차 부동산 상승기로 나누어 분석하고, 지금 어떻게 해야 경제적으로 생존할 수 있는지를 알려준다. 과거 은마아파트에서 시작된 대한민국 아파트 부침(浮沈)의 역사를 되짚어보고, 2008년 금융위기 전후의 미국 시장, 단카이 세대의 은퇴와 함께 긴 침체기에 빠진 일본 시장 등 국제적 경제 흐름과 함께 우리나라의 부동산 주기를 과학적이고 분석적으로 정리했다. 그리고 앞으로 대한민국 부동산 시장의 새로운 판도를 예측함으로써 서민들이 ‘내 집 마련’에 대해 지혜롭게 의사 결정을 하도록 안내한다.

저자소개

저자 : 남우현
저자 남우현은 국립공주대학교, 방송통신대학교 경제학과를 졸업하고 성균관대학교 행정대학원에서 부동산행정학을 전공했다. 현재는 현장에서 상업용 시설 및 주택 개발 관련 업무를 하며 실전 부동산 노하우를 쌓고 있다. 베스트셀러인 『부동산경매 무작정 따라하기』를 비롯해 『부동산 가치평가』『부동산 공법』 등을 집필했다. “사두기만 해도 1~2년 내에 수천만 원을 벌 수 있다.”는 중개업자의 유혹에 덜컥 은행과의 노예 계약에 사인하는 가장과 주부들이 여전히 많다는 것을 현장에서 목격한 그는 ‘서민에게도 진짜 도움이 되는 부동산 책’을 쓰기로 결심했다. 특히 차 한 대를 사는 데도 몇날 며칠을 고민하며 따지고 분석하면서, 전 재산과 다름없는 주택을 구매할 때는 중개업자의 말이나 인터넷에 떠도는 근거 없는 가격, 언론의 물 타기 기사 등에 휩쓸려 잘못된 판단을 하는 사람들이 의외로 많다는 데 안타까운 마음이 들어 이 책을 집필했다. 이 책은 추상적인 분석론에 그치거나 너무 단편적인 내용만을 담은 시중의 부동산 책과는 달리, 일본과 미국 등 글로벌 경제 흐름 속에서 대한민국 부동산의 현황을 보여주는 지표와 자료들을 계량화하여 분석하면서 서민들이 진짜 알아야 할 실질적 정보를 제공한다. 또 현 시점이 부동산 시장의 판도가 완전히 바뀌는 변곡점임을 밝히며 그 배경과 이유를 설명한다. 3040세대가 더 이상 아파트의 덫에 걸리지 않으면서 행복한 인생을 설계하도록 도와줄 것이다.

목차

프롤로그_ 대한민국에서 내 집 마련을 꿈꾼다는 것

1장 아, 은마아파트!
대한민국 부동산 시장과 은마아파트
은마아파트도 우울한 시기가 있었다
2010년대의 아파트 시장, 과거와는 뭔가 다르다
시장을 읽는 첫걸음, 주택보급률

2장 1차 상승기부터 IMF 외환위기까지
1차 상승기: 1970년대 투기 열풍
2, 3차 주택 시장의 상승기 분류
2차 상승기: 경제발전과 함께 시작하다
2차 상승기의 열을 식힌 분당 신도시
2차 상승의 촉매제, 분양가 상한제
200만 호 주택 건설 이후 가격 조정기
IMF 외환위기와 깡통아파트

3장 가계 대출과 3차 대세 상승기
IMF 외환위기 극복과 아파트 시장
금융 시장의 새로운 수입원, 가계 대출
통화량과 부동산 가격
통화량 증가와 경제 메커니즘
3차 대세 상승기: 너도나도 빚 내어 주택 구매
고분양가 파동과 집값 폭등
고공행진 속 위험신호

4장 2008년 금융위기 이후
서브프라임 모기지와 대한민국의 주택 시장
IMF 외환위기와 2008년 금융위기 비교
왜 우리나라만 용케 버텨냈을까?

5장 아파트 시장, 지금이 위기다
금융위기의 시발점
금리를 올릴 수밖에 없는 이유
위기의 아파트 시장

6장 일본 부동산의 버블 형성과 붕괴
일본의 부동산 시장 붕괴
일본과 세계경제의 흐름
초저금리의 일본과 거품
도쿄 거품, 한 순간의 붕괴

7장 주택 시장의 미래, 인구에 달렸다
인구구조가 미래다
인구구조로 본 향후 주택 수요
그럼에도 주택 가격은 상승한다고?
우리나라 주택 공급 현황
과잉공급, 그러나 계속 지어야 하는 이유

8장 부동산 평가와 투자의 기술
부동산 가치는 어떻게 평가되는가?
수익을 따져서 평가하는 법
미래 기대 소득이 다르다면?
부동산 시장은 효율적일까?
이중적 가격 구조를 가진 부동산
부동산 버블 붕괴의 조짐

9장 대한민국 아파트의 미래에 답하다
무엇이 집값을 올려왔을까?
아파트 시장의 미래
부동산 불패, 대출 불패의 시대를 넘어
대한민국 3040, 살아남으려면

에필로그_ 폭탄 처리반이 될 것인가, 기회를 잡을 것인가?

책 속으로

◆ 지금 무주택자들은 수많은 질문을 던지며 고민할 것이다. 언론의 표현대로 “지금이 주택 구입의 적기일까?”, “지금이 적기가 아니더라도 과거처럼 주택 가격이 조정을 받다가 다시 폭등하지는 않을까?”, “과거처럼 주택 가격이 폭등해 2020년 이후로 ...

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◆ 지금 무주택자들은 수많은 질문을 던지며 고민할 것이다. 언론의 표현대로 “지금이 주택 구입의 적기일까?”, “지금이 적기가 아니더라도 과거처럼 주택 가격이 조정을 받다가 다시 폭등하지는 않을까?”, “과거처럼 주택 가격이 폭등해 2020년 이후로 지금 주택 가격이 얼마나 괜찮았는지 뒤늦게 후회하는 일이 벌어지면 어떻게 하지?”, “대출받아 주택을 샀다가 폭탄을 떠안게 되는 것은 아닐까?”, “좀 더 기다려보는 것은 어떨까?”
이렇게 내 집을 마련하지 못한 사람들은 지금 무리해서라도 서둘러 주택을 사야 하는 건지, 아니면 좀 더 기다려야 할지 촉각을 곤두세우고 있다. 언론의 표현대로 지금이 바닥이라면 앞으로 부동산 시장은 2000년대처럼 가파른 상승곡선을 그릴지도 모를 일이다.
(pp.6~7_ 프롤로그)

◆ 그러나 빛이 있으면 그늘도 있는 법이다. 한편에서는 경제적 신분 상승의 쾌감을 만끽하고 있었지만, 동전의 양면처럼 다른 한편에서는 비극이 벌어지고 있었다. 1990년 4월 10일, 서울 천호동에 있는 네 평짜리 반지하 단칸방에서 40대 가장과 부인 그리고 일곱 살과 여덟 살짜리 자녀 등 일가족 네 명이 동반 자살을 하는 참극이 일어났다. 보증금 50만 원, 월세 9만 원에 셋방살이를 하던 이 가족은 치솟는 전세금 탓에 거주할 집을 얻지 못해 이런 비극적인 결단을 내린 것이다. 이는 ‘집 없는 설움’을 넘어 부동산 폭등에 따른 수많은 서민의 절망을 여실히 보여준 안타까운 사건이었다. (p.19_ 1장 아, 은마아파트!)

◆1989년 11월, 드디어 1차 신도시 아파트가 분양되었다. 첫 테이프를 끊은 곳은 분당 신도시 시범단지였는데, 첫날 10만 인파가 몰리는 큰 소동이 벌어졌다. 이른 아침부터 밤늦게까지 차량과 인파가 뒤엉켜 도로는 큰 혼잡을 빚었고 모델하우스는 방문객으로 인산인해를 이뤘다. 연일 발 디딜 틈이 없을 정도로 사람이 몰려들었는데, 분당의 분양 가격은 평형에 따라 평당 152~181만 원으로 결정되었다.
표준 건축비가 높게 책정되어 분양 가격이 높아지긴 했지만 서울이나 수도권 지역의 아파트에 비하면 매우 저렴해서 웬만한 지역의 전세가격이면 신도시 아파트를 사고도 남았다. 당시 국토
개발연구원의 조사에 따르면 서울 강남 지역의 평균 아파트값은 평당 483만 원이고, 전세는 평당 203만 원이었다. 따라서 분당 신도시는 당시 집이 좁다고 생각한 강남 지역의 사람들이 매력을 느끼기에 충분했는데, 당시 1억 5,000만 원을 호가하는 강남 지역 31평형 아파트를 팔면 9,300만 원에 분양된 분당의 53평형 아파트로 넓혀가고도 5,700만 원을 남길 수 있었다. 따라서 분양 시장이 술렁거리기 시작했다.
(pp.43~45_ 2장 1차 상승기부터 IMF 외환위기까지)

◆ 2007년을 기점으로 주택 가격이 상승한 양상을 살펴보면 2006년의 주택 시장과 비교해 전체적으로 가격이 상승한 점은 동일하지만, 시장 내부적으로는 위기를 나타내는 신호가 포착되었다는 점에서 차이가 난다.
우선 2007년 이후로 지방 아파트의 미분양 사태가 일어났을 뿐 아니라 수도권 아파트 단지들 가운데서도 미분양 물량이 급증했으며, 거래량 역시 급속히 줄어들었다. 특히 대부분의 통계지표들이 가격을 뒤따르는 성격을 지닌 것과 달리, 거래량은 가격보다 먼저 변화를 보여 가격이 이를 뒤따르도록 하는 성격을 띠어 그 어떤 통계자료보다 정직한 지표인 동시에 수급의 동태를 가장 빨리 읽을 수 있는 자료다. 그러므로 주택 가격이 상승하지 않아도 거래량이 증가한다는 것은 곧 매수세가 강화된다는 의미로 판단할 수 있다. 한편 가격이 오르는 데도 거래량이 준다는 것은 매수세가 약화되고 있다는 의미로, 조만간 가격 하락을 예감하도록 하는 위험신호로 해석할 수 있다.
(pp.84~85_ 3장 가계 대출과 3차 대세 상승기)

◆지금까지 우리나라는 빠른 속도로 늘어나는 인구로 말미암아 아파트 가격 폭등을 가져왔지만 이제부터는 35~54세 인구의 감소와 세계에서 가장 빠른 고령화 속도로 주택 수요가 급격히 감소해 일본처럼 주택 가격이 붕괴될 가능성이 상당히 크다. 또한 명목 가격이 아닌 실질 가격을 기준으로 한다면 현재 집값은 향후 수십 년 안에 역사적 고점이 될 수 있다.
(p.162_ 7장 주택 시장의 미래, 인구에 달렸다)

◆ 쉽게 말해 자기 손에서 나간 금액이 4억 원인데 아파트를 팔고 손에 쥔 금액은 약 1억 8,000만 원으로 -55퍼센트의 손실이 발생한다.
이번엔 반대로 월 167만 원을 부채를 상환하는 데 사용하지 않고 정기적금(10년 만기, 이자율 6%)에 가입한 경우 만기금액은 약 2억 7,000만 원이다. 거기에 수도권에서 30평대 아파트 전세 보증금인 약 2억 원을 포함할 경우 결과는 약 4억 7,000만 원이 된다. 동일한 노력과 투자한 금액으로 주택을 구입한 쪽은 약 4억 원을 투자해 1

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출판사 서평

“아파트는 끝났다!” 은마아파트에서 송도 · 광교 신도시까지 대한민국 아파트 시장의 과거를 읽고, 미래를 예상하다! 하우스푸어, 허니문푸어, 베이비푸어…. 우울한 3040세대가 부동산 대폭락 시대에 반드시 알아야 할 진실 2010년...

[출판사서평 더 보기]

“아파트는 끝났다!”

은마아파트에서 송도 · 광교 신도시까지
대한민국 아파트 시장의 과거를 읽고, 미래를 예상하다!

하우스푸어, 허니문푸어, 베이비푸어….
우울한 3040세대가 부동산 대폭락 시대에 반드시 알아야 할 진실


2010년대 대한민국 3040세대의 상황은 ‘푸어(poor)’라는 단어로 집약된다. 비싼 집에 사는 가난한 사람을 일컫는 하우스푸어, 결혼비용과 신혼집 마련 때문에 결혼 후 삶이 몰락하는 허니문푸어, 일을 해도 돈이 모이지 않는 워킹푸어, 맞벌이를 하다 비싼 노산 진료비를 내며 뒤늦게 아이를 낳아야 하는 베이비푸어…. 이렇듯 3040세대는 죽도록 일해서 ‘숨만 쉬고 모아도’ 집 한 칸 마련하기 어려운 시대를 살아가고 있다.
그런데 이들을 더욱 불안하게 만드는 것이 있다. “사두기만 해도 1~2년 내에 수천만 원이 오를 것이다.”라는 부동산 중개업자의 근거 없는 꼬드김, 이권에 따라서 손바닥 뒤집듯 하는 정책 변화, 책임감 없이 내뱉는 언론의 물 타기 등 3040세대가 ‘집’이라는 생존을 위한 기본적인 결정마저도 지혜롭게 할 수 없게 하는 사회적 분위기가 바로 그것이다.
이에 다년간의 부동산 현장 노하우를 담아 서민의 삶에 진짜 도움을 주는 책, 『아파트의 몰락』이 출간되었다. 이는 많은 대출을 받아 아파트를 사서 무조건 집값이 오를 거라고 낙관하는 수많은 서민들을 향한 따끔하고 현실적인 충고를 담은 책이다. 또한 과거 은마아파트에서 시작된 대한민국 아파트 부침(浮沈)의 역사를 되짚어보고, 2008년 금융위기 전후의 미국 시장, 단카이 세대의 은퇴와 함께 긴 침체기에 빠진 일본 시장 등 국제적 경제 흐름과 함께 우리나라의 부동산 주기를 과학적이고 분석적으로 정리했다. 그리고 앞으로 대한민국 부동산 시장의 새로운 판도를 예측함으로써 서민들이 ‘내 집 마련’에 대해 지혜롭게 의사 결정을 하도록 안내한다.

1, 2, 3차 부동산 상승기 분석, 내 집 마련에 대한 답을 찾다!

『아파트의 몰락』은 1970년대부터 지금까지의 부동산 역사를 1, 2, 3차 부동산 상승기로 나누어 분석하고, 지금 어떻게 해야 경제적으로 생존할 수 있는지를 알려준다. 그렇다면 세 번에 걸친 대한민국 부동산 시장의 상승기 전후 상황은 어떻게 진행됐을까?
이 책은 1970년대 말 은마아파트를 시작으로 중동 특수의 영향을 받아 아파트 투기 열풍이 불던 시기를 부동산 1차 상승기라 분류했다. 1차 상승기는 5공화국 시기에 분양가 상한제, 물가 안정 우선 등의 정책에 따라서 잠시 주춤했다. 그러나 주택 시장이 너무 침체되어 곧 분양가 상한제가 풀리고 1988년 올림픽 개최 등의 영향으로 1980년대 말까지 ‘한신공영 충격’, ‘개포동 프리미엄 사건’ 등으로 대표되는 부동산 2차 상승기가 이어졌다. 이에 찬물을 끼얹은 것은 분당을 비롯한 1기 신도시와 정부의 200만 호 건설 사업으로 인한 공급량의 증가였다. 이때부터 1997년 IMF 외환위기에 이른 바 ‘깡통아파트’가 속출하는 시기까지 수도권의 아파트 시장은 우울한 조정기를 거쳤다. 그러나 IMF 졸업 이후 2008년 금융위기 직전까지 강남은 물론 마포, 용산 등 강북의 아파트들도 10억을 우습게 넘기는 등 3차 대세 상승기를 탔다.
금융위기 이후 3년이 지난 지금은 부동산 시장이 약보합세를 유지하고 있다. 이 시점에서 혹자는 “지금이 바닥이다.”, “이제 곧 4차 상승기가 도래한다.”고 주장한다. 과연 그들의 말처럼 지금이 정말로 주택 구매의 적기일까? 판교, 광교, 동탄 등 2기 신도시 입주가 마무리되는 지금, 1기 신도시 입주 이후에 그랬던 것처럼 곧 아파트 가격이 치솟을까? 그들은 너무나 기계적으로 부동산 시장이 우상향 곡선을 그릴 것이라고 가정하면서 낙관론을 펼친다. 여기에 2년 마다 전세 계약을 경신해야 하는 구조 하에서 재계약을 앞둔 서민들은 폭등하는 전셋값 때문에 “어차피 대출받는 것, 남의 집 세 들어 살지 말고 이참에 내 집 마련을 하는 게 낫다.”며 경솔한 선택을 하는 이들도 적지 않다.
그러나 이 책은 이런 기계적이고 무책임한 주장에 담긴 오류를 지적한다. 저자는 정밀하고 과학적인 자료 분석을 토대로 정말 서민이 알아야 하는 현실적이고 적확한 정보를 제공하면서, 왜 지금 주택 매입을 하면 안 되는 것인지를 설명한다.

폭탄 제거반이 될 것인가, 행복한 미래를 준비할 것인가?

『아파트의 몰락』은 침체기 이후 곧 반등했던 과거의 패턴처럼 앞으로의 부동산 시장도 비슷하게 움직일 거라는 단순한 주장에 반기를 든다.
저자는 그 근거로 먼저 인구구조의 변화를 들었다. 일본의 단카이 세대, 미국의 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 이들의 부동산 시장이 붕괴한 때는 거의 일치했다. 우리나라의 베이비붐 세대도 이제 곧 경제활동에서 대거 물러날 텐데, 반면 부동산의 유효수요인 3040세대의 수는 크게 줄어 부동산 시장이 장기적으로 침체될 것이다. 또한 아파트의 사업성 검토 결과도 부정적이다. 건축법상 기본적으로 용적률에 제한이 있다. 1, 2기 신도시의 고층 아파트가 노후화된다면 용적률의 한계에 따라 재건축은 어렵다고 볼 수 있다. 리모델링이라는 대안도 있겠지만 투자의 관점에서 보자면 크게 사업성 있는 일이 아니며, 거주 목적이라 하더라도 흔쾌히 리모델링 비용을 댈 거주자가 몇이나 있을까? 게다가 아파트는 노후화되면서 가치가 떨어지는데, 대부분의 서민들은 아파트를 구입할 때 이 집을 담보로 대출을 받는다. 시간이 지나 담보의 가치가 줄어들수록 은행에서는 만기 연장 불가, 대출 상환의 압박 등의 움직임을 보일 것이기에 부동산 시장은 더욱 위축될 것이다.
요컨대, 부동산 대폭락 시대를 대비해 치고 빠지는 부자들의 폭탄을 잘못된 정보로 인해서 서민이 그대로 떠안는 과오를 저지르지 말라는 것이 이 책이 말하고 있는 핵심이다.
그렇다면 대한민국의 3040세대는 대체 어떻게 부동산 전략을 짜야 할까? 이 책의 저자는 부동산 보유 여부에 따라 다른 답을 제안한다. 집을 소유한 사람, 세 들어 살고 있는 사람, 집을 팔아야 하는 사람 등 각각에 필요한 현실적인 부동산 전략은 따로 있다. 집을 통한 경제적 생존권을 지키는 법, 바로 『아파트의 몰락』 속에서 찾아볼 수 있을 것이다.

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책 속 한 문장

회원리뷰

  •   아파트의 몰락을 읽으면서 그동안의 우리나라 부동산 시장을 한눈에 볼 수 있었다. 대한민국 부...
     
    아파트의 몰락을 읽으면서 그동안의 우리나라 부동산 시장을 한눈에 볼 수 있었다.
    대한민국 부동산 시장의 대표적인 지표 역할을 하고 있는 강남 대치동의 은마 아파트부터 IMF 외환 위기를 겪었던 우리 나라의 경제 상황, 그리고 미국과 일본의 부동산 거품의 붕괴 이야기까지 경제 전반에 대한 내용을 알 수 있었다.
    앞으로 아파트는 투자 대상이 아니라 거주를 위한 공간이라고 생각해야 한다.
    주택 구입에 대한 핵심적 수요층은 35~54세인데, 2011년부터 빠르게 감소하기 시작할 것이라고 예상되고 있다. 이 연령층이 전체 인구에서 차지하는 비중이 줄어들기 시작한 시점이 각국 자산 시장의 붕괴 시점과 정확하게 일치한다. 35~54세 인구의 비중이 줄었던 시기는 일본은 1990년, 미국과 유럽은 2006년이었고 주택 가격이 붕괴한 시점도 이와 같다.
    시장이 수급에 따라 가격이 결정되는 것은 알고 있었지만, 거래량이 가격에 큰 영향을 미친다는 사실을 확실히 알 수 있었다.
    거래량은 가격보다 먼저 변화를 보여 가격이 이를 뒤따르도록 하는 성격을 띠어 그 어떤 통계자료보다 정직한 지표인 동시에 수급의 동태를 가장 빨리 읽을 수 있는 자료라는 것이다. 주택 가격이 상승하지 않아도 거래량이 증가한다는 것은 매수세가 강화된다는 의미이고, 가격이 오르는데도 거래량이 준다는 것은 매수세가 약화되고 있다는 의미로 조만간 가격 하락을 예감하도록 하는 위험신호라는 것이다.
     
    2000년대 내내 부동산 바람이 불어댔던 것처럼 과거 1988년 서울올림픽 직후부터 1990년 초까지도 이 투기 열풍이 거세게 불었던 적이 있다. 당시의 주택은 주거공간으로서의 기본적인 욕구를 충족하는 차원을 넘어서 "대한민국에서의 부동산은 불패(不敗)다!"라는 말이 명제가 될 정도로 최고의 재테크 수단으로 자리 매김하기 시작했다. 투자자산으로서 주택의 수익률은 예금, 채권, 주식 등 다른 대체 투자상품의 수익률과는 비교가 안 될 정도로 떼돈을 버는 도깨비 방망이가 된 것이다. 게다가 일단 아파트를 분양받고 나면 기존의 아파트 가격에서 신규 분양 가격을 뺀 프리미엄 메리트에다 매년 아파트 가격이 크게 올라 단기간에 억대의 자신을 가진 어엿한 중산층이 될 수 있었다. 월급만으로는 꿈도 꿀 수 없는 억대의 자산가가 되는 것이 그리 어렵지 않을 정도로 아파트는 재산 증식의 왕도로 통했다.
     
    IMF 외환위기 당시에 환율과 금리가 미친 듯이 폭등한 직접적인 원인은 바로 해외에서 과다하게 빌린 단기 투자자본을 장기시설투자와 증권투자에 투입하여 시중에 현금이 부족해 유동성이 하락하는 결과를 초래했기 때문이다. 전반적인 경제 양상이 급속도로 냉각되면서 우리나라에 대해 해외 투자자들이 느끼는 매력이나 신뢰 역시 흔들렸고, 그들은 자신의 투자자금을 회수하기 사작했다. 주가는 폭락했고 외화가 줄면서 환율이 급등하면서 국내의 외환보유고는 바닥을 드러내고 그런 지경에 이르러 외환보유고를 늘리기 위해 외국 자본을 유치할 필요가 생겼고, IMF는 우리나라에 엄청난 금이 인상을 요구했다. 바로 이 과정이 IMF 외환위기의 전말이자, 당시 초고금리의 배경이다.
     
    미국 경제는 2006년부터 시작된 부동산 거품 붕괴를 기점으로 '금융위기 → 주가 폭락 → 내수 불황 → 대량 해고 → 대량 실업'의 순으로 이어졌다. 금융 시장뿐 아니라 실물경제마저 위기에 빠지자 최후의 보루인 중앙은행과 정부가 직접 나서서 공적자금을 투입할 수밖에 없었다. 공적자금이 은행의 대출 공급 능력을 보강해준 것이라면 금리 인하는 개인의 대출 수요를 늘리려는 정책이었다.
    미국 등 선진국의 금융완화 정책은 거품이 빠진 이후 그 후유증으로 나타난 대출 축소를 완화하기 위한 것이었다. 반면 국내의 금융완화 정책은 이미 급증하고 있던 대출에 기름을 부었고, 이 정책의 실행으로 거품이 더욱 팽창했다. 이것이 2009년 우리나라만 금융위기를 비켜갈 수 있었던 이유다.
     
    우리나라 가계들의 경우 중산층에 속한다고 해도 자신의 소득에 비해 과도하게 주택을 구입하는 경향이 있다. 이들이 자신의 소득에 비해 무리하게 집을 구입하는 이유는 기본적 가치에서 비롯된 것이 아니라 기대심리에 따른 것이다. 일본도 우리나라와 마찬가지로 '부동산 불패 신화'가 한동안 지속되었고 "일본의 부동산은 다르다."와 같은 부동산에 대한 국민적 열의가 대단히 뜨거웠다. 하지만 일본의 부동산 신화를 처절하게 무너졌다. 이런 상황을 의미 있게 살펴봐야 하는 이유는 일본의 거품 붕괴와 최근에 일어난 미국의 서브프라임 사태가 초기 환경과 위기의 발생 과정, 위기에 대처하는 방식까지 상당히 유사한 흐름을 보이기 때문이다. 일본의 부동산 버블 형성과 붕괴 과정은 미국의 서브프라임 사태와 우리나라의 현재 상황에 훌륭한 교과서 역할을 하고 있다. 거품은 그 양상이 보이기 시작하면 불과 몇 년 만에 크게 형성되지만, 거품이 꺼진 후의 여파는 아주 오랜 시간에 걸쳐 진행되는 양상을 보인다. 한번 거품이 꺼지기 시작하면 돌이킬 수 없는 무서운 결과가 나타난다는 사실을 전 세계를 향해 일본이 제대로 보여준 셈이다.
     
    지금까지 우리나라는 빠른 속도로 늘어나는 인구로 말미암아 아파트 가격 폭등을 가져왔지만 이제부터는 35~54세 인구의 감소와 세계에서 가장 빠른 고령화 속도로 주택 수요가 급격히 감소해 일본처럼 주택 가격이 붕괴될 가능성이 상당히 크다. 또한 명목 가격이 아닌 실질 가격을 기준으로 한다면 현재 집값은 향후 수십 년 안에 역사적 고점이 될 수 있다.
    경제적 측면에서도 중·장기적으로 우리 경제는 고도성장기를 마감하고 중성장 기조를 거쳐 저성장이 고착화될 것이라는 전망이 지배적이다. 1960년대 이래로 고도성장을 지속하는 과정에서 부동산에 대한 수요가 급속도로 증가한 반면에 우리나라의 국토구조는 쓸 만한 토지가 많지않아 부동산 공급이 이에 미치지 못해 부동산 가격이 주기적으로 급등세를 반복해왔다. 이처럼 부동산 가격이 급등하면서 다시 부동산에 대한 투기세력의 수요를 불러일으켜 가격이 지속적으로 상승해왔던 것이다. 부동산 가격이 높아지는 것이 부동산이랑 생산 요소의 경제성장 기여도에 대한 대가라고 할 때 성장률이 둔화된다면 부동산 가격도 그만큼 가파르게 상승하기 어려워질 전망이다. 결과적으로 대출받아 주택을 보유하게 된 1가구 1주택자의 대응 전략은 주택 가격이 본격적으로 하락하기 전에 매도하거나 주택으로 인한 부채부담(원금+이자)을 30퍼센트 이하로 유지하는 것이다. 현재 부담하고 있는 부채가 금리가 8퍼센트대로 상승했을 때를 기준으로 해야 한다는 것이다.
    가계가 부채를 줄일 수 있는 가장 최선의 방법은 가계부채의 주요 원인인 부동산을 부동산 시장의 우기가 오기 전에 최대한 빨리 처분하는 것이다. 결론적으로 부동산 바겐세일 기간이 왔을 때 비도시 지역 가운데 단독주택을 건축할 수 있는 토지에 투자하는 것이 전략이다.
  •   대한민국의 가계 경제에 가장 큰 부담을 주고 있는 양대 주요 지출은 주거비와 교육비일 것입니다. 이중 교육비는 사교육비 지출을 자제하면 큰 폭으로 줄일 수 있는 것이지만, 주거비는 자력으로 조절이나 통제가 사실상 불가능한 것이라는 데에 가장 큰 부담과 위험성이 함께 존재하는 가계 경제 붕괴의 뇌관과도 같은 심각성을 안고 있습니다. 자기 집이 있는 경우에는 빠른 속도로 높아져 가는 은행 이자로 인한 대출금과 이자 상환 부담이, 전세의 경우는 정상적인 월급 수입으로는 도저히 감당하기 힘들 만큼의 폭으로 인상되는 전세금이 수익이 거의 일정한 가계 경제의 목을 조이고 있기 때문에 대부분의 대한민국 직장인들은 내 집 마련을 재테크의 최우선 순위로 삼고있는 것이 현실입니다.   ...

     
    대한민국의 가계 경제에 가장 큰 부담을 주고 있는 양대 주요 지출은 주거비와 교육비일 것입니다. 이중 교육비는 사교육비 지출을 자제하면 큰 폭으로 줄일 수 있는 것이지만, 주거비는 자력으로 조절이나 통제가 사실상 불가능한 것이라는 데에 가장 큰 부담과 위험성이 함께 존재하는 가계 경제 붕괴의 뇌관과도 같은 심각성을 안고 있습니다. 자기 집이 있는 경우에는 빠른 속도로 높아져 가는 은행 이자로 인한 대출금과 이자 상환 부담이, 전세의 경우는 정상적인 월급 수입으로는 도저히 감당하기 힘들 만큼의 폭으로 인상되는 전세금이 수익이 거의 일정한 가계 경제의 목을 조이고 있기 때문에 대부분의 대한민국 직장인들은 내 집 마련을 재테크의 최우선 순위로 삼고있는 것이 현실입니다.
     
    그런데 이러한 내 집 마련의 대상이 되는 것이 유독 아파트라는 단일한 주거 형태라는 것이 다른 나라들에서는 찾아볼 수 없는 대한민국만의 특수성이라고 할 수 있습니다. 거기에는 1970년대 이후 주택이나 빌라, 연립 같은 다른 주거 형태들과는 비교할 수 없을 정도로, 심지어는 주식이나 채권조차 따라갈 수 없을 정도로 경이적인 속도로 가격이 상승한 아파트 가격이 가장 확실하고 수익성이 높은 재테크 수단이자 중산층으로의 신분 상승이며, 심지어는 자신의 신분을 대변하는 것이라고까지 여기게 될 정도로 절대적인 가치를 보여주어 왔기 때문입니다.
     
    하지만 2009년 이후 지방은 물론이고 수도권과 서울, 신도시의 신규 아파트들이 대거 분양 미달 사태를 낳고 있고, 아파트 가격 자체도 완만하게 하락하는 조짐이 완연하기 때문에 아파트 불패 시대는 끝났다는 전망이 곳곳에서 나오고 있습니다. 물론 그래도 아파트가 가장 나은 투자 수단이고, 지금의 침체기는 일시적인 것이며, 곧 다시 급격한 상승세를 탈 것이므로 지금이 아파트 구입의 적기라는 주장이 여전히 강한 것도 사실입니다.
     
    그렇다면 과연 진실은 어느 쪽일까요?
    <아파트의 몰락>의 저자 남우현은 전자, , 아파트 가격 폭락이 시작되었다는 쪽입니다. 그러면서 저자는 옷이나 가전기기 하나를 사면서도 꼼꼼하게 따져보고 비교하는 사람들이 유독 일생의 가장 큰 쇼핑인 아파트 구입에서만은 아무런 근거없이 주먹구구식의 예측이나 언론과 부동산의 주장을 별다른 이의를 제기하지 않고 받아들일 정도로 여전히 아파트 불패 신화에 젖어있다고 지적하며, 자신의 주장의 논거를 여러 통계 수치와 연구 결과들을 차례로 제시하며 논리적으로 펼쳐 나갑니다.
     
    먼저 1장과 2장에서는 70년대 이후 대한민국의 아파트 시장이 어떤 식으로 급격한 상승과 정체를 반복하면서 아파트 불패 신화를 형성하였는지 그 메커니즘을 분석하고, 3장에서는 IMF 이후 발생한 3차 대세 상승기를 세세하게 분석합니다. 4장에서는 전세계 경제를 뒤흔들었던 2008년의 서브프라임 모기지 사태에서 촉발된 미국의 금융대공황 속에서도 대한민국의 아파트 가격이 별다른 영향을 받지않은 이유를 정부의 대출 규제 완화에서 찾고, 5장에서는 현재의 아파트 가격 침체가 발생한 원인을 설명합니다. 그리고 6장에서 이러한 아파트 가격 하락 매커니즘을 일본의 부동산 버블 붕괴와 비교하며 그 흡사한 메커니즘과 전개를 실제 예로 제시합니다.
    저자는 7장에서 향후 1~20년 사이에 아파트 가격이 붕괴할 수 밖에 없는 이유를 여러 통계들을 근거로 차근차근 제시합니다. 우선 구매력이 왕성하여 아파트 가격 상승의 핵심적인 계층인 4~50대가 현재는 1,600만명에 달하지만, 2011년 이후로는 한동안 정체되었다가 2020년부터는 해마다 100만명씩 줄어들어 2050년에는 940만명까지 줄어든다는 인구 통계를 보여줍니다. 그리고 우리나라가 OECD 국가들 중에서도 유래없을 만큼 빠른 속도로 고령화 사회가 되었고, 2018년에는 고령사회로, 2026년에는 초고령사회가 되는 것과 반비례하여 2~30년 후 주택의 주 구매계층인 4~50대가 될 현재의 10~20대는 유래없는 저출산 때문에 현재의 절반 가량으로 줄어들기 때문에 앞으로는 현재까지와 같은 주택 수요는 현재의 1/4 이하로까지 줄어들 것이라고 전망합니다. 하지만 이처럼 아파트의 구매 계층이 근본적으로 뼌화되고 있음에도 불구하고 아파트의 공급 자체는 신규 건설과 신도시, 재개발 등으로 인해 앞으로 528.8만 가구나 신규 분양될 것이고, 이것은 건설이 국가 경제에서 차지하는 비중 때문에 축소가 매우 힘들므로, 결국 엄청난 공급 과잉이 발생할 것이라고 예측합니다.
     
    8장에서는 현재의 아파트 가격에 서울이나 신도시의 중심부의 경우 과도하게 버블이 형성되어 있음을 부동산 가격 평가 수식을 근거로 산술적으로 보여주고, 앞으로 부동산 거품이 붕괴될 경우 이런 아파트 소유자들이 입게 될 경제적인 타격을 구체적인 숫자로 계산해 보여줍니다.
     
    저자는 아파트는 원래 고급스럽거나 이상적이거나 자산 가치가 있는 주거 형태가 아니라 고도 경제 성장기에 급격하게 늘어난 내 집 마련 요구를 충족시키기 위한 주거 안정 목적의 불가피한 선택이었을 뿐임을 상기시킵니다. 그런만큼 아파트의 실질적인 자산 가치는 단독 주택에 크게 못미치고, 그 결과가 재건축에서 크게 높아진 조합원 부담분임을 지적합니다. 그리고 고도 경제 성장기가 끝나고 성장이 완만해지고, 인구 구성이 크게 변해 주택의 주 구매 계층의 숫자가 급락하는 것이 명백한 상황이므로 과거와 같이 아파트를 무리한 대출을 끼고 맹목적으로 구입하지 말고 아파트의 자산 가치를 냉정하게 평가하고 구입하거나 과감하게 매도할 것을 권합니다.
     
    아파트 가격의 장기적인 하락 전망은 그동안도 인구 구성의 변화나 공급 과잉 등을 근거로 꾸준히 나왔고, 이 책 역시 큰 줄기는 동일합니다. 하지만 이 책은 우리나라 아파트 가격 추이의 변화를 당시의 경제적 여건 변화, 정부의 정책, 이자율의 변화 등과 연계하여 꼼꼼하게 분석하였고, 향후의 전망도 납득할 만한 통계 자료들을 근거로 설득력있게 제시합니다.
    물론 여전히 아파트 불패론을 신봉하는 부동산 투기 계층에게는 전혀 먹혀들지 않을 테지만, 현재 아파트의 주 구매 계층인 4~50대로써는 곰곰이 곰씹어야 될 부분들이 적지않은 책임은 분명합니다.
     
    hajin

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